民法典物权编简要解读之四

一、居住权转让、继承的禁止和设立居住权的住宅出租

369条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

【多多有话说】

居住权设定宗旨是利他，如果居住权出租牟利就违背了该宗旨。但是如果当事人另行约定，认为另行达成了合意。

除了不得转让、继承、出租外，居住权人还应当合理使用房屋、对房屋合理保管的义务。

二、居住权的消灭

370条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

【多多有话说】

除本条规定以外，实践中居住权的消灭原因还包括：居住权抛弃；解除居住权条件已成就；居住权撤销（撤销权的情形：故意侵害住房授权人及其亲属的人身权或者其他财产权，遭到造成重大损害；危及住房安全等，严重影响住房所有权人或者他人合法权益的。行使撤销应经过法院裁决）；住房被征收、征用、灭失；权利混同。

三、遗嘱设立居住权

371条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

【多多有话说】

依据遗嘱方式设立居住权，可以是遗嘱或者遗赠，二者的区别即被设定居住权人是否属于继承人（之一）。

通过遗嘱方式设立居住权的，遗嘱需要符合法定要求。否则遗嘱无效，居住权亦无法设立。

四、地役权

378条：土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

【多多有话说】

与物权法162条相比，本条将“土地承包经营权人、宅基地使用权人”修改为“用益物权人”，扩大了地役权法定取得的范围。

五、已设立用益物权的土地上设立地役权

379条：土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

【多多有话说】

土地上如已设立了地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权，则设定地役权的权力归属于物权人，而非土地所有权人。因此土地所有权人设定地役权也需要经过用益物权人同意。

六、地役权的抵押

381条：地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

【多多有话说】

与原物权法165条相比，

1.本条将“土地承包经营权的抵押”修改为“土地经营权的抵押”。原规定第二层权利抵押，改为第三层权利抵押。

2.地役权不得单独抵押。地役权是为了使用土地或建筑物设定的附属权利，其价值依附于特定的土地。

七、担保合同

388条：设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。

担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

【多多有话说】

与原物权法172条相比增加了“担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同”。物权编规定了三种担保方式，抵押权质押权留置权，其他具有担保功能的合同一般称之为“非典型担保”。非典型担保包括优先权、所有权保留（合同编）、让与担保（之前法律未规定，但实务中一般确认其效力，民法典388条为让与担保的合法性地位提供了依据）。

八、可抵押财产的范围

395条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）海域使用权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

【多多有话说】

与原物权法180条相比，

1. 明确将海域使用权作为可抵押财产。原物权法122条规定了海域使用权受法律保护，但是并未规定是否可以用做抵押。

2. 删除了招标拍卖公开协商等方式取得的四荒土地的土地承包经营权可以作为抵押财产。因为土地承包经营权不可以抵押，但是土地经营权可以抵押，属于法律法规规定可以抵押的其他财产。

九、浮动抵押

396条：企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。

【多多有话说】

与原物权法181条规定比较，

1.删除了浮动抵押必须书面形式的要求。

2.为保护抵押权人的合法权益，将“债权人就实现抵押权时的动产优先受偿”改为“债权人就抵押财产确定时的动产优先受偿”。

十、流押的效力

401条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

【多多有话说】

与原物权法186条约定不能有流押条款，但民法典401条规定可以由流押条款，但不能流押。流押也叫抵押财产代偿条款或者流抵条款。401条保护了债权人的利益。流押条款无效，但是抵押仍然成立，就抵押财产优先受偿。

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