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7万字“陈情书”催地产商复工,郑州670名硕博业主被套牢:我们不要烂尾楼

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本文来源:时代财经 作者:陈泽旋


受访者供图

6月19日的会谈结束后,郑州永威金桥西棠的业主们在24小时内赶出了三篇“檄文”,以表达他们对最新解决方案的担忧。

写文章并不是业主们的日常,但自永威金桥西棠项目停工以来,这件事对他们来说如同家常便饭。今年5月,一份名为《人间剧本,两千作者》的文档在网络上流传,这份文档多达7万余字,浓缩了200名永威金桥西棠业主因停工而由喜转悲的人生,从落笔到成稿用了两天两夜

永威金桥西棠位于河南省郑州市高新区,由本地房企永威和金桥联合开发,项目一共规划了2515套住宅,2020年8月开盘以来,项目共售出超过1700套。

有业主统计了其中1172个家庭的学历情况,业主及其直系家属拥有本科及以上学历的人数高达1983人,包括481名硕士生和189名博士生,不少业主是因为人才引进政策才选择来到郑州,这些家庭中至少246人享有郑州市人才补贴,永威金桥西棠也因此被称为郑州乃至河南的“最高学历楼盘”。

这些业主们来自各行各业,包括医学博士、大学教授、公务员、高精尖技术工作者,或在一线城市工作但有返郑计划的高学历人才。眼下,他们自发组成法务组、监督组和视频组,与房企、政府部门沟通协商。

从去年12月开始,永威金桥西棠已经停工7个月了,有业主告诉时代财经,在多番努力之下不仅问题没能得到解决,结果离预期也越来越远,“而且越往后了解,发现这个事情越复杂,就越担心烂尾”。

“说实话,我们都快崩溃了。”一名业主告诉时代财经, 由于常常需要在工作日与房企、政府部门面对面沟通,“跑得太勤影响工作,被上一家公司劝退了”,而更多的业主则感到心灰意冷,开始怀疑当初自己满腔热血的决定。

楼盘停工困住670名硕博

“我本身是河南人,有着比较重的乡土情节,回来郑州就是希望离家近一点。”永威金桥西棠的业主沈匡(化名)在综合考虑了其它因素后,选择在硕士毕业后回到老家河南的省会城市郑州,而当时的他已拿到一线城市几家知名公司的录用通知书。

沈匡口中的“其它因素”主要指郑州市的人才引进政策。时代财经了解到,2020年9月郑州市发布了《关于实施“黄河人才计划”加快建设人才强市的意见》,该政策对五类人才在项目引进、人才资助、生活保障等方面给予了专项支持。

其中,受益人群最多的是“青年人才支持专项”,对毕业3年内(海外留学优秀人才毕业6年内)来郑工作的全日制博士研究生、35岁以下硕士研究生、本科毕业生和技工院校预备技师(技师),按每人每月1500元、1000元、500元的标准发放生活补贴,最长发放36个月。在住房保障方面,对符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校本科毕业生,分别给予10万元、5万元、2万元首次购房补贴。

人才引进政策不仅吸引了应届生的回归,也吸引已在省外就业的高学历人才回巢。在一线城市工作的程青告诉时代财经,自己的学历符合落户和购房优惠的要求,便先行在郑州落户购房,“原本计划明年年底就把工作转回去,因为我们公司在郑州也有业务”。

人才引进政策面向郑州全市,而永威金桥西棠所在的高新区管辖面积虽不到全市的2%,但区内高新技术企业总数高达1123家,占全市的38.5%及全省的17.8%(注:郑州市高新区创新发展局2020年数据),这推动大量人才涌入就业机会优质且密集的高新区。

高新区拥有郑州大学、解放军信息工程大学、郑州轻工业大学和河南工业大学等4所一本大学,这4所大学均坐落在永威金桥西棠4公里范围内。多重因素的共同推动下,永威金桥西棠成为了郑州乃至河南省高学历人才密集度最高的楼盘。

不过,不同的业主告诉时代财经,该楼盘虽由永威和金桥两家房企联合开发,但业主都是奔着永威的名气去的。因此,在永威金桥西棠停工之后房企、政府和业主磋商解决方案的过程中,“保住永威”是业主不容退让的底线。

“金桥在郑州连个官网都没有,没有永威金桥西棠我们也不会知道金桥。”其中一名业主说道。天眼查显示,金桥成立于2017年,而永威官网显示公司2005年便已成立,累计开发了36个项目,虽然永威体量不大,但它17年来凭借品质在郑州当地积攒了较好的口碑。

