2022深圳城市更新调研报告：龙岗成房企投资热土

更新整备市场研报

《2022深圳城市更新白皮书》由深圳市城市更新协会行业信息中心与广东合一城市更新研究院经过100+天筹备和编撰而成，形成《行业数据篇》、《政策趋势及临深篇》，内容包括2010-2021年深圳城市更新项目数据与趋势、2021年深圳市土地整备利益统筹项目数据与趋势、2016-2021年深圳市棚户区改造项目数据与趋势、2021年集体资产交易项目数据与趋势、2021年公开市场数据（招拍挂）分析、房企进入深圳城市更新发展研究、城市更新政策、城市更新行业发展调研、临深城市旧改发展情况等，为行业深度研究成果集大成之作。

《2022年深圳市土地整备利益统筹白皮书》聚焦于利益统筹政策最新走向、行业数据动态及相关政策汇编，为 业界朋友全方位剖析行业发展趋势，助力各方主体排兵布阵。

《更新内参》是由深圳市城市更新协会行业信息中心携手广东合一城市更新研究院联合打造的城市更新信 息领域“小红书”，旨在整合各自优势资源，打破业界信息壁垒，提供系 统、翔实、可资借鉴的信息渠道，凝聚行业共识，赋能行业成长。

为更深入了解深圳市城市更新行业投资开发现状及未来市场发展趋势，深圳市城市更新协会行业信息中心与广东合一城市更新研究院于2021年底针对100多家涉足深圳城市更新业务的开发企业和金融机构开展问卷访谈调研，访谈企业包括全国百强房企、深圳本地领先房企以及地产金融机构（包括银行和非银行金融机构）等。 下 文选自《2022 深圳城市更新白皮书 》内容为调研成果的行业整体情况。

01

投资城市更新企业基本情况分析

投资城市更新行业年限分析：超六成房企6年以上

调研企业中，根据房企投资城市更新行业年限分析，投资年限为6-10年的企业数量最多，占比33%；其次是11-20年的企业，占比31%；2-5年的企业占比25%；0-1年和21年及以上的企业较少，占比分别3%、8%。

投资城市更新项目数量分析：近四成房企项目数量在5个以上

调研企业中，根据房企投资城市更新项目数量分析，房企在深城市更新项目数量5个以内的占多数，占比65%。其次是6-10个项目，占比18%。

02

已投资城市更新项目情况分析

已投资城市更新项目区域分布：龙岗是房企的投资热土

调研企业中，已投资的城市更新项目主要分布于龙岗，占总投资项目的17.2%，其次为宝安、龙华和南山，占比分别为15.8%、11.0%和11.0%，大鹏和盐田投资项目则相对较少。

已投资城市更新项目类型分布：以旧工业区改造项目为主，四成为工改工项目

调研企业中，已投资的城市更新项目类型中旧工业区改造占比最高，为40%,其次为城中村改造和旧居住区改造，分别为36%、11%。此外，值得注意的是，其他类型改造的占比为5%，其他类型改造主要包括功能改变和历史文化保护等。

旧工业区改造类型中工改工占比最大，占比约40%，其次为工改居及工改综合，占比分别为26%及16%。工改保项目仅占6%。可以看出，因受工业区块线、“双百产业”保护范围等一系列产业保护因素，工改保项目审批依旧受到比较大的限制。

已投资项目进度分布：超六成项目处于一级土地整理阶段

调研企业中，已投资的城市更新项目处于“拟申报或正在申报计划阶段”项目最多，占比约17.4%，说明在“十四五”开局之年，政府仍有不少储备项目。目前来看，政府审批有放缓的趋势。其次为“已批城市更新规划”项目，占比14.2%。整体来看，已投资的城市更新项目大部分仍处于一级土地整理阶段，实施主体确认前（含确认阶段）项目占比达64%，进入出地或预售阶段的项目相对较少。

已投资项目前融情况：近六成房企涉及前融，银行为主要融资渠道

调研企业中，已投资城市更新项目中约57%的项目涉及前融，2021年3月份以来，随着各部门开始对融资政策进行补充与完善，多重“补丁”政策出台，再加上“三道红线”限制，导致城市更新项目的前融越来越难、融资成本越来越高，对项目方操盘运营能力亦提出更高要求。

