贝壳回港，再造贝壳

伴随中概股回港潮流，贝壳亦在其中，以“双重上市”登陆港股。

令人意外的是，贝壳是以“介绍形式”回港，在不发新股、不对现有股东稀释的情况登陆港交所。

回港的方式，表明了贝壳不是为了圈钱，割一波就走的概念股，而是应对潜在风险的慎重选择。

5月31日，这是贝壳发布回归港股市场以来公布首份季报的日子。

各方都在关注，那成绩如何？

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意料之中

2022年第一季度财报显示，贝壳总成交额为5860亿元人民币；

净收入为125亿元，该项数据超出市场预期121亿元；

经调整后净利润为2,800万元。

财报发布后，摩根士丹利随后发布研报，维持贝壳买入评级。

其分析师Steven Tsai指出，预计随着疫情缓和，被压制的购房需求将得到有力释放，尤其在北上等大城市。

随着6月多地防疫政策的放松，预计销售将恢复，贝壳下半年利润率也将季度性环比提升。

杰富瑞也对贝壳维持买入评级，其分析师Thomas Chong预计，随着市场的恢复，公司下半年盈利能力将增强，抵消上半年受疫情影响的市场疲软表现。

受大环境和房地产行业调整，贝壳在存量房、新房领域受到冲击。

行业周期之下，没有任何一家企业能幸免，短期数据调整是意料之中的事情。

为提振市场信心，贝壳近期动作频频，背后的信息值得探究。

贝壳此次回港形式特别，没有“公开招股”环节。

“以介绍形式”通常局限于现金流充裕的企业，即短期没有融资需求，主要考虑保护投资者利益的公司。

事实上，贝壳的现金流的确能打。

截至2021年年底，贝壳持有现金及现金等价物、限制性现金和短期投资高达561亿元。

贝壳作为房地产行业的衍生平台，并没有重资产的束缚。

此外，贝壳在发布财报时也宣布一项股票回购计划，将在12个月内用10亿美元回购股份。

一般而言，“回购股份”动作的背后，是公司对外释放“价值被低估”的信息。

当然，贝壳价值回归的关键在于，是否找到穿越周期的方法，是否具备增长预期。

其实，第二增长曲线已经在贝壳季报中初显。

据财报数据，一季度贝壳家装家居业务收入达到8.6亿元，同比增长54%。

合同额同比增长63%，季度签约单数近6500单，同比增长超50%，单均价同比增长8%。

家装业务的增速，折射出贝壳的战略意图——一体两翼。

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一体两翼

“一体两翼”已经成为贝壳最新战略定位。

新战略到底指向何方？有多少潜力？

“一体”指的是房产经纪业务，

“两翼”是家装家居业务和租赁业务；

贝壳再造贝壳，需要基本盘平稳，以及新业务方向正确。

先看基本盘——房产经纪业务。

2022年1月，国务院主管的《经济日报》发文称，房地产的支柱产业地位没有改变，产业关联性大、辐射范围广，在固定资产投入、地方财政收入、金融机构贷款等方面占比高，影响大。

值得注意的是，官方对房地产的定性。

今年4月，央行发声，房地产是实体经济，这标志着巨大态度转变和金融政策转向。

在坚持“房住不炒”定位前提下，近期，从中央到地方，全国多地完善楼市调控政策，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，进一步支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

