6·18 搞 不 定 楼 市

这是严肃君的第 548 篇推送

去年我们说《这套6·18的房子，等不到双11》，那个时候正在发生的是，六环房价全面站上6万+，涨价去库存。

而今年，我们却只能说，6·18也搞不定楼市。

网易房产数据中心统计显示，2022年前5月北京新房市场成交整体趋冷，在最近的一次集中供地中，甚至等来了“官方价格”的首次下调。

但就像不管经济再不好，依然会有热销品，比如口红，还有豪宅。

01

贵的，往往才有价值

顶流楼盘，只有牛市。

严肃君统计了今年前5月北京新房网签数据，排名靠前的有---

海淀五环学府壹号院开盘选房持续11个小时，几乎一夜清盘。紧随其后开盘的圆明天颂开盘去化95%。

再往前，东城二环永定府、天坛府，都是霸榜网签金额TOP5的项目。

注：统计时间2022.1.1-2022.5.31

上个月开盘尚未网签的，海淀四环新房中建壹品·学府公馆714套住宅10小时售罄，销售额119亿，直接创下2022年北京新房市场单日销售记录。

在北京，优质新房项目正快速出清，即便手握1000万想上车也要靠运气。

而这些优质项目的特质也很明显，要么是绝对好的地段，要么是一二手房倒挂明显，8.9W买的不只是海淀，还是上地。

有钱人的消费逻辑---贵不是问题，只为价值买单。

楼市的另一面是，目前五环内外还有一批千万级新房项目，但也的确没有形成上文中那样的现象级销售。

根本原因在于，地段与房价在购房者心中不匹配。甚至有购房者直言，“1000万在北京买不到好房子”。

典型如朝阳某五环板块，区域内户型面积120平起步，总价千万起。新入场选手直接将最小面积段下探到102平，减小销售压力。

02

大盘起不来，个股跑不动

除了头部顶流，我们更应该看看市场大部分楼盘现状。

整体大盘看，北京新房市场有点冷。前5月新房成交套数仅为去年7成，成交金额不足8成。

区域上顺义网签2097套成交第一，看成绩很不错，不过严肃君仔细看了下个股，网签金额top10选手平均去化不足5成。

只能说，近两年顺义供应量太大。

聚焦到集中供地出让项目，开盘半年以上一共有29个，其中，多达15个项目网签不足百套，甚至还有3个楼盘网签仅个位数。

疫情+经济下行的环境下，购房者持币观望情绪渐浓。

情绪传导至土地端，等来了北京新房“官方价格”首次下降。

丰台龙湖+京能北宫镇东河沿地块，销售指导价6.5万/平，该区域内去年一批次入市地块项目销售指导价6.8万/平，每平直降3000元。

昌平华润平西府地块销售指导价6万/平，此前入市地块项目销售指导价6.3万/平，同样降了3000元。

对购房者来说，相同片区有了更多选择，而对开发商来说，几家欢喜几家愁。

03

满300-50 地产圈要不起

今年618，电商平台打出了“满300-50”的促销优惠，楼市却跟不起。

一方面，楼盘没有利润空间降价促销。

要知道，开发商现金流大头都来自售楼回款，加上融资渠道缩窄，开发商资金压力很大。

自2021年集中供地+限制销售指导价以来，土地利润率走低。房地差只有1.5万/平的地块不在少数，跑的快还能挣个辛苦钱，要是跑不快……

“活下去”，今年成了开发商的第一要义。加速快跑，以求更多可能性。

去年长安悦玺拿地78天实现动工，今年一批次项目中海滙智里、和悦华锦·悦境拿地55天实现开盘销售。

到今年二批次，中海+石泰拿下石景山衙门口地块后随即发布了项目产品系。

没有最快，只有更快。

另一方面，即便降价也卖不动。

比如青龙湖某限竞房项目端午推出“部分房源89折”优惠；朝阳孙河项目6·18“每套直惠318万”；丰台豪宅某府特惠房源降价300万等等。

优惠拉动销量的前提是，项目有足够的热度，购房者认可，才能在优惠活动下催促下定。

问题在于，没有前提，也没有买房信心。

那么，北京新房市场会一直冷下去吗？有人说“除非放松限购”。

全国松绑楼市的气氛已经烘托起来，据统计，前5月已有120城出手调控楼市，松绑限购、停止限售、降低首付比例、提高公积金贷款额度、二孩三孩家庭给房票等等。

北京不跟一把？跟了，“提高公积金租房提取比例、因疫情影响还不上房贷不收罚息”。

仅此而已。

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