“十年东棠,终见西棠”,一句对标过往楼盘的宣传语,便足以让购房者向永威金桥西棠投下信任票。时代财经了解到,“东棠”指的是位于郑州市金水区的永威东棠,该楼盘项目在2011年5月开盘,并于2013年向业主交付,开盘时与周边楼盘价差不大。然而贝壳找房显示,永威东棠二手房5月参考价比周边小区高出4000元-10000元/平方米。

“我们买的就是永威的品质,说实话永威金桥西棠每平米比周围要贵几千块钱”,业主沈匡称,如果这个楼盘失去了永威是不能接受的。

股东纠纷牵出“大案”

一位不愿具名的知情人士告诉时代财经,永威金桥西棠项目地块原为郑州锅炉厂的厂址,是郑州锅炉股份有限公司(下称“郑锅股份”)的法定代表人、董事长兼总经理崔红旗长期在运作的地块。2019年4月,郑州锅炉厂整体搬迁至位于荥阳市的锅炉制造基地,原厂址的土地性质则由工业用地变更为住宅用地。

“崔红旗做锅炉厂是半路起家,做这个项目也是半路起家,另外运作这块地也有资金压力,所以他一直想找品牌方来合作,之前找过建业和康桥,但最后没有谈成,后来就找到了永威。”

天眼查显示,2014年9月,郑锅股份发生负责人变更,变更后崔红旗成为郑锅股份的法定代表人;而与永威合作开发永威金桥西棠的郑州金桥置业有限公司(下称“金桥”)成立于2017年,金桥的大股东和法定代表人均为崔长虹。而崔红旗本人于金桥并未持有任何股份及担任任何职务,但多方信息显示金桥的实控人是崔红旗。

永威方面向时代财经回应称,2019年中,郑锅股份旗下的金桥置业和永威置业达成合作,并于2020年初签订合约,按照51%、49%的股权比例合资成立了项目公司郑州金威实业有限公司(下称“金威实业”)。2020年6月,金威实业以底价12.77亿元竞得永威金桥西棠项目地块,折合地价958.42万元/亩,两个月后(即2020年8月)永威金桥西棠开盘。

“合作协议约定,项目公司(即金威实业)所有收支账户由双方共同监管,金桥负责资金及土地运作,永威负责操盘,统筹规划、设计、运营、管理、建设、销售等工作,项目销售期间和交付后的物业管理由永威物业管理公司承接负责。”永威方面补充道。

由于永威名气在前,很多购房者奔涌而至。时代财经了解到,项目一共规划了2515套住宅,2020年8月开盘后,40天便卖出380套,总金额达到7亿元,目前剩余仍784套未售。

知情人士告诉时代财经,基于在永威金桥西棠项目的良好合作,永威和金桥分别以郑州郑西永威实业有限公司(下称“永威实业”)和河南清控科技城有限公司(下称“清控科技城”)的名义,联合河南启迪科技城发展有限公司(下称“启迪科技城”)和国企东龙全资子公司河南翔东置业有限公司(下称“翔东置业”),成立了河南一帆城市运营管理有限公司(下称“一帆公司”),在2021年6月3日以34.68亿元的底价拿下位于郑州北龙湖的两宗地块(下称“北龙湖地块”)。

“永威金桥西棠地理位置非常好,地铁和大学都在旁边,所以我们几乎没有去看其它的项目就把房源定下来了。这个楼盘在当时比较傲娇,不接受组合贷我们也认了,就走了纯商贷。”一位业主称。

业主们原本以为买了房之后,安居乐业的人生很快就要开启,不曾想这却是一场噩梦的开始。

沈匡称,去年12月份已听到楼盘停工的消息,“但因为每年冬天郑州都会有环保管控,我们以为可能是为了环保就没有太上心。但过了年之后,我们看到有些楼盘工人过完年都回来了,西棠却没有人,心里就犯起了嘀咕,后来业主通过各方面打听,才知道永威和金桥在闹分家,已经到了很危急的地步”

每个月的5-10日,永威金桥西棠会在微信公众号发布家书向业主汇报工程进度,但今年2月家书已停止发布,业主们原本只是希望永威金桥西棠复工,而后听到永威即将退出永威金桥西棠项目的传言,为促成复工和保住永威,业主们多方奔走,却牵出永威金桥西棠因监管资金被挪用北龙湖地块而导致建设资金枯竭的大案。

