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10年后,4类小区将不再值钱,内行人早已悄悄脱手,你还在买吗?

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10年后,4类小区将不再值钱,内行人早已悄悄脱手,你还在买吗?

数据显示,2022年5月,全国新建住宅平均房价9878元/平方米,相比2021年2月,下跌了1300元左右,降幅12%。目前楼市已经发生了很大的变化,从过去的开盘经常售罄到如今许多楼盘无人问津,甚至一些河南县城的房子,为了让农民进城买房,开始小麦抵房款的现象,已经说明目前楼市出现了大降温的状态,房价告别大幅上涨,购房者也可以慢慢挑了。


但是,“有房才有家”,好房子依然是人们的追求。因为这两年疫情的影响,许多旅游、航空、房地产、教培等行业的人员收入大幅度减少,买房的心态变得犹豫,对房价的预期也下降了,而这些人群恰恰是以前热衷买房的高收入群体之一。我们发现,即使一些地方发布购房补贴、公积金贷款放宽等政策,人们也不再像以前那样热衷于买房了,2022年前4月,国内商品房销售额同比下降29.5%,而且降幅还在扩大。

那么在这样的背景下,楼市会发生什么样的变化呢?其实早在2013年时,王健林就预言了现在楼市的分化现象,他表示,未来一二线城市的房价,还会出现上涨,因为有产业和人口的支撑,但是许多三四线城市尤其一些县城,房价基本上没有上涨的空间。

在以前房价上涨较快的时候,即使买到一些素质比较差的房子,也不用担心房子贬值,但是现在楼市进入调整期,一不小心就容易买入跌价的资产,大家买房一定要擦亮眼睛,尤其是有一些专家认为,未来10年有4类小区将不再值钱,并且会加速贬值,懂行的人正在悄悄卖掉这些房子,大家买房的时候要尽量避开。


第一类,物业管理水平差的小区。

在商品房预售制度影响下,许多人看完沙盘、听了售楼处人员的介绍之后,就决定买房子了,对物业的口碑丝毫不了解,但是物业管理水平的高低会直接影响到业主居住的满意度。而受到高房价的影响下,许多人可能一辈子只能买得下一套房子,未来30年都要在这套房子里居住,而且还要经常和物业打交道。

一个小区住的时间长了,难免会遇到一些问题,比如水管破裂需要维修,电梯出故障,和邻居发生矛盾等等。实际上在疫情期间,好物业和差物业的对比更加明显,一些品牌物业会及时给小区进行消毒,保证业主的健康,而一些服务差管理混乱的小区,不仅会多收人们的物业费,在服务上也没有半点用心,比如不及时处理垃圾,设施坏了也不及时维修,很多业主受不了这样的环境,收入增加之后就会很快搬离这种小区。


第二类小区是LOFT公寓。

LOFT公寓在刚刚出现的时候,因为空间利用率高、售价相对低吸引了广大年轻人,但是随着时间推移,缺点也逐渐明显,第1点,许多地区已经对LOFT公寓发布了限制,层高不得超过4.5米,这就会导致业主住进去之后会感到非常压抑,尤其是2楼卧室会比一般的住宅低30~50公分左右,1米6的女生居住尚可,1米8的男生居住就会非常压抑,偶尔翻个身就会撞到墙上。

第2点,LOFT公寓属于商业性质的房屋,产权只有40年,交易税费很高,水电费也是按照商业性质收取。如果家里有孩子,商业性质的房子,一般没有对口的学校。而且通常LOFT公寓每一层有许多住户,而且业主的成分非常复杂,你的邻居可能是美容会所,牙科诊所,培训机构,经常会受到噪音的影响,影响业主的睡眠。

第3点,在LOFT公寓里,经常需要楼上楼下跑,做事很不方便,尤其是晚上有起夜习惯的人,在这里会感到很憋屈,特别不适合老年人居住。第4点,大部分LOFT公寓没有封闭式的厨房,不具备安装天然气的条件,卫生间也没有窗户,通风采光效果差,业主做饭只能用电磁炉,不能用燃气灶,整体来看居住舒适度比住宅差得多。


第3类,房龄20年以上的老破小。

随着国家放开三胎以及人们改善需求的增长,房龄20年以上的老破小已经不适应如今年轻人的需求了,而且随着房价的上涨,许多人更愿意首套房就一步到位,买一个三居室,避免换房的麻烦。

房龄20年以上的老破小有三个缺点。第一是面积过小,小区环境差,如果老人和孩子都一起住,这类小房子无法满足人们的居住需求。第2个缺点,房龄20年以上的老房子,一般在银行贷款上会有限制,例如有的银行要求房龄30年以上的老房子不发放贷款,这就要求购房者必须全款买房,如果人们有全款买房的钱,为什么不买新房呢?

第3个缺点,过去许多人想买城区的老破小,主要是因为有学区属性,但是我们发现随着租售同权、教师轮岗制度、摇号制度的实施,学区房将会逐渐失去原有的市场价值。而且学区政策是受到教育局控制的,存在不确定性,那些只有学区卖点的老旧小区,居住属性太差,而且现在国家提倡“旧城改造”,20年以上的老旧房子拆迁的概率也很低,所以这类只有社区卖点的老旧房子最好不要再买了。


第4类,老旧的高层住宅。

北京大学朱国忠等专家认为,未来高层住宅可能会成为贫民窟。这种说法不是空穴来风,以前人们喜欢买高层住宅,那是因为高层住宅视野广阔、性价比高,但是,凡是房子总有老旧的一天,老旧的高层住宅,经过几十年风吹雨打以后,会出现外墙脱落、水电设施缺乏维护等问题,会给人们的居住满意度带来隐患。高层住宅由于楼层太多,在维修成本和防火方面也有许多不足。

而且现在许多开发商也负债累累,高层住宅住户多,拆迁成本也越来越高,高层住宅在未来可能陷入“既修不起,也拆不起”的困境。而且2021年国家已经发布了限高令,大城市一般不得新建500米以上高层建筑,县城的住宅,75%要以多层住宅为主。随着高层住宅缺点的暴露,懂行的人在住一段时间之后,也会选择脱手这种房子,看看这些房子类型,你还在买吗?

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