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为什么有些地产国企能飞速扩张?

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今年以来,“资本运作”这一提法,越来越多地出现在各类政策文件中。

近日国资委制定印发的《提高央企控股上市公司质量工作方案》提出,加强顶层设计,建立资本运作规划制定机制,明确资产整合路径和资本运作安排……


今年3月左右,国资委印发的《关于中央企业加快建设世界一流财务管理体系的指导意见》则强调,央企要强化资本运作,实现动态优化。有效运用专业化整合、资产证券化等运作手段,盘活存量……

为何“资本运作”这么火?因为2022年是《国企改革三年行动方案(2020-2022年)》的攻坚和收官之年。改革的目标,就是要加快形成以管资本为主的国有资产监管体制,充分发挥国有资本投资、运营公司(下称“两类公司”)在授权经营、结构调整、资本运营、激发所出资企业活力和服务实体经济等方面的功能作用。

纵观世界500强成长史,几乎就是一部辉煌的并购史。国有企业要做大做强,当然不能缺了资本运作。优秀的国央企,都是资本运作的高手——


做大做强做优主业

培育战略新兴产业

都离不开资本运作

2016年7月4日,全国国有企业改革座谈会在京召开。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平作出重要指示强调,国有企业是壮大国家综合实力、保障人民共同利益的重要力量,必须理直气壮做强做优做大……

做强做优做大国有企业,资本运作是重要手段之一。

一、可以帮助主业快速做大

今年1月26日,华润置地宣布,公司及所属万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》。根据协议,招商银行将授予并购融资额度合计230亿元,这些资金将全部用于并购业务。

事实上,早在获得招行的30亿并购融资额度前,华润万象生活在今年初就已经先后完成两笔收购——1月5日,收购禹洲物业服务;15天后,公告将收购中南服务全部股权。

华润万象生活在2021年初就定下了“至2025年实现在管面积4亿平方米、在营购物中心150个”的目标。要达成目标,怎能少了收并购。

母公司华润置地也是如此,为稳定公司发展、保证业绩增长率,在2020年公司就对外表示“准备在项目端的投资并购上发力”。当前的市场环境,正是挑选优质资产的好时机。

这几年万科的销售额似乎掉队了,但通过资本运作,其面向未来的能力正急剧膨胀。

2016年,万科宣布收购彼时全国第三大商业管理集团印力96.55%股份,作为集团商业开发与运营平台。印力近五年收入复合增速为20%,其中2021年收入同比增长24%,NOI同比增长17%。在商业最发达的长三角地区,近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上。印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营。

2017年,万科领衔,联合众多金融机构,收购了普洛斯并将其私有化,万科也因此一举成为物流领域的巨头。当年11月10日,时任万科执行副总裁、首席运营官张旭在万科集团媒体交流会上透露:今年"双11"预计将会有10亿件货物被售出,而其中约有5亿件会从万科仓库中运出。

二、可以缓解主业回报周期长的问题

2021年,山东高速集团全年实现营业收入2008.4亿元、利润总额152.7亿元、净利润112.4亿元,较2019年分别增长62.6%、36.9%和44.3%,全面超额完成国资委考核任务。


▲来源:齐鲁晚报·齐鲁壹点

这,一方面是山东高速集团聚焦主责主业,全面深化国企改革,企业活力显著增强;另一方面,稳步开展资本运作,将齐鲁高速38.9%股权转让,实现国内高速公路行业首例“A控H”落地。全年累计引入省外资金13.6亿元,其中信联科技混改到位2.7亿元、通汇资本混改到位7.9亿元。

2020年,山东高速集团吸收合并了齐鲁交通集团,新山东高速集团资产额近万亿元,旗下优质资产众多。

此外,金融板块,山东高速集团已涉足银行、保险、券商、基金、融资租赁、网络支付等多个领域,即将成为全国首家金融牌照最全、规模最大的地方国有企业。

2017年恒大引进战略投资者,山东高速集团对恒大投资了230亿元,在危机来临前脱身,让很多人惊呼:山东高速灵活得不像一家国企!