“我们现在担心这个楼子会烂尾,越往后了解发现这个事情越复杂,就越担心烂尾,两百多万进去了,自己背上30年房贷,我和我爱人每个月还要拿出一大部分工资来还房贷。”沈匡称,永威金桥西棠出事之后常常焦虑得睡不着,但一切的压力只能自己默默承受。


受访者供图

16亿监管资金被挪用

业主向时代财经提供了5月18日召开的一场多方会谈的会议记录。时代财经了解到,为解决永威金桥西棠停工的问题,郑州市高新区管委会成立了项目专班,与项目公司金威实业、永威、金桥和业主一起展开会谈沟通。

时代财经了解到,本次会谈的与会方包括高新区管委会专班组、永威、金桥,而当日永威创始人李伟首次与业主见面,一同出席会议的还有李伟的女儿、永威执行董事长李玲玲,但金桥的实控人崔红旗并未到场,仅派没有被授权的代表出席。据业主和永威方面反映,自永威金桥西棠和北龙湖地块出现问题以来,崔红旗及金桥方对解决问题始终是消极的态度。

“崔红旗不接电话,连管委会的电话都不接”,不同的业主向时代财经进一步补充道,每场会议金桥代表仅做记录回公司汇报,但下一次会议并不会带来公司的反馈意见,永威方面也未否认上述说法。

时代财经尝试联系金桥的多位管理层,管理层没有做出任何形式的回复,而在致电金桥大股东和法定代表人崔长虹时,对方得知来意后称“你打错了吧”。

5月18日的会议记录显示,永威金桥西棠项目资金合计39.9169亿元,包括33.7909亿元销售回款和6.126亿元贷款余额,“崔(红旗)总合计挪用资金16.1588亿元”。

上述资金流向了五大渠道:一是“崔总主导挪用西棠销售款10.115亿元,经多个关联公司过账后,最终由他实控的河南清控注入北龙湖地块”;二为“崔总提前转走西棠项目土地溢价款合计3.9966亿元”;三为“崔总以‘协调贷款关系购买不良资产’为名义,从西棠项目支出1.6249亿元”;四是“崔总个人消费”;五为“西棠项目向北龙湖项目垫付工程款1941.2万元”。


图片由受访者提供

根据会议记录,上述资金流向在会谈现场得到了永威和金桥双方的确认,而永威方面也未向时代财经否认。

知情人士告诉时代财经,由于金桥是永威金桥西棠的土地运作方,同时在与永威的合作上负责融资工作,被挪用资金流向中的“土地溢价款”是双方合作协议的约定,而“协调贷款关系购买不良资产”是向银行融资时的搭售条件,但被注入北龙湖地块的10.115亿元,原本崔红旗承诺最多一个月回流至永威金桥西棠,但崔红旗没有履行承诺。

北龙湖地块土地出让金合计34.68亿元,竞得人一帆公司的四大股东永威实业、清控科技城(即金桥)、国企东龙全资子公司翔东置业和启迪科技城,分别持股30%、30%、30%和10%。而根据会议记录,北龙湖地块实际出资31.155亿元。

综合上述信息计算得知,该地块仍有3.525亿元的土地出让金未缴纳,而按照出让条件,该地块的出让金缴款期限为《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内,根据永威和业主提供的信息,未缴清的土地出让金目前已产生了滞纳金。

综合会议记录和永威的公告可知,北龙湖地块实际出资的31.155亿元,包括崔红旗挪用永威金桥西棠的10.115亿元;还包括以金威实业为融资主体,并占用银行对永威置业集团的授信额,由永威置业集团提供担保的融资总额11亿元;翔东置业(即东龙)自有资金出资3.99亿元;土地运作方启迪以自有资金出资0.3亿元。

北龙湖地块并未按照股东实际股比出资,对于北龙湖地块的相关疑问,永威方并未予以回应。不过,另有知情人士告诉时代财经,在该地块上,永威和金桥依然参照永威金桥西棠项目进行分工,即金桥负责土地运作和融资,但金桥并未实现承诺。

这导致北龙湖地块或将陷入地块被政府回收的局面,而由于被挪用资金无法返回永威金桥西棠,该项目也无法展开建设

业主质疑最新方案饮鸩止渴

会议记录显示,除去被挪用资金,永威金桥西棠已支出及监管资金合计23.7581亿元,包含项目监管资金9100万元,而该项目如要完成交付仍需23.93亿元的资金。由于没有足够的资金支付工程款、到期贷款及支撑项目后续的建设,永威金桥西棠陷入了停工状态。

