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6月租金上涨 毕业季北京租房市场冷热分化

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供求关系左右租金走势。

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

又是一年毕业季来临,北京租房市场的热度也开始季节性回升。

21世纪经济报道记者调研发现,虽然北京6月租金环比和同比均有小幅上涨,但整体热度出现分化,疫情影响较大的区域,房源成交时间拉长,租金基本持平甚至略有下降。

除了区域差异,不同性质的房源租金涨幅也有分化,个人直租房源相对而言有议价空间,部分租赁机构的房源则在近期陷入了“涨价争议”,不乏出现一次上涨近10%的情况。

究其根本,租房市场的供求关系左右着租金走势,而中介机构受盈利诉求影响,续租房源涨价更容易牵动市场关注。

这个毕业季不太热

“今年受疫情影响比较大,我们片区的房源空置时间比去年同期明显要长一些,还有房子甚至俩月都没租出去。”朝阳区劲松片区的一位租赁业务经纪人告诉记者, 与去年毕业季火热的行情相比,今年成交和租金都比较平稳,较差的房源甚至下调了租金。

这位经纪人所从事的是整租业务,对接房东和租客群体。据该经纪人介绍,5月疫情管控期间,他们门店一直处于封闭状态,员工都居家办公,客户基本也都不活跃,5月租房市场比较冷清,6月恢复营业以来,市场上的房源较去年也有大幅下降。

“出入、搬家都不方便,大家能续租的都续租了,房源和客户都少了很多。”该经纪人分析,供需都下降,市场就比较平淡。据他介绍,疫情之下,个人房东们相对好讲价,也都愿意尽快把房源出手,“我手里甚至有房源3个月了还没租出去。”

邻近的双井商圈经纪人告诉记者,双井片区的租赁房源成交时间最近拉长到了25天左右,链家数据则显示,受本轮疫情影响较大的劲松商圈,租赁房源成交周期约为21天,租金大约下跌了1.5%。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示,5月北京租金挂牌均价为95.7元/平方米/月,环比上月上涨0.68%,环比涨幅较上月收窄0.75个百分点;同比上涨7.31%,同比涨幅较上月收窄2.35个百分点。诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为,5月北京疫情反弹局势较重,租赁需求释放受阻,涨幅呈收窄态势也属意料之中。

贝壳研究院也指出,5月北京租赁成交量环比减少,整体租金水平仍低于2019年同期。“一是在近期疫情影响下,整体住房租赁需求减弱,部分租客由于换租不便而续租,或是由于部分区域疫情防控严峻,部分外来人口返乡;二是业主出租信心减弱,往往会通过降价加快房源出租。”贝壳研究院高级分析师黄卉表示。

但这并不意味着整个北京租房市场都比较冷,受疫情影响较小的区域仍然如期迎来了毕业季。记者梳理发现,朝阳望京商圈的租赁房源维持着较高热度,平均成交周期为5天;丰台丽泽商圈租赁房源成交周期也是5天左右,朝阳太阳宫商圈成交周期甚至加快到1天,租金上涨约0.7%。

整体来看,6月北京租房市场已经出现了上涨趋势。诸葛找房数据研究中心提供给21世纪经济报道记者的数据显示,截至6月16日,6月前3周的周度平均挂牌租金为96.54元/平方米/月,预计北京6月全月租金有望维持上涨态势,且涨幅较上月大概率呈小幅扩大之势。

“北京就业市场规模大、就业需求多,进入6月份,毕业季将在一定程度上带动租赁需求上升,加之疫情局势有所好转,租赁市场活跃度也将随之好转。”关荣雪表示。

机构租金涨幅引争议

“我在自如租的房子,今年续租从8090元提高到8830元,涨幅将近10%”、“前年以5190元租了自如的这个房子,2021年续约的时候要求涨价600元,经过协商最终涨到了5390元,今年临近到期,自如管家打电话过来价格又从5390元涨到了5930元。”……近期,部分一线城市的“自如客”们控诉自如续租房源涨幅较高,引起了市场关注。

记者注意到,黑猫投诉网站针对自如涨价的相关投诉达到了410条,不只是续租涨价,部分租客称自如存在差别化涨价的情况,“询问同期入住签合同的合租室友发现,他的房源原价续租”。

对此,自如相关负责人曾回应称,主要原因可能是大部分业主委托协议中租金逐年按照一定幅度递增的约定,以及个别房源在续约时确实因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素,导致出现了租金涨幅超过平均水平。

实际上,租赁机构的房源往往比房东直租的房源价格高出一部分,因为长租公寓一般会对收来的房源进行装修后再出租,这也是机构在宣传中主打的“品质服务”特点。多位从事整租业务的经纪人告诉记者,同等条件下,自如房源的月租金会比整租贵500-1000元。

叠加自如每个月收取的租金中还会包含“服务费”,相当于月租金的10%,用于支付每两周一次的保洁费用。

如今,确实有部分房源是去年受疫情影响,有降价情况,今年续租不止要把降价补回来,还要兼顾市场涨幅,再加上每个月的“服务费”,租客的感受会尤其强烈。

值得注意的是,北京最近公布的《住房租赁条例》明确“住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时,北京市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平”,关荣雪由此预计,北京租金7月涨幅继续呈现扩大趋势的概率不大。

为助力毕业生安居,6月22日,北京市住建委联合团市委等多家单位,共同发起了毕业季租房服务进校园系列活动,参与活动的中介机构和租赁企业共筹集了约9万套(间)房源,并提供中介费五折、减租金、免押金等优惠。据记者了解,其中我爱我家精选了近万套租赁房源,我爱我家旗下品牌相寓也推出了免押金、房租月付、集中式公寓租金9折、服务费全免等优惠,让利高校毕业生。

(作者:孔海丽 编辑:张伟贤)

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