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我,北京人,越南创业三年,目睹河内地价三年翻三倍

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半个月前,老薛从北京回到越南首都河内,继续开展他在当地的工作。落地后,他发了一段小视频,越南时间22点40分 ,画面内熙熙攘攘的人群挤在一条不到5米宽的街道,两侧是灯火通明的商户和坐在街边的食客,一条烟火气十足的夜市街,望不到头。


越南街头

两个月前,「越南出口额超过深圳」上了热搜。5月底,东南亚运动会男足决赛上,越南以1:0战胜了泰国,举国沸腾,万人空巷的视频,让很多国人想起2001年中国队世界杯提前出线的激动。很多人说,处于经济飞速上涨时期的越南,就像20年前的中国。

对于看到此情此景、并且已经步入职场的90后、00后来说,很难不会联想,如果在2022年跑到越南工作,会不会早早逃离内卷,实现有房有车的自由。相对于上一代跑到北上广奋斗、通过个人努力和时代际遇实现财富自由的70后、80后,年轻人们即使每天996,也已经很难实现财富的积累和阶层的跃升。

作为一名北京人,老薛在2019年就意识到了越南的崛起,和朋友跑到越南考察一个月后,就决定辞去国内工作,留在越南创业。如今在越南生活已经接近两年,生活中明显的变化是,从到处找中国餐馆再到路边随意吃一碗PHO(越南河粉)、出门从使用GRAB(东南亚网约车平台)打车到骑摩托车。


截图来自@老薛在越南账号

老薛对36氪表示,越南生活没有去之前想象的苦,但创业也没有如周边朋友预想那般一帆风顺。对于想去其他发展中国家「掘金」的年轻人,老薛的经验一定有借鉴意义。

01

对比越南和北京的生活,其实没有折叠感

Q:北京、越南河内,听起来似乎是生活质量有落差的两个城市,在河内生活有什么体验?

老薛:落差就是随时能约出来见面的朋友,其他生活上的衣食住行还是挺方便的。说说几个颠覆的点:1.来之前一直认为河内人民都是住在那种阴暗狭长的排屋,来了之后发现整个城市景观已经很现代化;2.来之前总感觉饮食上会非常不适应,因为从网上了解到这边的菜很清淡,还担心要每天自己做中餐,但是来了之后发现越南也有很多菜系,有些味道非常不错,而且在这边没有食品安全的问题;3.语言这块,之前以为越南如果语言不通非常不方便,但其实胡志明市的英语普及率很高,河内也是,超乎我认知的是,很多人都会说中文,在越南本地,中文是热门专业,很多重点大学每年有几百个学中文的学生,而且他们对中国电视剧,文化也都很感兴趣,很多越南人会过春节,清明,端午这些中国传统的节日。


河内夜景

Q:看你视频,这两年从偏瘦变成中等身材,是不是越南生活更快乐?这次回去打算待多久?

老薛:对,总出去吃饭,在这边有点容易胖的。这次回到越南,做好了起码半年不回北京的打算,现在疫情原因,往返不是很方便。2019年那会,基本每一两个月都要往返一次,想回来就回来。5月份,在北京被隔离在家两次。

Q:想家了怎么办?

老薛:骑小摩托去找卖榴莲的路边摊,提醒自己「榴莲忘返」,忘却乡愁。最近就是越南的榴莲季,120块钱(人民币)可以买一整个,比超市便宜,冰冻后更好吃,能对冲一些甜度。

要么就是吃海底捞,除了麻将(蘸料),中国话说的非常溜的越南服务员还会调一份低脂越式调料。


截图来自@老薛在越南账号

Q:在当地有交越南朋友吗?还是会更多和国人打成一片?

老薛:越南朋友和中国朋友一半一半吧。在这边结识的同胞,整体创业占少数,大部分是公司外派,我认识的朋友们,基建、供应链行业比较多。还有一些朋友来自知名投资机构、互联网公司,被公司派来研究市场。


和越南朋友吃路边摊

Q:目前在河内的居住条件怎么样?是什么价格水平?

