片区统筹更新视角下的超级都市综合体 | 深圳·湖贝中心

第五届中国城市更新论坛正在积极筹备中，拟于2022年7月下旬在成都召开，具体召开时间受疫情影响或有变更，请持续关注论坛公众号了解最新动态。

本届大会将聚焦城市更新背景下的友好型公园城市、片区更新推动区域新经济、双碳持续力与未来创新力、后疫情时代的社区治理与新消费等主题，邀请知名学者、业界领袖、行业标杆、投资机构、城市服务商、社会治理组织等凝聚智慧、交流合作、共同探讨中国城市有机更新发展新机遇与新方向。

本届论坛将评选出2020-2021年城市更新领域的优秀案例，旨在发现更多优秀案例与机构，为城市更新领域中的有志之士提供值得学习借鉴的新标杆和新路径，从而推动中国城市更新快速健康发展。

截止目前，在广大城市更新践行者的支持下，我们收到了数量众多的参评案例。我们将陆续刊载收到的优秀案例，在吸纳包括广大读者朋友在内的各界人士广泛意见后，评选出本次论坛的优秀案例。

为了提高论坛评选的专业性和代表性，我们希望在最广泛的领域内吸收参评案例，也请各界人士继续踊跃投稿，投稿方式请关注文末“案例征集”。

1 开启城市更新4.0新纪元

历史背景

随着粤港澳大湾区战略的提出以及福田、南山和宝安中心等区域的崛起，深圳中心区西移的趋势愈发明显。作为深圳最早建成区的罗湖面临着巨大的竞争压力，如何在新的时代背景和资源条件下进行重新定位并找到差异化的发展路径，成为罗湖在现阶段最为关切的问题。

项目亮点

该项目作为大体量的片区统筹项目，能否前瞻性和精准地规划定位和成功地推行落地，对于罗湖老城复兴具有重要意义。结合湖贝500多年的历史，华润置地在寻找兼顾旧村保护与老城复兴的最优方案，将其打造成为深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的主力项目以及传承历史文化的人文艺术中心。

湖贝项目更新历程

老问题

长期以来，湖贝旧村存在严重的建筑和消防安全隐患以及显著的环境卫生问题。早在1992年，罗湖区政府就已启动湖贝旧村改造工作，先后曾有10余家开发商与湖贝股份公司接触洽谈改造事宜，但最后均因项目难度太大而不了了之。

新契机

2011年1月，罗湖区政府与华润置地签署战略合作框架协议，支持华润置地依法对湖贝片区进行改造，自此，华润置地正式介入湖贝项目，为停滞近20年的湖贝旧村改造带来了新的契机。

2019年9月湖贝项目已经完成一期地块实施主体的公示。作为目前深圳市公认旧改难度大、需解决问题复杂、危旧建筑物集中的城市更新大片区项目，湖贝旧改的顺利推进离不开政府支持、大众信赖以及华润置地团队强大实力与央企责任担当。

2 话题 ①：秩序重构 解决历史难题

关键词：现状复杂，更新难度大，碎片整理，利益统筹

时段：2011- 至今

作为深圳更新难度较大的片区，为破解利益协调难题，市政府以首个片区统筹更新的形式，将湖贝村旧改项目列入2013年全市第一批更新计划。在长达9年的项目推进过程中，华润置地始终秉持“政府主导、市场运作、专家领衔、公众参与、科学决策”的原则，稳步推进项目，并推动了城市更新公共参与的主体拓展、层次延伸和参与方式的多元化。

华润介入 终见曙光

湖贝旧改最早可以追溯到1992年，但由于各种原因前期进展缓慢。直至2011年罗湖区与华润置地签署战略合作协议、2012年湖贝古村改造意愿在湖贝股东大会上获得超过97%的原村民签字同意，自此，华润置地被确定为项目开发主体，旧改工作才出现新的转机。

土地复杂 业主纷繁 更新难度大

湖贝更新项目拆迁体量巨大，利益主体众多，且几乎涵盖了建国以来深圳地区所有的土地类型，土地权属重构及建筑物拆迁补偿等工作难度艰巨，考验着开发商的项目操盘经验。

拆迁量巨大，土地权属复杂

项目统筹土地面积40万平方米，实际更新面积34万平方米，占罗湖建成区的1%。拆迁范围包括93个原始宗地，几乎涵盖了建国以来深圳地区所有的土地类型，与广东省“三旧”改造相比，新增“政府社团用地”参与更新（包括政府办公、员工宿舍及经营性物业）。

利益主体众多、动迁成本高昂

项目拆迁对象包括湖贝旧村私人1137栋、18个旧住宅小区1716户、87个市属区属大业主，建筑面积75万平方米。2019年全年累计支付业主按时签约、收楼奖励金、搬家补助费、临时建筑货币补偿费共计约2800万元。

碎片整理 秩序重构

多年以来，湖贝项目规划方案讨论上百轮，面向改造区域的业主举行了300多场宣讲会，相关工作人员登门拜访4万多次，最终才摸索出开创性的利益统筹和拆迁安置解决方案，统筹解决复杂地区的土地处置和利益平衡难题。