如此,资本运作为实体产业发展提供了金融支撑,较好地缓解了高速公路投资建设运营回报周期长带来的资金压力。还为后续将优质资产注入上市公司,提高上市公司的资产质量,做好了准备。

三、还可以培育新兴的产业

从“管资产”到“管资本”,国有资本运营公司更多的是发挥战略管控、产业培育作用。截至2021年底,中央层面先后改组组建了中国国新、中国诚通两家国有资本运营公司以及国投公司、招商局集团等19家国有资本投资公司,形成“2+19”的格局

中国国新围绕国家创新驱动发展战略,聚焦关键技术“卡脖子”环节,瞄准产业链供应链薄弱环节补短板,领投孵化“专精特新”冠军企业填空白,促进实现科技自立自强。同时大力培育新技术新产业新业态,通过基金投资等方式广泛涉足先进制造、生物医药、新能源、信息技术等领域,投资了包括中芯国际、孚能科技、寒武纪等一批细分领域的“专精特新”冠军企业。

截至2021年底,中国国新在战略性新兴产业累计投资项目227个、金额2764亿元,实现9个子领域全覆盖;所投项目已上市22家,包括科创板13家。

在打造现代产业链链长、助力产业升级方面,国有资本运营公司同样作用巨大。据了解,目前,中国诚通基金体系总规模超过6600亿元,已累计投资160余个项目、金额达1474亿元,助力多家央企产业集团、国有资本投资公司在集成电路制造、装备制造、远洋运输、通信、钢铁、航空等行业成为产业链链长。


盘活存量资产

必须资本运作

5月25日的《国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(19号文),指出了存量资产盘活的7种方式:基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)、规范有序推进政府和社会资本合作(PPP)、积极推进产权规范交易、发挥国有资本投资、运营公司功能作用、探索促进盘活存量和改扩建有机结合、挖掘闲置低效资产价值、支持兼并重组等其他盘活方式。这7种方式,本质上都是以资本模式进行资产经营,提高资产价值的模式。

产权规范交易,其实就是卖资产。看起来简单,其实大有讲究。不同的“卖”法,价格差距很大。

中黔金交作为阿里拍卖在贵州唯一的城市运营商和渠道服务商,通过阿里拍卖平台为省内各地方政府搭建「城市数字馆」,助力各地政府探索国有资产数字化处置新道路,推动各地国有资产盘活。竞买者多了,价格自然就起来了。

凯里馆建立半年,就集中处置资产两批,实现资产处置成交金额约4000万元,其中第一批资产综合溢价率70.46%;第二批资产综合溢价率25%!其中,不少买家是省外的。

通过转让运营权,或者混改的模式,引入社会资本及专业运营方,则一方面可以盘活存量资产,带来社会经济效益,另一方面又能减轻地方政府压力。

比如,常高新·漫柏未来人才社区,原来是破旧的公租房,基础配套设施老化、公区空间缺失、无专业物业管理……常高新集团引入漫柏集团之后,联合投资近2亿元共建,得益于漫柏集团专业的设计和运营,短短几个月就将其改造成了3118间精装修公寓,无房新市民仅需凭借身份证到公寓前台登记,录入基本信息,就可以快速办结入住手续,拎包入住……成为常州市加快发展保障性租赁住房的一个典型代表。

根据北大光华管理学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》,中国基础设施存量规模超过100万亿元!这些庞大资产的效益,即便提高0.5%,就是5000亿增量!

当前,地方政府债务负担大,很大一个原因是投资形成的巨量存量资产,没有发挥出应有的经济效益。盘活存量资产,不仅可以化解地方政府债务,还可以筹集到更多的建设资金,促进稳投资稳增长。

这其中,资本运作是重要手段。比如资本化,就需要克服存量资产产权不清晰、手续不健全、资产性质不明确等各种问题。

这也是国家近年来先后成立国有资本运营公司、国投公司、国有资本投资公司的原因。

中国国新和中国诚通,都设立了“两非”(非主业、非优势业务)业务平台,帮助央企清理退出不具备优势的非主营业务和低效无效资产。

截至2021年底,中国诚通设立的专业化央企“两非”资产接收服务平台——诚通国合资产管理有限公司——已与15家央企就26个“两非”资产项目达成接收合作。同时,推进中国通号等8家央企的项目托管合作,涉及资产总额超190亿元,助力其调整优化产业结构……