老薛:我在市中心的公寓租了一套两居室,有两个卫生间,室友是同事,他还在上海,应该也快过来了,月租金大概4800人民币。这类公寓设施都比较齐全,小区里游泳池、健身房都是免费的。在河内西北方向比较繁华的商务区,一居室价格基本在3000人民币;两居室4000-5000人民币左右。


居住公寓看到的景色

Q:我们没去过越南的人,单从图片上感受,还是觉得有些落后,你最受不了越南生活哪点?

老薛:交通这件事是比较头疼的,虽然北京也堵车,但越南的交通拥堵是不一样的。越南目前的基础设施还是没法跟北京比的,路面的砖起伏不平;很多立交桥只有2个车道,总是拥堵严重;越南是个摩托车大国,越南人开车鸣笛是「标配」。河内的轻轨从2011年建设到现在,刚刚通车。


越南摩托车

另还有一点是跟当地政府部门沟通办事,有时候还会有人浮于事的感觉,办签证流程比较慢,在办营业证照或其他事情,不清晰的要求还是很常见。

当然也看你怎么看待这个问题,交通拥堵、基础设施落后背后恰恰能反映出未来改善的潜力,我是学金融专业的,在外资宽松的准入机制下,越南整体的基建速度会成几何级的上升,这些也都会倒逼交通状况的改善,这个改善的过程如果类比到国内,是很多普通人财富上升支撑和助力。

Q:当初怎么想到去越南创业?这几年公司业务开展得顺利吗?

老薛:2019年之前,我在北京一家500强外企商业地产代理行的海外房产部。2018年底和几个同事约着去胡志明玩,结果大家都因为职业病跑去看房,虽然当时越南、泰国的市场都火起来了,但越南还是小众市场,我们研究了一下觉得这边比较有前景,就进入思考、计划的过程。2019年初,我们又去了趟河内,觉得这边的市场更有潜力,竞争没有胡志明市激烈,所以从原公司离职,重新组建团队做房产相关的事情。

创业就是风险和机遇并存。其实这两年我们也经历了一些过山车,2019年来的时候市场非常火热,但因为疫情,我们去年和前年的销售额都不高,主要是出入境政策影响到客户不能来到当地看房,但还是有一些客户远程下单。我们独家包销、买卖、装修、租赁都做,相对于国内公司,我们业务模式属于一站到底了,因为做了很多年海外房产,知道买家的担心,就是买房后的相关维护、回报等问题。这几年河内房子的租金回报率(每年)大概在5%左右。

02

亲眼目睹河内周边的土地价格三年翻三倍

Q:今年李嘉诚跑去越南投资,自媒体总会提到越南人在抢房,铁闸门一开、很多人冲进到售楼部的场景,是真的还是炒作?

老薛:今年年初疫情限制刚放开是这样,现在已经没有这类现象,这种抢房情况还是以越南人为主。来自海外投资买房的人群,一般是先交定金排队,等开盘出价格之后,按交钱的先后顺序选房,相对更有秩序一些。当然这种现象很容易把情绪传导给国外投资者。

我个人认为,越南目前在国际供应链中的角色属于生产国,处于中低端的位置,确实跟几十年前的中国有些类似,但我一直坚持的观点是「越南永远无法替代中国」,2022年这一轮火热可能是各国家投资者的溢出反应,并不是说越南国力有多强,还是需要理性看待,有些自媒体确实有点「越吹」。


江边

Q:有媒体说,越南人现在「抢房」,像极了十年前的中国人,是在「摸着我们的石头过河」,因为现在北上广的房价那时候比也翻了几番,你怎么看?

老薛:肯定会有这种心态,越南人对中国房地产在2010年那波涨很多都会有些了解,但是对中国房地产具体的周期一定不知道。现在买房也大多是出于自住需求,或者抵御通胀的需求。实际上,没有人能看到未来,越南的房价能翻多少倍,怕的是涨了以后就买不起了,确实心态上都有点像。

越南人拼命抢房的原因是他们现在还买得起。最近和一位做投资的朋友吃饭,我们也有聊到,越南年轻人买房确实比我们国内容易很多。底层打工人的月薪可以赚3000-5000块(人民币),城市公寓的每平米房价只有1万块(人民币)左右,如果越南年轻人去工厂上班,只要愿意加班,每个月也能赚到三五千(人民币)。

Q:目前找你们买房的客户,都是什么样的人?国内、国外客户哪类占比更多?

