房子烂尾银行贷款真的不用还了吗？

买房子对于我们每个人说都是大事，但假如我们买的房子成了“烂尾楼”，开发商不能按期交房甚至交房无望时，那银行的贷款我们是不是就真的不用还了呢？北京英淇律师事务所房产纠纷之“烂尾楼”系列今天将以案释法对此进行简要分析。

案情简介：

一、2014年，上海的许先生用贷款购买了一套房屋，贷款金额为392万元。在支付首付款后银行将贷款发放给开发商，许先生每月按时偿还贷款。后来房屋烂尾无法如期交付。2018年，开发商向法院申请破产清算，经调查，该楼盘未竣工验收，不符合交付标准，于是书面通知许先生解除与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法取得房屋所有权而不再向银行按月支付贷款。2020年，银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

二、一审法院审理认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条约定的“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或者部分贷款”条款有效，许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》虽解除，但仍应归还银行借款合计220余万元。

三、许先生不服一审判决上诉后，二审法院审理后认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条的约定属于格式条款，对许先生不具有拘束力，最后判决许先生不用偿还剩余贷款和利息，银行的贷款由开发商负责返还。

英淇律师分析：

本案的争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。本案中，许先生实际上签订了两个独立的合同，分别为《商品房买卖合同》和《商品房担保贷款合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因申请破产清算而没有办法将房屋交付给许先生，因此商品房买卖合同理应解除，至于个人购房借款及担保合同也应一并解除，故最终由开发商应承担剩余贷款的还款责任。

英淇律师提醒：

第一，并非所有的房屋一出现烂尾，购房人就可以直接断供。是否继续偿还贷款，要根据双方的合同约定、开发商继续履约的可能性和自身的实际情况确定。

第二，买房人在停止还款前要先解除与开发商的商品房买卖合同、与银行的担保贷款合同，否则直接停止还贷将影响个人的征信。

第三，建议有退房想法的购房人选择在开发商烂尾初期进行，从而使判决能够得到有效的执行。

第四，如果不想通过诉讼的方式申请停贷，也可以尝试从银行贷款发放是否合法、是否存在开发商没有预售许可证就发放贷款等问题，向银行监管部门进行投诉，从而由监管机构对银行进行调查处理，此时购房人有可能会被允许暂停还贷，但这种方法成功的几率不大。

综上，烂尾楼的维权是复杂而艰辛的，但法律不保护躺在权利上睡觉的人，如果您遇到楼房烂尾的情况，不管是计划投诉还是起诉，建议您都要第一时间咨询并委托专业的房产律师介入，帮您分析案情、策划最合适的维权方案，从而使您少走弯路，抓住最佳的维权时机。