独家！广州第二次集中拍地，海珠已被国家队锁定？

沙园站B出口

广州第二批集中供地即将在7月18日正式开拍，这次拍地不在多而在精，天河、海珠、荔湾等中心区均有宅地供应。

我们发现名单公布后有几块地讨论度颇高，除了前几天我们提到的天河两块地（详情：独家剧透！十余家房企欲争抢，天河宅地凭啥那么香？），海珠琶洲、广纸两宗地块也非常受关注，今天就带你们实探一下！

琶洲互联网集聚区地块

体量小但位置好

琶洲是今年广州楼市的热点区域，红盘层出不穷，前有招商保利·海珠天珺，后有琶洲南TOD项目。

但其实近几年琶洲住宅供应一直比较稀缺，本次集中拍地推出的琶洲西区地块，非常难得。

具体来说该地块分为两部分，均位于琶洲西区互联网集聚区，旁边就是密集的总部大楼，占位优质。

其中琶洲西区AH040157地块为商务设施、商业设施用地，占地5060㎡，建筑面积67298㎡，容积率高达13.3。

值得一提的是，就这样一小地块，竞得人还需要建设近一半计容面积（34112.2276㎡）的拆迁安置办公物业。

地块现状：可以看到整个地块面积非常小，目前内部非常平整

比较有看点的是琶洲西区AH040329地块，我们主要介绍这块地的情况。

其为二类居住、商业设施用地，占地仅6857㎡，建筑面积3.4万㎡，容积率4.96。

地块周边已经围蔽，内部杂草丛生

从航拍看，这块宅地跟右侧二手小区海港花园、一涌之隔的琶洲TOD项目相比，体量明显小很多。

琶洲西区AH040329地块还能南向望黄埔涌，不过竞得人需要配建地块南部的 AF040330地块（服务设施用地）移交政府，未来低层望水景视线可能会被南部商务建筑遮挡。

从交通看，琶洲西区宅地靠近8、18号线交汇的磨碟沙站，直线距离仅200米，交通便利。（高德地图测距，以实际为准）

目前琶洲西区大型商业缺乏，配套主要是一些街边底商。

未来地块就近配套主要依赖于南部的商务地块配套及一桥之隔的琶洲南TOD配套，远一点需要去到琶洲中、东部的商业体。

宅地对面街边底商、附近酒店下的星巴克

该地块起拍楼总价约14.86亿元，最高限制地价为17.08亿元，不扣除配建及商业，目前起拍楼面价约16861元/㎡，最高楼面价19390元/㎡。

如果扣除配建，实际起拍楼面去到2.7万/㎡以上，这还没有算配建商务地块的成本。

地块对面的赤沙一期楼面价36255元/㎡；二期楼面价22538元/㎡，算上成本琶洲西区地块的价格优势不算大。

目前地块周边新盘有招商保利·海珠天珺，一期均价在9万/㎡；还有琶洲南TOD项目，一期均价在9.2-14万/㎡，均以大户型为主。

海珠西部江景地块

优缺点明显

另外一块宅地是位于海珠西部的广州锌片厂和橡胶厂地块。

该地块位于海珠区工业大道两侧，由鹤洞大桥分为南北两部分，南侧为锌片厂南片区，北侧为原橡胶一厂。

地块被分为四小块，其中三小块为二类居住用地，另外一小块为商业金融业用地。南区住宅地块大部分为安置房。

该地块容积率为3.0-4.6，从容居率来看未来产品可能偏刚改。

地块面积63516平方米，计容建面150175平方米，起总价11亿元，起拍楼面价约7325元/平。

但其实并没有这么简单，该地块竞得人需建设计容面积不少于91116平方米的安置房，占到总计容面积的一半以上！

竞得人还需要负责橡胶一厂地块后续土壤污染修复工作并承担费用。

扣除配建和商业，地块可售住宅起拍价实际已经到了约3.3万/平，加上治理土壤成本会更高。

目前地块仍有污染治理公示

另外本次拍地其他地块都取消了“竞自持”，该地块还有竞自持的设定，最高限制地价为126500万元，当达到最高限制地价后，竞买方式转为竞自持，最高竞自持比例为50%。

值得一提的是，该地块还涉及到传统建筑、名木古树等的保护，实际开发设计可能会有难度。

了解完基本情况，下面来说说我的实踩感受。我觉得该地块优缺点明显，其中优点主要是以下几点：

1、江景：地块虽然不是一线江景，但望江方向遮挡不多，江景视野宽广 。

其中南地块前面是原石油公司油库遗址，根据很久之前的规划会改造成公园，目前还没什么动静，但好在建筑高度不高，地块望江视线遮挡不多。

不过由于该地块位于珠江景观带，产品限高60-100米，南地块低层望江视野估计还是会被遮挡。

2、从交通看，目前地块最近的地铁站是8号线沙园站，实际步行距离约1.2公里，出行还算便利。（高德地图测距，以实际为准）

未来地块会配置公交首末站，如果能接驳地铁，交通将进一步改善。

另外由于地块靠近鹤洞大桥，昌岗中路、工业大道未来开车出行也比较便利，但可能面临堵车问题。

3、地块最大的亮点我觉得是潜在的学位，除了地块要求配建20班幼儿园（其中托儿班2个） ，地块周边还有名校宝玉直实验小学（南边路校区)、广州市为明学校（光大校区）。（具体招生地段以官方公布为准）

但地块缺点也很明显，除了土壤污染问题，其中南、北地块附近均有高架桥，可能会有噪音影响。

北地块位于围栏内部，不远处就是高架桥

左边绿色围墙内部为南地块，右侧为高架桥

能看到地块附近还有一个公司，背后大股东是融创

另外地块周边交通还需改善，我走到南地块还需要穿越高架桥，周边环境非常杂乱。

沿途的高架桥下有垃圾站

地块附近还有原来厂的住宅院、安置房等

地块内部还未平整

此外地块附近没什么配套，主要商业配套要去到附近的光大花园、TIT文创园，或者工业大道沿街商铺、沙园地铁站上盖的乐峰广场。

乐峰广场

地块周边楼盘售价不低。目前离地块比较近的新盘有中海江泰里、中旅天宸府，不过都还未开盘，吹风价在7万+/㎡；另外海珠西岸沿线有中海的几大新盘，价格在5-8万+/㎡左右。

地块附近的光大花园，目前二手挂牌价达到6.3-11万/平，广纸片区其他二手房挂牌价也达到6万+/㎡左右。

在走访地块的时候，我还发现两地块旁均有储备用地，未来出让开发，周边环境才可能会有整体提升。

最后还有一个彩蛋：在我们去实际踩地的时候，遇到一开发商的人来看地，据他透露海珠这两块地都将定向出让给某国企。