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不想蹚浑水,四大审计跟房企说分手

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审计机构与房地产企业的拉锯战仍在持续。

6月2日,奥园健康官宣公司核数师由德勤换为中汇安达,原因是德勤与公司并未就额外审核费用达成共识。

此前,曾有匿名人士指控奥园健康存在财务失实问题,这使得审计工作受阻,年报发布一度搁置。不过在2日的公告中,奥园强烈否认了各项资金指控,并宣称调查仍在进行中。

事实上,在行业流动性偏弱的背景下,今年外界对房企财务数据透明度关注度提升,如何做出一份让东家和资本市场点头的报告,难倒了不少审计师。

从三月年报季开始,不少房企、物企御用多年的“四大”核数师主动辞职。

有机构指出,随着审计师对使用表外债务等不透明披露的做法提出异议,会有更多开发商面临审计师辞任的问题。

房企想在坦诚相待与漂亮数据之间找一个平衡点,不容易。

奥园健康陷入财务“罗生门”

奥园健康与核数师的分手戏码,其实早有征兆。

早在今年4月,审计公司德勤就收到一封匿名举报信,信中称,奥园健康隐瞒银行贷款和为关联方公司提供巨额财务担保等事项。

具体事项包括:

1.奥园健康银行贷款合约失实,将银行贷款结余30亿元报为3亿元

2.未披露为母公司集团提供40亿元的财务担保

3.使用奥园健康资金支付集团一名管理层的个人开支

4.其间接非全资附属公司乐生活智慧服务的分公司与九台农村商业银行之间存在未记录的银行贷款5亿元

相关公开信息还显示,从去年开始,奥园健康与中国奥园短期内进行了多笔资金往来,合计近66亿元。

当时的这一长串的指控,让外界不由质疑,奥园健康存在现金注水、为母公司“反向输血”等暗箱操作。

毕竟为母公司披荆斩棘,也不是一时半会的事了。去年12月,奥园健康就花费逾7000万收购中国奥园旗下公司,还传出要“卖身救母”的消息。

为了解决匿名信事件,当时应核数师要求,奥园健康成立了独立调查委员会,并聘请安永作为独立调查代理机构,公司需要就与关联方之间的资金往来提供更多资料。

至今,奥园健康的调查工作仍在进行中。而德勤也被东家的关联交易搅得不安分,要求奥园健康就额外审核程序支付补偿费用,这成了两家分手的导火索

房企不愿为审计费加价

今年以来,核数师临阵下场并不是新鲜事。

从3月开始至今,已经有10余家房企官宣更换核数师,其中不乏有房企在年报大限之际,临时换人。


(制表:地产壹线)

4月29日,世茂官宣大华马施云会计师接替普华永道成新任核数师;富力核数师由普华永道更换为立信德豪;5月13日,数度否认更换核数师的龙光,正式宣布尤尼泰·栢淳(香港)接替安永成为新任核数师。

理由无非是以下几种:疫情影响、审核费用没谈拢,发报时间、财报数据难达一致

其中,费用这一项,是除疫情之外,被提到最多的原因。

去年以来,房企违约事件频发,经营问题严峻。对于核数师来说,工作难度上升,且需要考虑履行更多的审计程序以减少风险,这就有可能增加“额外的费用”。

这对于如今现金流吃紧的多数房企而言,就成了“额外的压力”。

在市场好的时候,房企都爱聘请收费昂贵的“四大”审计机构(普华永道、安永、德勤、毕马威),且通常合作会持续很多年

有媒体根据房企年报做过统计,2021年,50家上市房企中,有34家房企的核数师酬劳超过500万元,审计成本在百万以下的房企仅1家。

具体来看,万科、远洋集团、建业地产、旭辉控股集团、佳源国际控股、宝龙地产、中梁控股等所支付的核数师酬劳达到了1000万元以上。

但现在,审计费已经成为房企“节流”的必要部分,无法调和的费用分歧,也成了“四大审计师”辞任的最直观原因。

解释不清的账面是纠纷本源

一直以来,作为“守门人”的审计机构,不仅要为东家服务,更是要对资本市场负责,才能保证自己的声誉形象。

去年下半年,内地房企突发爆雷潮,“明股实债”、可持续经营等问题日渐突出,监管机构对房企报表透明度更加重视,这给了审计机构另一层压力。

去年10月,普华永道就曾因恒大审计报告存疑接受香港财汇局调查,理由是官方认为恒大2020年经营就已出现重大不确定性。

但普华永道在2020年度审计报告中出具了“无保留意见",这意味着机构对恒大的财务状况表示认可。

如果审计机构被判定与东家合谋造假,便会面临投资者起诉、国际信誉受损,进一步可能导致关门大吉等一系列多米诺效应

这件事为接下来的年报季敲响了警钟,如果要在地产这条河中不湿身,机构们就要更严格地把控风险因素。

今年,普华永道从严审计,也成了地产行业中辞职的常客,在融信中国辞任函中,普华永道坦诚指出了其银行存款抵押未解释清楚等财务问题。

DG中国首席经济学家柏文喜表示,今年很多房企在公告中提到核数师无法如期交出或辞任,是因为核数师在一些涉及财报的关键问题上与公司出现了不一致的意见。

由此看来,“费用欠妥”只是把最体面的分手理由摆上台面。审计师与东家无法就数据达成共识,最后拒绝签字,这才是多数核数师临阵下场的重要原因

但更换核数师,拉低年报产出效率,也将延展出更多风险——不少房企因年报难产被停牌,继而触发评级机构下调等级、美元债提早到期,提升了公司的流动性压力。

不过房企还有补救机会。像奥园健康,如果解释清楚上述账面现金去向以及与关联公司交易明细,就能尽快完成财报发布和复牌交易。

是时候鼓起坦诚相见的勇气了。

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