现况摸底，确定范围：依据统筹片区土地及建筑物核查结果、现状建设情况、产权完整性、规划道路红线等情况综合确定项目的拆除用地范围、实际更新单元范围和现状保留范围。

权属分析，政策梳理：由于不同权属类型的土地适用不同的更新政策，需要对现状用地权属进行分析，为后续政策梳理和方案构想打下坚实基础。

用地腾挪，空间置换：项目实际更新单元现状涉及政府社团、供应设施、绿地及广场、市政道路、国有未出让的边角零星用地等。湖贝创新探索了行政划拨用地统筹纳入城市更新的实施路径，借助城市更新对项目内的原批政府用地进行收回后腾挪整合、重新规划利用，并确保政府实际拥有土地规模不减少，保证公共用地利益入库。

用地规划，秩序重构：最后，结合法定图则规划、土地确权、拆除用地范围与规划用地布局方案，确定开发建设用地及其他各类用地的面积和范围。

整体统筹 考验操盘经验

湖贝项目面临回迁物业类型众多、体量巨大以及权属不一等问题，如何在本已杂乱且狭小的改造范围内找到突破口，并在开发时序和空间方案上平衡好各种因素，考验着开发商的综合统筹能力。

分期开发，回迁优先：项目划分为东、中、西三个片区，总体分四期开发建设。为了推进动迁工作，华润置地同步启动拆迁谈判工作，根据签约进展制定分期拆迁和建设方案，将权属较为集中且拆迁难度相对较小的东片区作为项目启动区，并将大部分回迁物业安排在项目一期优先分配给原业主。因此，项目在经历多年的研究、沟通与协商后，终于进入到了二级开发的阶段。

3 话题 ②：功能复合 挑战开发能力

关键词：多元复合，立体开发，交通提升，绿色生态

时段：2011- 至今

早在2011年的初步规划，已确定湖贝片区建设将借鉴日本六本木的规划建设理念，拟将罗湖老区委及周边片区改造建设为逾百万平方米的产业空间，用于建设集购物中心、总部办公、文化设施、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性都市综合体。如何在开发建设中实现最初的设想，考验着更新企业的综合开发能力。

多元复合 打造城市新地标

华润置地将在此打造大湾区城市地标湖贝塔（500米）及一条商务走廊，把湖贝建设成为比肩伦敦国王十字区、纽约哈德逊广场的全球性地标建筑群，并为罗湖区提供理想的工作环境、活跃的商业中心、现代的消费体验和完善的配套服务，成为罗湖建设国际消费中心的新地标和商业名片。

交通提升

项目所处片区现状交通拥堵严重，周边主要道路高峰期车速均低于20km/h，轨道和公交高峰期也十分拥挤。项目面临公共空间受限，支路网密度偏低，交通集散通道不足，地块开口困难等诸多挑战。

面对复杂的现况，华润置地提出打造5线4站的站城一体化的交通基盘系统，以实现交通效率的跨越式提升。为了优化轨道交通体系，华润置地主动让渡宝贵的地下空间资源，规划湖贝高铁枢纽，并整合场地周边5条地铁线，实现同层换乘，方便市民出行。华润置地还提出在项目内部建设地下环路，从而实现过境、到发和公交车辆的分流。通过地下统筹、站城一体开发，湖贝将构建全球领先的“轨道+公交”泛枢纽中心。

空间样本

在片区整体容积率超过13.0的情况下，项目致力于探索高密度都市再城市化下，打造“舒适紧凑、新旧共生、站城一体”的创新城市空间样本。

地面空间：无围墙、小街区的商业布局，举步可达的口袋公园，延续罗湖宜人的街道体验。

地下空间：设置与地铁站一体的下沉广场、重要节点处的采光槽、采光井等，与地面保持空间联系，采取景观化处理手法，提升地下空间品质。

绿色生态

在片区中央形成一个面向深南大道打开200米、占地4万㎡、视觉面积10万㎡的湖贝公园，营造旧村、商业与公园“三位一体、无界融合”的人文公共绿心。

永续公园：雨水花园、透水铺装、调蓄池、景观泳池，营造海绵型的永续公园。

友好公园：布置不同类型和尺度的活动场地和设施，打造全年龄段友好、全天候活力的公共花园。

4 话题 ③：产业赋能 展现发展格局

关键词：国际消费中心，人文艺术中心，产业总部基地，综合交通枢纽

时段：2011- 至今

目前中国已进入消费需求增长、消费结构升级、消费经济拉动的重要阶段。2012 年深圳提出的《罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划》中，赋予罗湖先行先试建设国际消费中心，打造深圳的服务业基地和企业总部基地“一中心两基地”的战略定位。作为区内旗舰项目的湖贝城市更新，更是承载了老城转型升级的历史使命。

