3.9万㎡最贵，0.86万㎡最低，2年里福州楼市各板块均价怎么变？

每年年底，研究机构克而瑞就会发布福州板块的均价。类似电影界的奥斯卡奖，代表了1年的趋势。

板块均价和楼盘的去化率一样，是市场的信心。毕竟这么多人用真金白银买房上车，代表着一个阶段的暂时平衡。

这几天，克而瑞发布2021年盘点，福州在售楼盘量再创历史新高。

福州六区+闽侯已取证的在售住宅新盘量高达203个（含尾盘）。各板块成交均价（不含别墅），最贵的是江滨板块，成交均价约为39862元/㎡。最低为亭江板块，成交均价约为8621元/㎡。

都说疫情之后，房地产又进入了一个新的年代。看完2021年的数据，意犹未尽。顺便也回顾了下2020年的年终。

2020年，因为疫情影响，福州六区+闽侯，127个项目有网签。

从127个盘到203个盘，1年时间，各个板块的均价都有怎样的调整？哪些有提升，哪些按住没动？而对买房人来说，板块的均价又代表了什么？

今天试着把这个话题简单说说。

一盘改座次

融侨外滩壹号

分析楼市，先看价格天花板。

克而瑞的2021年数据，江滨板块排名第1，成交均价约为39862元/㎡。

2020年，福州的新房均价冠军板块则属于西区，板块均价35211元/㎡，江滨板块只排名第五，成交均价2.9万/㎡。

今年的江滨板块拿下冠军，最大原因就是融侨外滩壹号的一己之力。2021年成交了180套，单价4.33万/㎡，套均总价1320万。

看克而瑞这2年的板块设置，有个特点：就是有个“江滨板块”。个人感觉这个江滨板块应该为融侨而设，为外滩壹号量身定做。

大家都知道个笑话，我和马云的平均薪水是XX亿。

融侨外滩单价高，一旦网签套数增多，这么大的变量放在金山等任何板块，都会对均价都会造成波动。

那么最好的办法就是让它单独出列。融侨外滩决定了福州豪宅的天花板，土豪有资金可以放心买。

最新的二手房的报价：融侨外滩A区的精装修中楼层，产权面积205㎡，报价1350万。

中心的红盘在增加

金茂府

不算融侨外滩这种一盘定名次的YYDS，这2年福州楼市的高价板块首推西区。

2020年福州西区板块均价35211元/㎡，排名第1，主要是均价3.67万/㎡的金茂府网签了206套。

2021年西区成交均价是39280元/㎡，与江滨板块差距不到600元/㎡，屈居第二。

天悦二期效果图

这个成绩获得主要依靠：均价4.13万/㎡的天悦二期网签571套，均价3.66万/㎡金茂府网签257套。另外，类似恒宇尊禧这类全年网签32套的盘，也把均价锁死在了35786元/㎡。

如果说江滨板块约定于融侨外滩，那么福州楼市排名第二的西区板块约等于江厝路板块。

周边二手房也火了：2008年前后的五凤山名居，学区不是最好，但靠着天悦二期和金茂府这两个强邻居，让这个江厝路附近的电梯洋房社区，均价也从去年的2.8万+站上了3万+。

老社区天元花园也在不断美容，加装电梯，均价2.8万/㎡。

这2年，能与西区板块掰手腕的是中心城区板块。克而瑞的统计分类中，中心城区的板块包含了鼓楼、台江、晋安的部分区域。

2020年，中心城区板块高单价主打海月江潮（3.9万/㎡），杨桥新苑（3.8万/㎡），供应量主打万科金域国际（1106套）、万科金域时代（530套）。

2021年，中心城区板块红盘量价齐升——白马映书台网签124套，单价3.89万/㎡。瀛洲府网签226套，均价3.4万/㎡，同晖府均价3.2万/㎡，网签42套，蓝光玖榕台网签243套，均价3万左右。堂悦山南网签196套，均价2.89万/㎡。