从有前融的项目来看，银行融资占比最大，约48%，其次为资管、信托，占比分别为18%及17%。

03

2021年新增投资项目情况分析

2021年新增城市更新项目占比：近五成房企新增投资项目，较2020年投资热情下滑

调研企业中，2021年约45%的企业有新增投资项目，较2020年相比，下降17%，说明2021年优质城市更新项目越来越稀缺或部分房企对城市更新项目投资热度有所下降。

2021年新增投资项目区域分布：原特区外区域更受房企青睐

调研企业中，2021年新增已投资的城市更新项目最多的为龙岗，占总投资项目的21.8%，其次为宝安，占比19.2%，龙华和光明占比均为14.1%。总体来看，原特区外区域更受房企青睐。

2021年新增投资项目类型分布：城中村改造项目为主，投资旧工业区改造热度增长

调研企业中，2021年新增投资项目中占比最高为城中村改造，占比为42%；其次为旧工业区改造，占比为38%，较2020年增长7%，投资旧工业区改造的热度有所增长。

“旧工业区改造”类型中排名前三的分别为工改居、工改综合、工改工，占比分别为29%、25%、21%，房企在2021年投资更偏向于居住类项目。

2021年新增投资项目进度分布：近七成房企的项目处于专规前阶段

调研企业中，已新增投资的城市更新项目主要处于“拟申报或正在申报计划阶段”，项目占比约28.1%，完成项目预售最少，占比仅1.6%。整体来看，2021年新增投资项目依旧集中于前期阶段，未过专规项目占比达68.8%，说明房企进入城市更新项目布局的时间点还是以前期为主，2021年新增投资进入开发甚至预售的比较少，完成用地审批项目仅3.1%。

04

2022年即将出台对项目影响较大的新政策调研

《深圳市关于进一步加大居住用地供应的若干措施》是房企最期待出台的政策

调研企业中，超过26.6%的企业认为2022年即将出台对项目影响最大的新政策为《深圳市关于进一步加大居住用地供应的若干措施》，其次分别为《深圳城市更新和土地整备“十四五”规划》《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定》和《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》等。

05

2022年计划投资情况分析

2022年投资意向：超八成房企持观望状态

调研企业中，行业投资意向中对“观望，有好项目才会考虑投资”的占比为73.9%，“观望，有政策利好才会考虑投资”占比9.1%。值得注意的是，加强投资仅占13.6%，2.3%的企业寻求退出或调整换仓，可以看出或因住建部出台《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》和市场大环境等因素影响，行业对城市更新持观望状态。

2022年计划投资项目区域分布：房企投资偏好中西部片区，计划投资宝安占比17%

调研企业中，2022年计划投资城市更新项目区域中占比最高为宝安，占总投资项目的17%；其次为龙华、龙岗和南山，占比分别为15.5%、12.6和12.6%。值得注意的是，光明占比12.1%，排名第五，企业更加看好中西部片区，投资热情高。

2022年计划投资项目类型分布：城中村改造及旧工业区改造项目为主要投资类型，旧工业区改造项目的改造方向以居住物业为主

调研企业中，2022年计划投资项目中占比最高为城中村改造及旧工业区改造，占比分别为30%及29%；另有20%企业计划投资土地整备利益统筹项目，占比排名第三。

“旧工业区改造”类型中，以“工改居”为主，占比约40%，其次为“工改保”，占比31%，另“工改工”项目仅占5%。在产业的强监管及商办物业空置较高的背景下，“工改工”项目落地难，加优势产业资源较少，导致越来越多的企业不愿投资工改工项目。

2022年计划投资项目进度分布：超六成房企偏向前期项目

调研企业中，计划投资的城市更新项目中处于“已列入城市更新计划”占比最高，占比约23.2%，投资“土地及建筑物信息核查、已批城市更新规划及实施主体确认”等较为成熟项目占比37.4%，说明行业投资更偏向已完成立项但未拿到出让合同的项目。

2022年收并购/承债式收购城市更新项目意愿：8成房企有意愿

调研企业中，愿意通过收并购/承债式收购的方式获取城市更新项目的企业占比80%，不愿意通过收并购/承债式收购的方式获取城市更新项目的企业占比20%。2021年，大量房企出现流动性危机事件，行业投资更为谨慎，希望从中挑选优质项目进行投资。

