居住权，一种新的用益物权，约定＋登记

《民法典》第十四章规定了居住权，作为用益物权的一种。居住权无偿设立且无期限限制，经登记公示的居住权具有对抗任何第三人的法律效力。但是居住权的设立也是有其特定的立法目的和适用情形的。

1 居住权的成立需要有书面合同约定的权利基础

广东省广州市中级人民法院 (2022)粤01民终6819号

陈某与吴某是夫妻关系，吴某1是吴某的妹妹，吴某于2019年11月26日死亡。陈某与吴某自结婚后居住在1603房至今。陈某上诉主张继续居住在涉案房屋并由吴某1配合其办理居住权的登记手续。

针对前述争议焦点，本院认定如下：其一，虽然陈某是吴某的妻子，但吴某1已依据遗嘱及生效判决取得涉案房屋的权属，也已取得了不动产权证，系涉案房屋的合法所有权人。陈某与现房屋所有权人吴某1并未签订书面合同对居住权的设立进行约定及向登记机构办理登记。其二，吴某去世前未订立遗嘱对在涉案房屋设立居住权的事宜进行安排。其三，陈某在本案中诉请要求确认其对涉案房屋享有居住权，但其该主张无权利基础，并不符合《中华人民共和国民法典》中关于设立居住权的规定。综上，陈某主张继续居住在涉案房屋并由吴某1配合其办理居住权的登记手续不能成立。一审未予支持陈某的诉请并无不当，一审的处理应予维持。且吴某1在诉讼中承诺为陈某搬离涉案房屋后一定时间内的居住困难提供必要补助，已考虑了双方存在亲属关系、陈某的居住情况等并对陈某的后续居住问题提出了解决方案。综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回。

广东省广州市中级人民法院(2022)粤01民终2490号

本院认为：吴某提出的设立居住权的问题，虽然其一审未提起反诉，二审张某、吴某1亦不同意其该主张，但因涉案房屋被拍卖、变卖后吴某亦不可能向案外人主张设立居住权，故本院对此予以审查。根据居住权的规定，居住权的设立应由当事人以书面形式订立，并按照合同约定行使权利。现张某、吴某1与吴某并未就涉案房屋设立书面的居住权合同，张某、吴某1二审中亦不同意吴某的该主张，故吴某关于确认其对涉案房屋享有居住权的上诉请求不成立，本院不予支持。吴某1二审庭审中陈述其没有对张某提出上诉，上诉只是针对吴某1。本案按照吴某1二审庭审中明确的上诉对象确定当事人诉讼地位。张某依法有权请求分割涉案房屋，至于吴某1是否应履行赡养义务，吴某已另案起诉，并非吴某上诉主张涉案房屋不予分割的合法理由。一审法院按照各方产权份额分配案件受理费并无不当，本院予以确认。吴某的其他上诉理由依据不充分，本院不予支持。

2 居住权制度的立法目的主要是满足特定人群的居住需求

广东省高级人民法院发布第二批8起贯彻实施民法典典型案例之七

徐某道与梁某威系继母子关系。梁某威的父亲于2007年购入中山市三乡镇涉案商品房。2011年，梁某威的父亲与徐某道登记结婚。2014年，梁某威的父亲去世。同年，徐某道与梁某威签订关于涉案商品房居住权的协议，约定在未取得徐某道同意的情况下，梁某威不出售该商品房，徐某道可在该商品房内居住至百年归老，后徐某道也一直居住在该房屋。2019年，涉案商品房变更登记至梁某威名下。2021年2月，徐某道以担心日后梁某威出售或抵押房屋，其居住权没有保障，且梁某威不配合办理居住权登记为由诉至法院，要求判令徐某道享有该商品房的永久居住权，梁某威协助办理居住权登记手续。

中山市第一人民法院审理认为，徐某道与梁某威之间系继母子关系，身份关系比较特殊，而且双方之间感情基础和信任基础较为薄弱，日常交往较少。双方虽然就涉案商品房的居住权签订了协议，但在居住权实际履行过程中产生多次争执，梁某威拒绝到产权登记机关办理居住权登记，双方矛盾历时多年仍未得到有效解决，且矛盾日益加深。考虑到双方之间特殊的身份关系及《民法典》第三百六十六条关于居住权制度的立法目的主要是满足特定人群的居住需求，法院认为本案最好的处理方式是调解结案。为此，法院积极主持双方进行调解，消除双方顾虑，最终促成双方达成如下调解协议：梁某威确认徐某道对涉案房屋享有永久居住权，同意到产权登记机关办理居住权登记手续；梁某威作为产权人可以定期察看房屋状态，但察看前需与徐某道提前沟通。2021年4月28日，法院出具调解书对调解协议进行确认。

3 父母子女之间的房屋赠与合同可以约定父母享有“永久居住权”，但是该约定并不能对抗第三人，一旦子女将房屋再次出售，父母一方的居住权将无法保障。《民法典》将居住权规定为独立的用益物权后，居住权无偿设立且无期限限制，经登记公示的居住权具有对抗任何第三人的法律效力。