这个阵容明显比2020年丰富很多。但2021年中心城区均价相比2020年下降了。

2020年，中心城区新房均价3.3万/㎡，今年是30366元/㎡，排名更是掉到了第五。

恒大天璟示意图

这个背后主要拜恒大天璟的网签所赐，2.5万/㎡的均价，网签了949套，拉低了均价。

不过在2022年的PK中，中心城区板块估计能够扬眉吐气。

东二环的红盘悦乐郡已是一房难求。台江将加大供地力度，多块宅地入市，最低均价3.5万/㎡的安商房基本能稳住市场。

再加上即将入市的——国贸天琴公馆，4.38万/㎡的均价。

融侨外滩VS天琴公馆，新老豪宅，隔江对峙。新房价格上，预估两岸拉平应是大趋势。

豪宅对峙更可以拉动周边的期望。今年土豪投资，可以多多考虑。

东区楼市要学特斯拉

建发养云实景图

2020年，东区均价3.3万/㎡，2021年，东区均价3.44万/㎡，排名都是第3。

2020年的东区楼市，领衔的是公园左岸。全年网签323套，均价3.7万/㎡。

2021年的东区楼市，则有几个特点。

建发养云一期网签561套，二期网签351套，均价3.8万/㎡。卖得又多又贵。

桂语映月效果图

桂语映月均价3.6万/㎡，融侨望云3.3万/㎡，天璞3.2万/㎡，可以说除了蓝光里（2.6万/㎡）等2-3个安商项目之外，东区的整体价格已经站上了3万+。

此外，东二环的地块已经开发完毕。目前的东二环绝版产品是龙湖的观宸，均价在3.6万/㎡左右。2021年，东区的豪宅决战地点将转战五里亭。

龙湖观宸主打148-191㎡跃层

融侨外滩代表的江滨板块、诸多红盘为代表的中心城区板块、江厝路附近的鼓楼西板块，有点类似当下汽车市场的BBA。

而福州东区楼市，就更像特斯拉代表的新能源造车势力。特斯拉不断努力，与BBA并肩。东区发力，挤入高端改善领域。

但东区作为一个新板块，就像特斯拉的电动车一样，不是所有人都能接受，而且容易招黑。

榕发观湖郡

特别是老福州购房者，总是明里暗里传递出底蕴两个字。特斯拉与油车的对决，奔驰主打历史贵族气息，特斯拉就要传递科技感。

本来一些科技住宅的概念在东区是可以展现的，只可惜这几年板块限价，锁死了利润，不少房企也不敢用力。

龙湖的观宸主打东二环稀缺跃层产品，依靠产品力最终让罕见的规划得以批准，跃层产品在福州楼市呈现，可以说是少有的“不走寻常路”的代表亮点。

此外，当下东区楼市还得学习下新能源造车势力的推广手段。

过去卖品质住宅，面向所有人，是公域流量。所以只说大家都能接受的，获得更大公约数是关键。

如今东区卖品质住宅，只能面向一部分认可的铁粉，走私域流量。

蔚来老板李斌的争议言论引爆车圈

你看传统燃油豪车BBA宣传个个都是温文尔雅，而新能源造车，从李斌到马斯克动不动就在网上抛几个观点，制造话题。

李斌最近甚至还公开放炮。这个背后是公域流量的广告打法和私域流量的观点打法的不同。

这招不新鲜，当年泰禾的黄老板虽然颇受争议，但是语不惊人死不休的风格，也是私域流量运营的一把好手。所以泰禾以新贵之势，撑起了东二环。

当下的东区楼市，就像新能源车市场。未来光明，但内卷严重，不少房企之间的产品差距不大，地区配套也差不多，在建发依靠先发优势收获了一波购房者之后，东区的话题性最近弱了一些。