老薛:2019年那会,我们的客户以华人为主,他们一般持有澳洲、新加坡、美国护照,另外来自中国香港、中国台湾的客户也不少,最近几年,外派来越南工作的同胞,也会找我们买房。2019年通过我们在越南买房的客户,每年基本都有稳定在12%-15%的收益(房租和房价的升值以越南盾计价)。

越南这边对于外国人买房有限制,比如越南本地人买房是私有永久产权,要求外国人只能持有50-70年的使用权。一个新开盘的项目外国买家购入的比例需要不超过整个楼盘的30%,位置好、配套丰富的楼盘会对外国买家价格上浮5%左右,但相对应的会提高精装修配套或者分配一个更好的楼层。自2015年放开外国人购房之后,这边韩国买家占主流,三星、乐天等韩国企业几年前就将生产线转移至越南。


越南买房现场

Q:从你2019年去越南到现在,因为疫情的关系,房价有跌一些吗?

老薛:其实还在涨,从2020年中旬开始经历略微回调,随后有些项目停卖、有些给出优惠政策维持去化。直至今年彻底放开入境限制,加之针对海外人限购,很多项目供不应求,我们现在不愁没有客户,而是发愁没有合适的项目。

我的一位越南朋友2020年在河内周边购入一块3000平方米以上的土地打算做家庭式民宿,之后不断有人询价,每年对外报价都翻了一倍。

身边还有一位朋友在2010年买了一块土地,大概12万美金,20年疫情爆发时她考虑30万美金卖出,但是没人买,今年有买家开出100万美金。

Q:不得不承认,两国发展是的确有时间差,能不能给想去越南发展的年轻人一些建议?

老薛:我觉得还是要理性,我们过来这边其实中间经历很多波折,尤其是想像我们一样创业的人,如果没有创业的能力和经验,在当下全球的经济周期之下,更要慎重。还有就是在特殊时期,一定要保住现金流,去年几个月,我们几个合伙人都在国内,没有在越南开展生意,就意味着没有收入,但是需要给在越南的同事发工资,还是面临着不小的压力。

Q:假使有个年轻人想逃离996的生活,去越南会有更多机会吗?

老薛:首先他需要学会越南语,然后机会可能挺多的,尤其是技术型人才,虽然不会比在国内的待遇更高,但是确实可以告别 996 。其他行业,我周围做进出口贸易的人也比较多。

房地产是我从事的行业,相关配套的下游行业都有很多机会,本地年轻人未来更认可公寓,现在还处于增量产的阶段,很多政策规划都指向公寓的建设;电商也是这个地方很有潜力的方向,包括物流,越南这一个亿人口转向线上购物的窗口期还非常广阔,只要可以找到需求点,应该有机会分一杯羹。此外,提到的贸易、制造、互联网这些相对需要更高的门槛,但也都是越南现阶段的机会点。


工作现场

最后我想说的是,当地年轻人的基数很大,同时愿意努力工作改变生活的动力很强,和国内年轻人很像,这也就是能撑起这些行业的一个有利因素。

Q:刚回到越南不到一个月,剩下半年有什么重点发展计划吗?你们在越南的创业团队有几个人?

老薛:我们目前十个人,其中六个同事是越南当地人。下半年主要还是放在拓展当地开发商资源上,因为现在咨询越南房产的客户很多,还是希望在当地帮大家找到更多适合投资的项目。

另外一块算是个「副业」吧,就是@老薛在越南 这个账号。去年河内因为疫情封城,我们团队录了很多关于当地房产市场、生活体验相关的视频,起初也是觉得好玩,没想到受到网上很多朋友的关注,我想这也是一个国内对越南感兴趣的朋友了解当地真实情况的窗口。也希望能通过这个账号结识更多当地的华人朋友,大家在一起抱团,互帮互助。


老薛在越南

文|真买编辑部宋虹姗

以上图片来自老薛拍摄、或来自@老薛在越南

互动时刻

近年来随着国内房价攀升,越来越多投资客将目标投向国外,东南亚的一些国家由于购房门槛相对低,迎来了很购房者的青睐。有人说,越南人现在「抢房」,像极了十年前的中国人,你觉越南的房价未来几年内会翻倍吗?你看好越南的房地产市场吗?欢迎评论区留言。

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