天津市高级人民法院发布7起贯彻实施民法典家事审判典型案例之四

王某与其母王某一、其父王某二签订《房产赠与合同》，约定将王某二名下诉争房产赠与王某，合同附加义务为王某保障父母在受赠房屋中享有永久居住权，如果以后此房产出售或者拆迁，保证为父母提供不低于上述居住条件的良好住房。合同经过公证已生效。现王某二已去世，王某起诉其母王某一要求确认赠与合同有效并办理受赠房屋过户，庭审中王某一同意王某的诉讼请求，但要求王某保证其永久居住权。

一审判决认为，王某与其父母签订的《房产赠与合同》系各方当事人的真实意思表示，且经过公证，依法有效，各方当事人均应依约履行，王某一应依约协助王某办理房屋过户手续。《房产赠与合同》中将王某一在涉案房屋中永久居住作为附加义务，根据《民法典》关于居住权的相关规定，上述附加义务包括了居住权合同应具备的相应内容，《房产赠与合同》中关于赠与人永久居住的承诺可以通过居住权登记来实现。为了充分保障各方当事人的权利，一审法院判决诉争房屋归王某所有，王某一在诉争房屋中享有居住权，王某应协助王某一办理居住权登记。一审判决后，双方当事人未提起上诉。

四川省攀枝花市中级人民法院发布2021年度十大典型案例之八

2011年8月31日，原告丁某甲与被告丁某乙的母亲谭某某自愿协议离婚。丁某甲与谭某某在米易县民政局登记离婚时约定：“1.双方将夫妻共同所有的房屋赠与被告丁某乙；2.该套房屋产权必须变更为丁某乙，夫妻双方中的任何一方不能擅自出售该套房屋；3.离婚后，丁某甲对房屋必须享有居住的权利；4.丁某乙由丁某甲抚养，直到工作时为止，费用由夫妻双方共同承担。”米易县人民法院于2020年4月13日判决谭某某、丁某甲于判决生效后十日内协助丁某乙办理房屋权属转移登记手续。此后，讼争房屋的产权人变更为丁某乙单独所有，建筑面积60余平方米。

攀枝花市米易县人民法院经审理后认为，依据居住权的规定，合同相对人有权按照合同的约定，对他人的住宅享有居住的权利。本案中，原告丁某甲与谭某某在米易县民政局登记离婚时约定，将夫妻共同财产房屋一套赠与其子丁某乙，并约定丁某甲对赠与房屋享有居住权，该约定符合法律规定。原告丁某甲请求确认对讼争房屋享有居住权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百六十六条之规定，判决如下：确认原告丁某甲对位于四川省米易县攀莲镇的房屋一套享有居住权。

4 居住权执行应关注权利人居住权益的实质兑现，不仅要完成居住权登记，还要保障权利人稳定生活居住，保障不动产交易安全和交易秩序。居住权执行应以善意文明理念为指导，根据双方当事人实际情况，灵活化居住权执行处置路径，最大程度化解当事人矛盾。

上海市高级人民法院发布2021年度破解“执行难”十大典型案例之五

俞某与丈夫婚后购得一套房屋，房屋登记在丈夫和儿子汪某名下。2014年，俞某丈夫去世后，儿子汪某将该房屋售卖并购买一处新房，房屋登记在儿子汪某一人名下。2017年5月，俞某和儿子儿媳共同签署《儿女心语》，儿子汪某承诺母亲俞某在该处房屋内有永久居住权。但俞某脾气较为倔强，与儿子、女儿平日感情淡薄，儿子、女儿都另有他处住处。俞某认为，儿子后面所购房屋的购房款有部分来源于当年房屋的出售款，且儿子汪某在2017年5月承诺其在该房屋有永久居住权，其有权在该房屋内设立居住权。另基于赡养义务，其亦有权对女儿的房屋享有居住权。因此，俞某将儿子、女儿诉至上海宝山法院，请求确认其在儿子、女儿房屋内均享有居住权，并请求儿子、女儿在每个法定节假日对其进行探望。

宝山法院经过审理，于2021年6月30日依法作出判决：原告俞某对被告汪某所有的上海市宝山区某小区房屋享有居住权；被告汪某、俞某女儿于每个法定节假日探望原告俞某。案件生效后，俞某就其对汪某所有的上海市宝山区某小区房屋享有的居住权向宝山法院申请强制执行。宝山法院受理该起执行案件后，经了解，俞某与其子汪某长期感情不睦，若径行强制执行，可能会导致俞某与汪某关系进一步恶化，不利于双方当事人生活安宁，且存在“案结事未了”的可能性。后执行法官又将俞某、汪某以及俞某女儿三方约谈至法院，进行详细协商。经过多番沟通，最终三方协商同意，由汪某全资购买一套一室一厅房屋供俞某居住。至此，俞某的居住权问题得以较为妥善解决。

综上可见，民法典确立的居住权制度拓展了房屋的社会保障属性，凸显了房屋价值利用多元化功能，有效解决了以长期居住作为赡养、抚养方式的法律保障问题，为实现“住有所居”提供了重要法律支撑。有利于解决老年人赡养、家庭生活中涉及的住房养老问题，保障老有所居，切实维护老年人的合法权益。

法条链接：

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。