放弃了中心城区，来买东区的人，往往都是有独特的价值感的人，这些人需要共鸣。

未来在东区做产品，除了延续中式风格和泰禾广场的故事之外，不再温良恭俭让，需要做出与福州传统豪宅的区别感。

中产最爱：烟台山、会展、金山

中骏世界城效果图

2020年，烟台山板块均价3万/㎡，排名第四。

2021年，烟台山板块均价小幅上涨1000元，来到了31591元/㎡，排名还是第四，四大天王位置已稳。

爆款王中骏世界城功不可没，网签近1200套，均价3.3万/㎡。1年劲销40亿，中骏世界城已经造就了福州楼市的一个纪录。

周边融侨、滨海首府的均价也站上了3万+。

烟台山板块本来是有机会冲击福州第3贵的，主要是在克而瑞的统计中，板块内有个自带社租房的项目拉低了均价。

另外一个值得关注的板块是会展板块。

凯佳江南里效果图

2020年板块均价2.44万/㎡，凯佳江南里（2.67万/㎡）、世茂云镜、融信玺湾、建总领筑、祥莆苑、滨海橙里（20447元/㎡）分别构筑了会展板块的上下限。

融信玺湾、祥莆苑更是成为楼市热议话题。

今年，会展中心新房均价小幅上涨2000左右，来到了2.64万/㎡。凯佳江南里、融信海纳新潮成为成交主力。

凯佳地产本身资金实力雄厚，依靠自持资金开发住宅产品。后续更是在会展板块拿下多幅地块，后续还有多种面积段的产品入市。

再加上这是福州楼市目前少有的一个一手房和二手房倒挂的板块，2022年会展中心板块也将与凯佳地产一起，进一步提升。

金山板块2020年均价2.78万/㎡，2021年均价28974元/㎡，也是小幅上涨1000元/㎡。

建发和玺

建发和玺、紫金九号的均价3万，龙湖天序均价2.8万，正荣金山洋房均价2.6万，有力支撑了市场。

烟台山、会展中心、金山，是三个备受身边中产阶级朋友喜欢的板块，背后也和教育资源丰富有关系。

对于中产阶层买房来说，始终要考虑子女。

就像买车，单身时候可以买性能车，个性车，但成立家庭后，往往5座、7座SUV和MPV是刚需。空间，考虑动力、油耗，讲究一个均衡性。

烟台山是仓山的教育高地，会展板块的福高让人拭目以待、金山的10年发展已经让不少学校成为学区，再加上5号线、4号线2年内的陆续加持，所以未来这几个板块的新房价格都将保持稳定。

淮安不进则退？

金辉淮安半岛鸟瞰图

楼市告别普涨时代，有的板块涨了，有的板块就会跌。

2020年，淮安板块新房成交均价站上了2.7万/㎡。2021年，淮安板块小幅下降了300元/㎡。

2020年，均价3万的建发榕墅湾与均价2.4万/㎡的金辉淮安半岛是成交主力。2021年建发榕墅湾，成交均价是2.9万/㎡，小幅下降。

今年有望通车的地铁5号线或许能振奋下沉寂许久的淮安楼市，不过这也给了我们一个启示：一个板块哪怕再靠近中心，但只要稍微躺平一会，都有可能被周边板块超越。

未来福州格局放大，只有依靠离主城近的唯一优势，板块会被慢慢削弱。

越有钱，买房越不容易错

航拍福州

写到这里已经有3000字了。

本来打算在一篇文章里盘下所有的板块，但发现这是一个浩大的工程。所以只能分篇来整了。整理不易，也辛苦大家多多转发点赞。

这一篇盘点，面向的是购买力比较强的人。这两年你要是手上现金充裕，楼市对你是真的很友好。疫情之后，各种楼市的旧有观念底线正在快速被打破，各种有意思的产品层出不穷。

房住不炒，备案价的限制，以及舆论监督的收紧，这个时间点去买新豪宅和品质产品，不用附加特别多的条件。

即使鼓楼红盘没买上，过段时间又有台江新红盘入市。当下的楼市，只要有钱，大面积，市中心都能买，而且买了很少错。

这就和电影《西红市首富》里的王多鱼王总一样，主观上很想亏钱，但随便买了几支股票，越买赚的越多。

电影《西红柿首富》截图

所有的城市都在进行抢人大战，而且还都希望吸引的是高净值人群，那么房价就是筛选的工具之一。

越来越多人进入城市，对刚需来说，楼市反而会有惊涛骇浪。这在北上广，深圳杭州都已发生。这是城市发展必经之路。

比如说租房：最新文件显示，保障性租赁住房租金虽然低于同地段同品质社会化租赁住房，但房租也是有可能要涨的，只不过涨幅有规定：不超过5%。

比如说买房：盘点2020年和2021年的均价，快安、马尾、琅岐、亭江、桂湖，这五区新房均价低于2万/㎡，但走势非常凶险，不少板块1年跌幅都在1000-2000元/㎡。

比如说琅岐，2020年均价还是1万+，今年新房均价8600/㎡。

道德经说：天之道，损有余而补不足。人道不然，损不足，奉有余。对不少刚需来说，2022更要慎重，房价便宜，反而更容易买错。

预告下——这一篇，说中产与豪宅。下一篇板块盘点，面对刚需人群，盘点下各个上车板块的未来潜力与这2年的成绩单。