曹德旺预言已成真？我国二三十层的高层住宅，未来会面临哪些问题

在过去的20年是我国城市飞速发展的二十年，城镇化建设快速推进，城镇化率从20年前的36%左右，到如今我国城镇化率已经达到64%。在城镇化建设快速推进的同时，我国的城市外貌也发生了翻天覆地的变化，例如在过去城市的住宅形式多以平房、家属院、筒子楼为主，这些住宅有一个共同点就是比较低。但如今城市的住宅形式多以高层为主，现在城市中到处是高楼大厦。

确实在城镇化推进的过程中，城市高层越来越多是必然的趋势。一方面因为在城镇化推进的过程中，大量的人口从农村流向城市，而城市的土地资源十分有限，为了容纳更多的人口，不得不向天空借助更多的空间，这也导致城市的楼层越建越高。另一方面建设高层可以减少建设成本，让更多的人能在城市买得起房，这样才能让他们真正在城里扎下根来。

建设高层除了能让城市容纳更多的人口和减少建设成本以外，高层住宅确实也有其一定的优点。例如高层住宅相比过去一些低层住宅，采光效果、通风效果和视野效果更好，因此高层的居住舒适度很好。另外因为电梯的存在，让高层住宅的出行变得非常便捷，即使家里有老人和孩子上下楼乘坐电梯也并不费劲。而且高层住宅受到的噪音干扰更少，私密性更好，所以在过去高层住宅广泛受到年轻人的喜欢。

但高层真的是只有优点没有缺点吗？其实并不尽然，随着高层的越建越多，人们对于高层的缺点有了更深的认识。特别是高层随着时间推移开始出现老化，而高层老化后遇到的问题，显然比过去一些低层住宅更多。所以很多专家针对高层住宅表示担忧，例如中国城市发展研究会副理事长周天勇曾表示：现在几十层的高层住宅不接地气，时间长了，设施老化，维修费用高，拆除成本高，在消防和自然灾害应对方面比较差，未来高层住宅将出现大幅贬值的情况。原城市规划设计院院长李晓江也指出：很多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会成为城市一个沉重的负担。

更为重要的是，高层住宅出现老化并不是未来才会出现的问题，现在已经有很多房龄在20年以上的高层住宅开始出现老化问题。尤其是高层的电梯老化速度要快于房子本身，所以一些高层电梯的老化已经开始影响人们的出行。对于高层，一些专家表示，随着时间的推移，未来高层会面临4大“难题”，让业主住得“不舒服”。

第一：高层住宅机械设备老化的难题

相比低楼层，高层的机械设备更多，例如供水供电设备、电梯电机设备、消防设备、自来水加压设备等等。这些设备和业主的生活息息相关，关系到业主的日常生活。但这些设备老化的速度要快于房子本身，即使物业公司比较负责，做到了日常维护保养工作，后期还是会出现因为老化而出现故障。特别是高层的电梯，现在一些房龄20年的高层，电梯已经开始出现老化的问题，例如一些高层电梯在运行的过程中产生异响和抖动，而且这些异响和抖动随着时间的推移越来越大。所以这些电梯老化后要经常进行维修，而且维修频率不断增加，进而影响业主的出行。

第二：高层住宅主体老化的问题

我们知道，商品房的土地产权一般都是70年，但实际上大部分房子很难坚持到70年。例如现在很多房龄在30～40年房子已经老化，面临旧改和拆迁问题。而高层的主体的老化速度甚至要快于过去一些低楼层住宅，再过个30年左右，可能很多高层住宅都会面临主体老化问题。例如一些高层随着时间的推移，一些高层的墙体和保温层开始脱落，严重的房子的主体都开始出现质量问题。特别是这两年楼市遇冷，一些开发商为了节约资金出现偷工减料的情况，导致房子的质量并不是太好，这些高层房子老化后出现的问题更多。

最重要的是房子老化的后维修成本更高，因为高层住宅维修大部分工作都需要高空作业，不仅困难而且还危险，这无疑增加了人力成本，费用也就更高。

第三：高层住宅拆迁的难题

有人说现在高层房龄还不长，考虑拆迁问题是不是杞人忧天的了。其实并不是这样，在我国最早的一批高层住宅，房龄已经接近30年，这些小区的业主可能已经面临这个问题了。高层住宅拆迁难，主要体现在两点：首先就是高层的业主非常多，意见很难做到统一，因此做好这些业主的思想工作是一个大的工程，一旦出现几户钉子户，那么高层拆迁工作可能就无法推行。

其次就是拆迁高层收益低，可能没有开发商愿意接手拆迁的问题。从拆迁角度来看，一般来说拆一层盖两层开发商才能从中获利，所以如果开发商想拆迁现在的高层然后从中获利，必须盖60层以上的住宅才行。但从现实情况来看，国家不会允许大量盖这么高的楼层。这就造成一些开发商拆迁这些高层住宅获得不了利润，没有利润开发商就不愿意拆迁这些高层住宅。所以很多高层老化后，拆迁工作是一大难题。

第四：高层老化后旧改难

高层老化后，拆迁困难，就只能走另一条路，那就是“旧改”。但很多时候高层旧改工作同样困难，因为高层的管道线路更加复杂，旧改起来更加困难。另一方面高层很多旧改工作都需要高空作业，费用高、难度大，还非常危险。因此高层老化以后旧改同样困难。

通过上面我们可以分析，随着时间的推移，房子也是会不断贬值的，特别是高层住宅，贬值的速度更快。就像著名企业家曹德旺先生说的那样：房子只不过是一堆砖瓦水泥，不值钱。高层住宅老化后，居住环境慢慢变差，有钱的人会慢慢搬走，最后这些房子就成了一堆钢筋水泥。

最后你认为未来城市的高层住宅的出路在哪里？欢迎在评论区留言讨论。