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重庆楼市的住房库存量,到底有多少?

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我一直认为,供需关系是楼市最基本的逻辑。

我们之前曾对重庆2000年迄今销售出去的商品房总量,以及公租房总量都有过详细的统计和分析(重庆有多少住房?看完让炒房客后背发凉)。重庆商品住房总体呈现出过剩的情况。当然,房屋总量过剩也是全国的总体情况。

我们今天再讨论一下重庆商品住房的库存情况,看看重庆的新房库存到底有多少。

1

在房地产库存方面,易居的克而瑞有针对性的研究,并且在每月20日会更新研究数据。我们先以克而瑞的数据进行分析。

我们谈论商品住房库存,分狭义库存、广义库存。

1.先看狭义库存。

狭义库存是指已取得预售证的商品住宅面积中尚未销售出去的部分。

据易居CRIC监测数据,2022年4月百城商品住宅库存量达到了6.08亿平方米,环比微增1%,同比增长5%。去化周期超2年。


截至5月,重庆中心城区狭义库存772万方,去化周期为14.3个月。

从狭义库存的角度,重庆中心城区的库存量和库存去化周期在全国范围来看并不算高。

2. 再说广义库存

广义库存指商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

截至2022年4月,易居克而瑞统计的全国百城商品住宅广义库存量已经达到38.4亿平方米。若按人均40平方米算,广义库存量已经足够9600万人居住。显然,全国商品住宅的广义库存积压是非常严重的。


根据易居的年终报告,截至去年底,重庆中心城区的商品住宅广义库存为4820万方,在一二线城市中排名第三,库存量较大。

根据易居克而瑞的数据来看,重庆狭义库存不高,但广义库存较高。

以上,是基于易居克而瑞的数据,我们再从另外的信息渠道来看一看。

2

在重庆市规划和自然资源局的官方网站,有关于市辖区存量住宅用地信息公开相关事宜的公告。

通过这个公告,我们可以看到一些官方权威的公开信息。


根据公告,截至今年1季度,重庆中心城区已供未竣工存量住宅用地总面积6429公顷:未动工土地面积1437公顷,已动工未竣工土地面积4992公顷(已动工未竣工项目对应未销售房屋的土地面积1913公顷)。

其中,已供未动工土地面积1437公顷,加上已动工未竣工项目对应未销售房屋的土地面积1913公顷,合计3350公顷。


根据中指研究院的数据,重庆中心城区住宅用地近十年的平均容积率最低为1.6,我们即便按照这个数据来算,这部分库存量也达到5360万方。

如果我们用近5年全部出让土地算平均容积率来推算,容积率大概是1.796。按这个容积率算,这部分住宅库存量达到6017万方。

注意,以上只是统计的未动工土地住宅存量和已动工未竣工项目对应未销售住宅存量。而已竣工未售的现房并未统计在内。所以,真实的广义库存比这个统计数据会略高一些。

也就是说,从官方数据推算的住宅库存量,要远大于易居克而瑞的监测数据。

3

需要说明的是,我们统计的都是住宅部分,至于写字楼、商业、车库等物业形态的库存,并不在我们的统计范围。

之前有重庆自媒体朋友发文说,重庆中心城区包含写字楼、商业、车位的累计库存接近1亿方。引来了很多非议。

虽然那篇文章已经删了,但我反倒认为,那个数据是有一定可信度的。从经验上说,商业物业的库存情况,比住房严重。重庆有很多规划多年的商业项目,迄今还是大坑。各家开发商的车位库存就更严重了。


当然,房地产库存积压并非只是重庆面对的问题,而是全国普遍面临的问题。

毕竟易居克而瑞统计全国百城广义库存已经38.4亿方,能满足9600万人居住。这是现在中国房地产行业面对的问题。

又到了想办法去库存的时候了。

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