复盘上海首轮集中供地，释放出2大信号

6月8日，因疫情而推迟的上海第一轮集中供地落下帷幕，40幅涉宅用地（包含4幅城中村旧改地块）全部成功出让，总金额达到878.9亿元，超越杭州重回全国首轮供地的“卖地王”。

为了吸引更多房企参与，上海于土拍前降低了入围门槛，国企、央企依然占据主导地位，整体来看上海首轮供地表现平稳，涉宅用地的成交金额、出让地块数和出让面积均创下上海集中供地以来的新高。

从各成交地块来看，表现出了冷热不均的现象。底价成交地块多达19幅，主要位于浦东临港、奉贤、松江、金山等远郊区域，而13幅地块触及中止价，主要集中在近郊的热门板块。

降门槛提利润，出让诚意满满

受到上海疫情和房企资金压力的双重影响，为了提高房企的参拍积极性，上海政府出台了一系列措施来稳定市场信心。

5月26日，上海土地市场发布了恢复出让活动的通知，公告还对本次竞拍规则做了部分松绑，这也给各大房企复工复产提前送上了一份“大礼包”。

一方面是取消先前招挂复合打分入围方式，本轮地块全部采用挂牌方式出让，只要房企报名缴纳保证金即可参与，大幅降低了准入门槛，以吸引更多中小房企参与。

另一方面，通知明确降低竞拍资金监管额度，房企在报名时一般按地块中止价封冻资金，比例高达110%，加上20%的保证金，实际封存比例高达130%。而新规则下，房企账户中封存的资金比例可低至80%，此举大幅降低了房企的资金投入。

尽管政府出台了相应“减负”措施，不过从新规出台到首轮土地竞拍的政策扶持窗口期仅有1周，很多房企很难在如此短的时间内做出战略调整。而此时又恰逢上海疫情管控期间，部分开发商的员工还封控在家。因此，这些挽救措施从短期来看，并未真正惠利到尚未参与报名的房企，该利好政策或许要等到下一轮集中供地中才会体现出来。

除了降低土拍的准入门槛，可观的盈利空间也是房企拿地的重要考虑因素。据CRIC数据显示，36宗商品住宅用地（剔除商业、自持），有接近七成的地块房地价差空间超过2万元/平方米，平均地房比约为0.51。其中触及中止价的13幅地块平均地房比达0.58，但平均房地价差也在2.3万元/平方米以上，盈利空间是比较充裕的。

图片来源于克尔瑞CRIC

而从更实际的情况来看，房企的利润还有进一步提高的空间。今年上海有部分新入市项目的取证价格突破了此前房地联动价的限制。典型案例如招商位于浦东曹路的项目，当时地块的房地联动价仅为4.5万/平，如今项目的过会价格提升到了5.39万/平，涨幅接近万元。

可见管理层在价格审批环节，会结合市场的实际情况进行弹性调整，一方面可以引导更高品质的房地产开发，另一方面还能促进行业的有序发展，提升房企的拿地积极性。

从更宏观的角度来看，上海在5月29日发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》。在土地供应端，提到了适当增加2022年建设用地出让计划，今年上海商品住房用地供应量增长至522-592公顷，同比增幅约四成。

针对房企方面，会合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比；缩短开发、拿地、开工、销售全流程时间；同时允许受让人申请延期或分期缴付土地出让价款。

综上所述，政府的一系列举措都表示出了足够的诚意，中原地产市场分析师卢文曦认为，土地市场的回暖，对消费者是一个信心的强化剂，对后续市场进一步复苏会有很好的促进作用。

国企、央企也抱团，民企收缩战线

上海本轮土拍的一大特点就是参拍房企基本以国企、央企为主。在成交的40幅宅地中，32幅地块被国字头房企收入囊中。

尤其是上海本土国资，如上海城投、上海金桥、奉贤发展、临港集团、浦发集团、上海海港新城等房企，成为参与本次土拍的最大团体。

其实对比去年3次集中供地后可以发现，从去年第二轮集中供地开始，国企、央企逐渐成为上海拿地的主力军，其占比也从最初的50%多逐渐升高至近80%。

招商成为这一轮供地的最大赢家，共参与7宗地块的竞拍，最终以117.7亿元收获4宗地。中国铁建和建发在本轮供地中均夺得3幅地块，中建八局、华发也有2宗地块入账，收获也颇丰。

而此前在上海土地市场比较活跃的龙湖本次也意外缺席，另有传闻称民企老大哥碧桂园在报名前还在犹豫是否参与，最终仅参与了金山的一幅地块争夺，不过在竞拍环节并未出价。而在老牌民营房企中，地头蛇大华底价拿下两幅宅地，而金地仅摘得一幅位于青浦赵巷的地块。

在经历了去年市场的冲击后，很多民营房企纷纷调整战略布局，收缩战线来挺过楼市寒冬。对这些开发商而言，拿错一块地，或意味着去化放缓，资金回笼慢。在当前背景下，地产行业已经没有容错空间。

随着“老玩家”退场，又有“新玩家“进场。本轮供地中出现了几个新面孔，例如宸嘉发展、钱江房产、大家房地产和佳运置业。

总部位于杭州的国企大家房产显示出高度参拍意向，除了浦东新区惠南东城区这块地，传闻其还意向参与浦东新区、金山区和嘉定区的地块。

佳运置业成为本次土拍的大黑马，作为一家成立于浦东的民营房企，在本轮供地中拿下两幅宅地，虽然都位于远郊，不过其表现足够亮眼。

此外，房企组团参与竞拍成为本轮土拍另一大特征。国企央企联合体、央企民企联合体、多家民企之间联合等多种组团形式均出现在此次土拍中。最终，组团房企总计拿下10幅地块。

在这其中，很多成交总价在30-40亿的高价地几乎都是由联合体拿下。值得一提的是，华发在拿下两幅地块后，随后的竞拍过程均没有出价。可见在当前市场环境下。即便是财大气粗的央企、国企，在花钱上也变得更加精打细算。