其实很多资产本身是好的,只是没有放到正确的地方。“两类公司”接收这些资产后,一方面,通过自己的资产经营管理,争取最大限度修复资产价值,发挥资产效用;另一方面,“两非”资产的剥离,可以让央企减轻包袱,调整优化产业结构,集中精力去聚焦主责主业。


资本运作还能自救

资本运作,还能帮助国企自救。

2019年,云南城投置业(ST云城,600239.SH)突然暴雷——因房产销售缓慢,一级市场土地开发后多流拍等,云南城投置业的资金链条断裂,全年实现归母净利润亏损超过27亿元,创下了上市十余年以来的首次巨亏。

云南城投置业是云南城投最重要的上市主体,云南城投置业暴雷,直接将控股股东云南城投拖下了水。自此二者开始了漫长的自救。

2020年10月,云南城投正式更名“云南康旅”,继续寻找战略投资人参与混改,曲线盘活云南城投置业资产,脱离经营危机……

虽然引进战投迟迟没有眉目,但云南国资委小组接手云南康旅及云南城投置业的重组工作之后,不仅组建了新高管团队,在2021年9月份,置业还聘请了曾任职海航旗下企业财务总的崔铠担任财务总监一职。

要解决经营危机,进行自救,必须要处置不良资产,降低自身债务。为此,云南城投置业在处置的不良资产时做了两手准备:能找到外部接盘方的,则由外部接手;找不到的;则由云南康旅低价收入。

2021年年6月11日,云南城投置业(证券简称ST云城,600239.SH)宣布,拟出售16家项目公司,其中有5家公司的转让价为1元,接盘方为云南康启企业管理有限公司,即云南城投控股股东康旅集团的下属三级公司。

7月9日,云南城投于云南产权交易所上架了旗下云南艺术家园房地产开发经营有限公司(以下简称:艺术家园)51%股权,挂牌价1元。

9月8日,云南城投置业发布公告称,下属公司冕宁康旅投资开发有限公司拟公开挂牌转让冕宁康元置业有限公司(下称“冕宁康元”)100%股权,转让价1元。

艺术家园对应项目为“云南艺术家园区”,该项目是云南省的重大文化基础设施建设项目之一,2019年项目住宅地块就已全部交付,有1600多位省内外知名艺术家入住。

截至2020年末,艺术家园公司总资产为4.98亿元,总负债达到15.10亿元,资不抵债。今年以来,业绩仍不理想,截至5月31日,营业收入约为220.13万元,净亏损4270.93万元。


对于资产重组企业,超低价甚至1元转让,主要目的是为了摆脱债务,此外,还可以降低税费成本。

经过一系列的重组,“瘦身”之后的云南城投置业的总负债从2019年底的833亿元,降至2021年底的377亿元,其中,有息负债总额260.60亿元,同比上年下降57.33%。

这为云南康旅的好转带来了希望。去年11月26日,云南康旅官微发文称,集团与长城资产云南分公司签署了战略合作协议。

长城资产将通过设立专项纾困信托计划,对云南康旅提供47亿元纾困资金支持,定向解决其公开市场债券兑付问题,并将云南康旅及其相关方的低效资产注入信托计划,拟在后续重组过程中引入产业投资方对存量资产重整盘活,助力康旅集团债务风险顺利化解及业务加速转型升级。显然,云南康旅及其下属云南城投置业的不良资产,未来有望通过AMC进行盘活消化。

云南城投的自救,展示国企资产重组的历程,为部分企业化解债务危机,提供了一种解题思路。

小 结

资本运作,指的是把企业的各种社会资源、生产要素,按市场经济规律的要求,通过流动(交易)、兼并、重组等各种方式优化配置,进行有效运作,以实现最大限度增值目标的一种管理经营方式。

当前,我国一方面存在大量低效的存量资产需要盘活,另一方面需要点亮科技树,推动产业升级和结构调整,资本运作方兴未艾,落后的国资需要加快速度了,民营企业也可以结合自身优势,积极寻找机会。(作者:明源不动产研究院主编、首席研究员 艾振强)

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