永威金桥西棠项目公司金威实业曾在3月28日发布公告称,经过各方共同努力,西棠项目已复工,总包工程款已于3月27日支付到位。不过,不同的业主向时代财经反映,最开始项目工地确实有二十几个人在干活,但建设进度极其缓慢,业主将之调侃为“表演式复工”。

由于永威金桥西棠仍剩余784套未售住宅可形成销售回款,但如无法支付工程款和到期贷款,复工便无从谈起,因此被挪用资金如能回流,是实现永威金桥西棠项目复工的关键。

实际上,永威和金桥双方在谈判的过程中一度陷入僵局,金桥曾要求永威退出永威金桥西棠项目,但在4月份永威声明“坚决不会从西棠项目退出,并坚持从北龙湖2宗地退出,一定要追回被转走款项”,同时提出了两大解决方案。

一是永威和金桥双方继续合作,并信守项目之初的合作协议,确保永威在西棠项目的实际经营管理权,金桥方退出日常管理。永威承诺保障合作方的合作投资收益,双方可签固定成本,超出固定成本费用由永威单方承担。

二是永威金桥西棠项目公司金威实业11亿元贷款(即注入北龙湖地块的资金)还款后,金桥方退出项目股份。永威按照双方实际决算净利润提前向金桥方支付应得利润分成。

永威在声明中表示,公司就上述提议“持续主动与金桥方沟通,以推进项目进展,但一直被崔红旗先生回避或拒绝”。

5月18日会议记录显示,崔红旗曾在5月16日提出解决方案,但永威和业主均对该方案不认可。该方案提出,金桥愿意退出永威金桥西棠,但要求永威提前向金桥支付项目的利润。同时,崔红旗提出由西棠投入北龙湖地块的21.115亿元(包括金威实业贷款的11亿元和西棠项目被挪用资金10.115亿元),其中17.15亿元银行贷款由金桥解决,剩余4亿元回西棠,但并未提出具体方案。此外,崔红旗提议引入中国电建,但永威如果退出北龙湖项目需支付本金和利息,“电建资金到账后支付”,永威需配合同意启迪科技城和清控将股权质押给中国电建,而“办理各种手续时间约60个工作日”。

对崔红旗提出的方案,永威和业主的态度基本一致,即首先返还永威金桥西棠被挪用的资金,以实现该项目的正常建设和保障项目在2023年底如期交付。

业主向时代财经反映,在6月19日上午,高新区管委会专班组织金威公司(即金桥西棠项目公司)、业主代表和国资公司相关人士进行会谈,提出了高新区国有平台公司郑州郑高置业有限公司介入永威金桥西棠项目的方案,“角色是保证融资和建房资金,日后如果经过调度,两家(指永威和金桥)矛盾解除,金威(指永威金桥西棠项目公司)恢复正常运转,国资就撤,否则由国资保障工程进度”。

根据业主提供的会议记录,专班组解释该方案的思路是将剩余784套未售房源抵押给郑高置业,不抵押给银行,之后郑高置业以高新国投授信借贷3亿元,支撑3-6个月全面开工,之后就可以通过再售房源销售解决项目资金问题,随后784套房子的销售会有13元-14亿元,而建设只需要大概12亿元。

会议记录显示,金威公司(即金桥西棠项目公司)在会议上表示该项目“剩余建安费用大概11.6亿元,税金还需要12亿元,管理和销售费用大概8000万元,肯定延期(交付),交房延期赔付和两家单位索赔至少0.5亿元,合计约25亿元”。

业主告诉时代财经,他们担心国资介入方案只是饮鸩止渴,没有解决根本问题(即资金被挪用),在用完3亿元之后如果房子无法卖出去,永威和金桥的谈判也没有结果,将导致项目再次停工。

就该方案的相关疑问,时代财经致电高新区专班组,相关人士回应称:“目前西棠项目省市都已介入”。6月20日,永威回应时代财经时表示,目前是郑州市政府已介入,“要求郑东新区(即北龙湖地块所在区域)跟高新区管委会联动,两块地合并处理,目前正在谈,然后中国电建也进来”,但并未掌握最新谈判进展,对于最新的“国资介入方案”,永威方面表示不予置评。

不过,业主在6月21日向时代财经表示,上述两种方案同时在进行,而采用哪种方案将视谈判进度而定,且永威方面已同意国资介入方案。

这或许又是一场漫长的等待。

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