据不完全统计，全国超80座城市开始出台救市新规，央行更是一周内连降2次房贷利率。

众多利好消息扑向楼市，可以预见的是房地产回暖是时间问题。

对于房地产发展，“平稳”将是未来发展的核心词。

宏观环境的平稳对于贝壳而言意义重大，更是“一体“保持稳定的前提条件。

在此基础上，贝壳的各项数据表现优于行业平均水平。

最直观的表现是二手房成交额和经纪人留存量。

根据贝壳研究院数据显示，一季度全国二手房GTV同比下降52%。

而贝壳一季度的交易额GTV为3741亿元，同比下降45%，略优于市场表现。

据空白研究院调研显示，截至去年底，全国范围内经纪人数量减少比例保守估算为 30%-40%。

一季度末，贝壳连接经纪人数超42.7万人，活跃经纪人超38.1万人，环比均下降6%。

两组数据横向对比，贝壳跑赢行业水平，展现了较好的房产交易和经纪人留存能力。

“一体”的平稳，为“两翼”的起飞奠定基石。

贝壳制定的“两翼”究竟有多大的马力？能否起飞？

我们来看“两翼”作为贝壳第二赛道的体量。

目前家居家装市场规模庞大，根据最新机构报告数据，随着四线及以下城市装修金额比例的上升，家装市场将从目前的5万亿元，到2025年左右达到6万亿元，这一规模将是家电行业的四倍之多。

万亿级市场规模之下，难有企业突破5%的市场占有率。

行业痛点在于获客难、产品品质、服务、创新、交付是家装市场不容忽视的难关。

针对获客问题，贝壳有着天然优势，装修人群和买房、住房有着强关联。

在获客方面，贝壳是有着流量口加持，精准导流。

其外，解决行业在产品、服务、交付上的痛点，强化数字化和供应链发展成为关键一环。

贝壳数字化自不必说，凭借着“互联网+中介”的模式创新，家装赛道有海量数据加持。

至于家装供应链，需要时间和市场的积累，非一日之功。

对于上市公司而言，最好的办法就是收购。

这不，贝壳在4月底全面对圣都家装的收购。

其实，贝壳早在2019年就成立了“被窝”这一全新的家装品牌。

这次收购收购圣都家装，则是跑步进场，加速布局供应链，剑指万亿级市场。

导流、数字化、收购等因素叠加下，贝壳家装第一季度发展迅猛。

其中上海、武汉、成都、北京四个重点城市，家装合同额同比增长分别实现约550%、290%、100%、130%。

另一翼则是贝壳租房业务。

东方证券研究报告指出，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。

经测算，全国租赁人口1.9亿人中，主要由流动人口及高校毕业生构成。

租房市场最大痛点就是房源和用户信任。

租过房的都知道，最怕遇到假房源、中介暴雷。

前两年，“长租公寓”暴雷，真的吓坏了房东和租客。

平台以低价吸收租客，然后各种补贴房东。

说实在的，租赁市场发展到现在，利润真的很透明，无底线补贴的背后，隐藏着集资的狼子野心。

这种模式注定是行不通的，暴雷是时间问题。

潮水退却后，你才知道谁在裸泳，更能分辨哪些是短期韭菜盘，哪些是长期主义。

在这一点上，贝壳看得远，也看得准。

在各大平台攻城略地之时，贝壳率先提出“真房源，找贝壳”的定位。

简短六字背后，是贝壳深耕住房市场的经验积累，是对广大租客的用心承诺。

目前，贝壳的租房业务得到长足发展。

分散式租赁管理“省心租”业务实现了从0到1的突破，一季度收房超过5000套，截至3月末在管房源接近17,000套，较21年末增加37%，进入城市数量从去年末3城增加至8城。

集中式公寓方面，首个通过“轻”托管运营服务参与的贝壳新青年公寓项目在上海徐汇区落地，总体量达2,978套，月租金最低至2,700元，出租率已达98%。

贝壳在用户心中，有了信任基础，以上成绩的背后只是厚积薄发。

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结语

行业周期变化，是每一家企业的大考。

比起眼前一城一池的得失，最关键的是找到价值回归的方法。

价值回归的背后，是一家公司坚持长期主义，深耕行业。

在深耕中，找到新的运行模式，新的增长点。

一如奈飞，从光盘出租业务，转向视频平台。

一如比亚迪，从传统燃油车企，转向新能源电车。

现在的贝壳，就站在十字路口，以战略谋未来，再造贝壳。