分化的广州楼市，不能乱买

最近的广州楼市，市场看上去一般，但倒不缺热度。

比如之前的增城，以及上周的番禺，都有新盘打起了价格战，以低于周边其他一手项目的价格，成功成为了话题焦点。

至少从售楼部现场各位中介和渠道朋友发来的照片来看，足够震撼。

讨论自然也就来了。

好几个人都来问我们，现在广州楼市回暖得这么快了？

我也差点信了。

01

真的如此吗？显然不是。

和你分享一个来自克而瑞的数据。

从广州全市库存去化来看，截至5月底，广州新房库存合计10.7万套。

按近12个月去化水平计算，去化周期需15.4个月，对比去年同期（7.9个月）整整翻了一倍。

去化压力，依然很大。

而看回目前话题很猛的几个项目，之所以能够刷屏，最大的原因，其实还是在于价格。

在价格面前，确实有不少购房者会为之心动，所以你就会看到了售楼部的如此高人气。

其背后，是目前广州购房者的置业信心还是不足。

虽然从目前广州的一些手段来看，会催生部分新的购买力和需求，但客观来说，并不算多。

尤其是外围区域，在购房信心不强的情况下，市场的客源总量是有限的。

在这样的情况下，最直截了当的手段，就是价格战。

这一点，如果项目是符合买家自身需求的，价格比周边竞品更优惠，倒没有什么毛病，可以出手。

但如果不是，那就建议慎重。

所以，广州新房市场目前所出现的售楼部爆满，仅仅只是个例，还是有原因的个例。

将这么一两个例子，就等于广州楼市回暖，完全不现实。

当然，从市场面来看，我们发现，目前广州新房市场的氛围还是可以的。

比如最近我们跑了其他一些新盘项目，确实看到了不少的准买家，简单交流下了，他们也觉得反正自住，该买还是要买的。

但现在这个阶段，从准买家变成业主，是需要时间的。

而且现在的这个观望时间，可能比过往要更久。

楼盘的销售人员也告诉我们，目前的看房客户比例还是有所上升的，他们对于接下来的广州楼市前景，也比较乐观。

所以，如果你将这些个体都叠加在一起，才会发现广州楼市在当下的环境下并不属于单一化，而是分化特征。

单一楼盘的热闹或冷清，说明不了问题。

售楼部人气分化、暗藏玄机，广州买房氛围有真有假，有冷又热，才是真实的广州楼市。

同时，对于这些因价格而成为爆款的项目，我们也有一些温馨提醒：

任何一个项目，都一定有适合的客群和不适合的买家。

适不适合你，一定是取决于你自己的需求和项目的因素是否匹配，而不是「存在感」强不强。

当然，这不是说这些项目不好，只是想聊下自住买房的思考点。

至于这些价格优惠的单盘是否适合你，也欢迎添加我们微信，进行更多交流。

02

一个有意思的现象是：

无论楼市处于什么阶段，总会有很多人问，现在能不能买房？

这往往说明，广州楼市的购房需求一直都在，只是会出现一些购买逻辑上的变化。

比如购房选择、购房预算、购房时机。

回到能不能买房的话题上，我们想和你聊两个小点。

其一，从政策面、金融面、市场面三个维度来看，现阶段的广州楼市，也已经到了一个不错的入场时机。

前阵子，广州楼市经历了几个事件。

一个是外地人购房允许断缴或补缴社保不超过3个月。

另一个则是通过在花都区、从化区、增城区建构差别化入户政策，率先启动在广清接合片区广州(片区)建立城乡有序流动的人口迁徙制度的序幕。

剩下一个，就是大家更加知道的南沙方案了。

都是利好，但对于楼市的短期影响来说，几乎是不大的。

最近，更能刺激广州楼市的，还是第二批集中供地的条件放松和地块优质上。

至少，开发商拿地的欲望大了，土拍市场火热，也能刺激到新房市场。

但第二批土拍，还没那么快。

换言之，也就是目前广州楼市的政策面基本稳定，在这一个阶段，坦白来说，很难有什么新的变化了。

毕竟对于广州来说，要出台大动作的楼市政策，并不能容易。

而金融面呢？

6月20日，央行公布，6月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

与上个月维持一致，没有出现连降情况。

广州方面，四大行房贷利率仍执行首套房在LPR基础上上浮80个基点（即5.4%），二套房在LPR基础上上浮100个基点（即5.6%）。

汇丰和渣打两家银行的首套房贷利率执行LRP基准（即4.6%），二套房贷利率在LPR基础上上浮80个基点（即5.2%）。

如果此时真的有需求买房，确实算是一个小窗口了。

真有合适的，是可以买了。

那么，就到了更为重要的第二点。

03

现在买房，不同往日。

如何买得对、买得稳，越来越考验购房者的眼力。

如何避坑？

我们的购房建议是：

一是选择稳妥的开发商，二是选择有发展前景的区域，三是注重产品的性价比。

比如第一点，当下的答案是：经营健康、稳健增长，沉下心做产品。

暴雷的房企还是那么多，这些企业的项目，买之前，真的需要掂量一下。

有风险的房企，也是需要慎重的。

即便旗下的项目降价卖给你了，也要考虑下。

除此之外，除了考虑开发商的成色，我们还要考虑，项目是否处于规划稳步推进的潜力板块。

毕竟，很多时候，买房就是买一个城区的发展，找准一个冉冉上升的新兴板块，去分享它的成长红利，才是这道题正确的打开方式。

一些价值弱化、或者说兑现周期长的板块，虽然价格很香，但不是适合所有人的。

同时，尽量选择更符合自身需求，同样具备后续产品竞争力的项目，尽可能在能力范围之内，选择更好的房子。

千万不要在价格面前，盲目入手。