苏州楼市：要选有潜力的板块，但是你不能瞎买

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，苏州本地人，孩子到了快入学年纪，想要在教育资源较多的姑苏区置换一套学区房，请问苏州立达中学教学质量有保障吗？附近的学区房可以放心买入吗？大概是什么价格呢？

苏叔：你好，苏州姑苏区的立达中学办学历史悠久，师资力量强大，中考成绩优异，施教区周边的二手房有南丰花园、博雅苑和万家花苑等，房价均价在3.1-3.9万元/平，立达中学施教区附近房源较多，锦沧名苑成交量最大，其次是世贸运河城瀚河苑。南丰花园和博雅苑距学校较近，上学方便，附近有地铁站，出行便利，万家花苑和博雅苑价格较高，成交价为4-4.4万元/平。仅仅为了孩子上学，预算250-350万即可买入，想要改善居住的话，预算需要480万左右。

提问：苏叔你好！坐标苏州，关注你很久了，你的见解非常独到，也很专业，我主要有以下几个问题想问你：

我家房屋拆迁分了四套房， 这四套房子是写的我爸爸的名字。现在想怎样能够实现利益最大化，如何分配资源，我和老公现在处于离婚状态，名下各有一套房子，两人都各有一张房票， 我两个孩子也已经长大，不需要学区， 自己开的房产中介做了十几年，现在考虑加盟贝系，关于加盟你有没有更好的建议？

苏叔：你好，中介店的老板，也分类别。有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。

从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般；有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观；有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。

最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情＋个人能力。一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用最小的精力，获得一定范围的最大回报。

极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。

人生不是圆，向哪个方向出发都能走到成功的边界。人生是椭圆，选择半径最短的方向出发，更容易成功。快递、外卖、中介，从来只听说中介小哥逆袭买房买车。为什么？因为做事的量级不同，谈500万生意的和5块钱盒饭生意的，必然量级大的容易成功，成功半径长短不同。

除了方向，做事的成功率，也就是靠谱程度很重要。尽力提升做事成功率的同时，一定要让合作伙伴了解你的能力界限，让别人降低判断成本。

除了方向、靠谱，还有速度，一是你做事效率，二是复制能力，能把从自己做变成打造分公司团队各地复制的能力。

好了，你变成一家加盟中介的老板了，能不能变成平台、kfs，看命和运了。能加盟贝壳这艘航母级平台公司，获取更多资源，摸透上下游需要时间积累，厚积薄发，加油！

提问：苏叔，你好，在苏州工作之前租房住，一般租在上班地点附近，通勤时间较短，但是需要一直搬家，比较麻烦，现在想要购买一套房子自住，不喜欢通勤时间太长，会让我感到非常疲惫，请问怎样根据通勤来选择合适的房产购买呢？

苏叔：你好，没有房的年轻人可以在工作地点附近租房，通勤时间较短，还有一些年轻人因为工作地点附近房价较高，在其他区域买房，需要跨区域上班，而且早晚峰路上拥堵情况严重，通勤时间较长，降低幸福感。甚至还有一些人会跨城上班，上海房价较贵，但收入较高，一些人会选择在上海工作，而在苏州买房，这样的话，通勤成本较高，时间较长。对于上班族来说，需要根据通勤来选择合适的房产，主要有以下几个建议。1.首先要根据工作性质来进行选择，如果工作比较稳定的话，就在工作单位附近买房，如果工作不稳定的、但行业集中度较高，比如金融以和程序员等，这些高精尖行业主要集中在园区和胡东附近，可以在尹山湖和甪直买房，在挑选板块时，除了要看地理位置的远近，还要看板块的交通路网，道路越多，通勤压力越小。如果工作没有集中度，可以考虑在交通便捷的板块买房，最可以考虑距地铁站较近的楼盘。