靠近墓园、变电站！还被低价抢客“截胡”！这个新盘要哭了……

网传618成交排名，保利领秀海排第一

猛龙过江，也要看好时机。

还记得去年首次拍地的火热场景吗？

西安国资房企天地源，野心勃勃杀入广州。

以12.4亿元封顶价+900㎡配建、溢价39.5%，击败其余15家房企拿下番禺石碁市莲路北侧地块，折合楼面价1.8万/㎡。

如此高价拿地，委实想要大干一场。

不过人算不如天算，就在天地源广州新项目准备入市之际，周边却半路杀出个程咬金。

刚刚过去的618，去年末才拿地的保利领秀海后来居上，抢先开盘，价格2.3-2.6万/㎡，直接血洗了整个番禺东。

形势急转直下，当下保利还是有先见之明的，让利促成交，效果非常显著。

猝不及防的一波操作猛如虎，直接把周边项目给看懵了。

如果项目有表情的话，被捷足先登的天地源伴山溪谷一定是这样的：

实话说，考虑番禺莲花湾片区的客户，绝大多数都是刚需买家。

而想要打动刚需的芳心，最重要因素一定是价格。

但显然，当下的天地源伴山溪谷，却是心有余而力不足。

1.8万/㎡的地价摆在那里，900㎡的配建，成本不可能低。与周边项目价格相比，伴山溪谷肯定是没有多大的优势。

接下来开卖，在价格上甚至可能要被保利领秀海吊打的份。

事实上，除了价格外，对比莲花湾片区的其它项目，伴山溪谷也有着不少短板。

其一，就是盘小，配套缺乏。

项目配建的商业缺乏，而情报哥走访看到，周边的大型商业配套也不足。最近的商场，要数亚运城范围内的亚运城广场。

学校也只配建有幼儿园，缺乏小学和初中。未来读书还是要靠蹭，或不可避免和周边村民子女混读。

总的来说，未来项目配套主要还是依靠旁边的南浦村旧改。

而南浦村旧改要实现蜕变，待到配套完善，还需要不短时间。

图说：南浦村已处拆迁状态

从配套角度来看，伴山溪谷可以说被2公里远的亚运城吊打。

亚运城发展已十年，当下的一大卖点就是大城配套。

9所学校+2家三甲医院+20万㎡商业配套、体育公园、体育场馆，简直碾压，放在整个莲花湾片区也没有对手。

其二，项目周边有厌恶性设施。

项目东北角直线距离大约600米范围内有一座墓园——怡峰园。

伴山溪谷户型朝向设计为南向，但不排除部分高层单位的某些房间能看到。即便看不见，对于一部分买房人，也多少会有所忌讳。

另外，情报哥走访看到，项目附近还有一排变电站穿过。关于变电站维权的事件时有发生，对于不少买房人而言，这也是一个令人排斥的因素。

项目附近变电站

项目旁边就是红木家具厂，粉尘污染，油漆等挥发物质污染让人心有戚戚焉，即便环评没问题，也需要做好很大一番心理建设才能接受。

当然，伴山溪谷也有着周边项目无法比拟的优势——靠近地铁。

项目离地铁直线距离约700米范围内，步行可达，勉强算是地铁盘。

我们都知道，除了价格外，地铁应该是刚需买房最看重的条件了。

像番禺东的几个楼盘，清一色没有地铁，出行只能依靠自驾；亚运城当下在售的新房，离地铁站也过于遥远。

当下油价疯涨，伴山溪谷作为地铁盘的优势凸显。

不过，很多时候，刚需买房人也不是非得买新房。

像亚运城天荟、天成等组团，楼龄不算大，同样具有近地铁的优势，但综合实力显然更胜一筹。

当下，天荟组团不乏有挂牌价3万出头的房源。

伴山溪谷价格如若超过3万/㎡，反而变相提升了天荟、天成组团的性价比，可能将买房人推向二手市场。

可见，当下真是进退两难。

楼盘入市，也讲究天时地利人和。

谁也没想到，去年拿地的时候，本是楼市最火热之时，等到项目快入市了，却是另一番景象。

现在郊区的项目，不少开发商都纷纷打起价格战，以加速去化。

伴山溪谷地价摆在那里，肯定是卷不过别人的。

好在项目货量并不多，仅有4栋商品住宅，不到700套的货量，也还没到最坏的时候。

现阶段整个石碁镇在售的新房少之又少，依靠周边的拆迁户和有本地居住情怀的客户也能好好消化一番。

除了地铁优势外，从项目名称也可以发现，项目附近的生态环境也还算不错，整体密度不大，也能够吸引部分刚需。

项目靠近山林

未来，南浦村旧改的融资房入市，周边配套有望共享，而项目低密的属性反而是一个优势所在。

目前来看，项目虽然算是石碁的孤盘，但这也勉强算是优势。

对比来看，番禺东亚运城的几个新盘连片开发，房子多、密度大，进入二手市场，或会在价格上互相挤压；

而伴山溪谷，房源不多，且有现在整个莲花湾片区在售新房少有的地铁优势，未来涨幅或会比周边在售的新房好也不一定。

不过，最终还是要看价格，如果价格和亚运城近地铁二手相差不大，情报哥可能会优选亚运城的地铁二手盘。

天地源这条“过江龙”抢滩广州，这次注定不易。