活力中心 提供发展支撑

湖贝将以罗湖金三角商圈口岸经济带为依托，通过土地与建筑空间的多元化利用，创造一个集工作、生活、娱乐、休闲等多样化功能为一体的二十四小时都市活力中心，并努力做好辐射带动和服务支撑作用。

01 产业

项目对标伦敦国王十字区和纽约哈德逊广场，片区将规划一条71万平方米商务飘带，引入4-5家企业华南区/中国总部，以“一塔一廊”打造深圳东部多元产业集群总部基地，巩固提升罗湖金融、商服、商贸等三大产业，为罗湖经济注入新动力、新动能。

02 商业

未来湖贝项目将以“集中式商业+情景商业”的方式，与中央公园、传统街区相融合，打造深圳首个生态垂直商业区。49万平方米的湖贝商业，将成为全球单一运营的超大型商业体。作为中国商业地产的领导者，华润将本项目升级为湖贝万象奇迹3.0，把湖贝打造成为深圳璀璨的多元业态的国际潮流消费中心，成为深圳各区差异化发展的新一极。

03 文艺

美好城市公共空间，是湖贝整体规划的灵魂。中间低、周围高的容积率盆地格局，使中部公园面向深南大道打开200米，形成占地面积4万平方米、视觉面积10万平方米的公共开放空间。公园内保留广府文化的旧村格局和怀月张公祠，再现一个纯正岭南传统建筑韵味的村落，是深圳特区内唯一保留历史记忆的传统建筑风貌区，也是罗湖未来的人文与艺术的中心。

04 交通

通过地下统筹、站城一体开发，构建全球领先的“轨道+公交”泛枢纽中心。项目从一个轨道站的TOD开发，演变为站城一体的立体交通，未来将整合5条地铁，成为深圳东部综合交通枢纽。地铁站群、立体车道、公交枢纽、空中连廊，将为两百万平方米体量的高密度建筑群提供强大的交通保障。

5 话题 ④：文化保育 重塑城市精神

关键词：历史寻根，保留传统，旧村活化，文化升级

时段：2011- 至今

在深度全球化的今天，历史保护与文化培育对于一座城市的分量越来越重，无论是纽约的高线公园、伦敦的国王十字区还是东京的六本木，都渗透着一种对固有文脉的尊重。如今全球城市的更新实践已不局限于简单的拆迁重建，对城市历史和人文价值的挖掘与培育已经成为普遍的共识。

湖贝之于深圳（历史寻根）

湖贝对深圳而言有着一种特殊的意义，南坊旧村始建于明成化年间，为深圳墟的一部分，是深圳名字起源与核心地区变迁的历史线索与空间证据，也是这座年轻城市心底里的一处古旧乡愁。

在这寸土寸金的地方，为了给深圳保留这么一份珍贵的记忆，华润置地邀请各方专家对旧村的保护和开发进行深入研究，并最终确定保留旧村整体格局。在规划方案中，划定1.4万㎡的南坊旧村保护范围及建设空置地带。而在深圳的主城区里，这样大手笔地对旧村原址进行保护和活化，此前没有先例。

旧村保护议题受到社会的广泛关注。为了更好地活化旧村，2016年罗湖区政府领导还协同华润置地以及湖贝项目组团队，远赴北京拜访了吴良镛院士，就湖贝更新方案进行了深入交流。吴院士对方案表达了认可，并欣然题词“城市更新，让罗湖更美好”。此外，吴先生表示，方案体现了“积极保护、整体创造”的思路，对于在保护旧村格局基础上进一步营造背山面水的格局表示充分肯定。

湖贝片区应成为地标式建筑群，其中的地标不仅是高楼，更有低处的地标——湖贝旧村，其厚重的历史和文化给这座城市带来文化自信。

湖贝之于罗湖（文化升级）

湖贝项目将重塑罗湖核心空间秩序，并通过积极保护活化湖贝旧村和打造文化设施集群，大幅提升片区的文化密度和文化活力，为罗湖从物质消费到精神消费跃升预留充足空间。

项目将贡献6000㎡文化设施用地，规划博物馆、美术馆、800座音乐厅、1500座大剧院和会议中心等4万㎡大型文化设施，利用传统的街区、公园和商业，营造无界共融、品位高雅的消费体验和人文高地。华润通过整合全球文体资源，打造深圳“百老汇”音乐剧场群，引入世界级剧目和国际级文体赛事，开创华润置地文化高地产品线，助力深圳建成全球区域文化中心城市。

- 开创“政府主导、市场运作、专家领衔、公众参与、科学决策”的开门规划模式；

- 在高密度开发的背景下，探索“多元复合、舒展紧凑、立体开发、站城一体”的创新城市空间；

- 产业赋能，打造新兴业态聚集的都市活力中心和国际消费高地，为罗湖经济注入新动力、新动能；

- 保育活化旧村，植入文化体验，修复绿色生态，营造更多样、更健康、更具历史厚度的城市格局，开启城市更新4.0时代的雏形探索。

本文转载自公众号“华润置地华南大区”，部分图片整理自网络。