2022年收并购/承债式收购城市更新项目最关心的问题：投资财务指标、价格和支付进度为房企主要三大关心问题

调研企业中，愿意通过收并购/承债式收购的方式获取城市更新项目的企业最关心的前三问题分别为投资财务指标、价格和支付进度，这将加大急于想通过出售项目获得现金流的企业交易难度。

以上内容来自为白皮书的调研内容。本次调研维度包括已投资城市更新项目情况、未来城市更新项目投资方向及投资计划等多方面。经过调研分析，我们将调研成果分为行业整体情况、本地房企情况、外来房企情况、全国百强房企情况及地产金融机构情况等五个方面，欲了解调研成果的完整版的，欢迎购买。

本书目录

行业数据篇

1、2010-2021年深圳城市更新项目数据与趋势

1.1 2010-2021年深圳城市更新项目数据与趋势

1.2 2010-2021年宝安区城市更新项目数据与趋势

1.3 2010-2021年龙岗区城市更新项目数据与趋势

1.4 2010-2021年龙华区城市更新项目数据与趋势

1.5 2010-2021年南山区城市更新项目数据与趋势

1.6 2010-2021年罗湖区城市更新项目数据与趋势

1.7 2010-2021年福田区城市更新项目数据与趋势

1.8 2010-2021年光明区城市更新项目数据与趋势

1.9 2010-2021年坪山区城市更新项目数据与趋势

1.10 2010-2021年盐田区城市更新项目数据与趋势

1.11 2010-2021年大鹏新区城市更新项目数据与趋势

2、2021年深圳市土地整备利益统筹项目数据与趋势

2.1 2021年深圳市土地整备利益统筹项目整体情况分析

2.2 2021年各区土地整备利益统筹项目数据与趋势分析

3、2016-2021年深圳市棚户区改造项目数据与趋势

3.1 2016-2021年深圳市棚户区项目整体分析

3.2 2016-2021年深圳市各区棚户区改造项目分析

4、2021年集体资产交易项目数据与趋势

4.1 深圳市集体资产交易项目整体情况分析

4.2 深圳市集体资产交易结果公告项目分析

4.3 各区集体资产交易结果公告项目分析

5、2021年公开市场数据（招拍挂）分析

5.1 2021年深圳居住用地项目分析

5.2 2021年工商用地项目分析

6、房企进入深圳城市更新发展研究

6.1 计划阶段

6.2 规划阶段

6.3 实施主体阶段

7、2021年第四季度研报

7.1 2021年第四季度城市更新项目数据与趋势

7.2 2021年第四季度与第三季度城市更新项目数据对比分析（环比）

7.3 2021年第四季度与2020年第四季度城市更新项目数据对比分析（同比）

7.4 2021年第四季度集体资产交易项目数据与趋势

附录：

附录1：2021年深圳市城市更新项目清单

附录2：2021深圳市招拍挂土地出让清单

政策趋势及临深篇

1、城市更新政策

1.1 2021年最新政策汇总

1.2 2021年重点政策解读

2、城市更新行业发展调研

2.1 整体情况

2.1.1 投资城市更新企业基本情况分析

2.1.2 已投资城市更新项目情况分析

2.1.3 2021年新增投资项目情况分析

2.1.4 投资城市更新项目问题分析

2.1.5 2022年即将出台对项目影响较大的新政策调研

2.1.6 2022年计划投资情况分析

2.1.7 “更新条例”对城市更新项目影响分析

2.1.8 土地整备利益统筹项目情况分析

2.1.9 2022年粤港澳大湾区城市更新参与投资计划

2.2本地房企情况

2.3外地房企情况

2.4全国百强房企情况

2.5金融机构情况

3、临深城市旧改发展情况.

3.1 珠海市旧改发展情况

3.1.1 珠海市城市更新政策

3.1.2 珠海市城市更新流程

3.1.3 珠海市城市更新项目统计

3.2 东莞市旧改发展情况

3.2.1 东莞市城市更新政策

3.2.2 东莞市城市更新流程

3.2.3 东莞市城市更新项目统计

3.3 中山市旧改发展情况

3.3.1 中山市城市更新政策

3.3.2 中山市城市更新流程

3.3.3 中山市城市更新项目统计

3.4 惠州市旧改发展情况

3.4.1 惠州市“三旧”改造政策

3.4.2 惠州市“三旧”改造流程

3.4.3 惠州市城市更新项目统计

3.4.4 惠州市土地市场数据回顾

（内页示例）

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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