新政落地 太原二手房市场影响几何？

今年以来，受部分品牌房企爆雷及楼价下跌过甚的影响，省城新建期房销售一度成交冷清。相反，二手房、现房、准现房成为刚需置业者较为信任的购房选择。多家二手房经纪公司的统计数据显示，省城二手房成交占比明显升温。但5月23日出台的“太原三十六条”楼市新政，让二手房市场前景再度变得难料。那么，二手房市场是否会再度走淡？怎样的二手房更具市场竞争力？对此，记者进行了调查走访——

A 新政之前二手房成交升温

近几年，因新房成交佣金高，省城众多二手房中介门店把主要精力用来推广新房成交。然而，部分品牌房企爆雷，让房产中介公司佣金结算变得困难，楼价下降、货不对版更是令购房者对买期房心有戚戚。目前，省城楼市买卖双方再度把目光聚集到了收房风险小、交房周期短的二手房市场。今年三四月份，太原二手房市场出现了回暖的迹象，记者走访多个房产中介门店时发现，经纪人都不在店内，不是带客户去看房，就是在去看房的路上。

据58同城、安居客房产研究院统计数据显示，2021年3月份，省城新房成交金额为75亿元，二手房成交金额为28亿元，二手房成交占比为27％；2022年3月份，新房成交金额为33亿元，二手房成交金额为21亿元，二手房成交金额占比为39％。受疫情影响，4月份，省城楼市成交遇冷，但二手房成交占比高达31％。另一家楼市数据机构贝壳的统计数据显示，全国重点35城今年一季度二手房价格指数保持环比上涨。其中，3月份35城价格指数整体环比上涨1.4%,较去年同期上涨3.0%。今年3月份省城二手房成交金额占比同比去年提高了12％。

某房屋中介经纪人告诉记者：“今年春季二手房比去年同期好卖，原因是二手房交房更安全，新房供应有限。”

B 价格合理眼下入手适宜

考虑到工作和孩子上学的时间成本问题，34岁的秦先生决定在省城主城区买一套总价100万元左右的二手房。去年，他和家人看了不少房源，但新房价格“跌跌不休”，令他感觉二手房的议价空间还会加大。“我看好三个小区，这些小区挂牌的房子有些半年都没售出，同小区同户型挂牌的房子在降价。”秦先生称，2021年年初传闻几个房企要爆雷，到了今年春节后，这些品牌的情况全部浮出水面。省城楼市中可选的品牌和楼盘并不多，新房供应吃紧，意味着二手房将成为供应的主流。他关注的几个小区，挂牌价不再变动，单价保持在9500元-10300元/平方米。他看中的那套房子去年115万元，今年降到108万元，秦先生决定出手。

太原合和致远房地产经纪有限公司给出数据，2022年3月，省城新房成交均价为11176元/平方米；二手房成交均价为10983元/平方米。部分城区的二手房均价不足9000元/平方米，比新房总价和单价均便宜不少。

省城市民刘女士则表示，自己计划买套刚需房，但是让她能接受的楼盘均处在环外，上班距离有些远，最终她还是决定在主城区买套二手房。“老小区生活配套齐全，上下班方便，优质教育资源比较密集。孩子幼升小，会去名校的主校上学。主校教学经验和师资力量比分校更胜一筹。”刘女士说，省城二手房的价格整体在下降，但是拥有小学、初中优质双学位的二手房价格并没有降。楼价一旦上涨，这些黄金学区房只会追涨，这样看来，现在是买学区房的好时机。

市民付先生在府西街有一套上世纪90年代的老房子，挂牌价80万元。去年下半年，在中介挂了半年多，乏人问津，最近却接连接到三四个想看房的电话。付先生说，无人问津时着急出手；有人想买，说明楼价要升温，自己又有些惜售。

业内人士李先生表示，省城楼市经过一年的调整，各个区域的二手房价趋于稳定，报价较为真实。加上三四月本身就是每年人们看房买房的首个热点时期，所以市场回温也比较正常。同时，优质学区房在淡市中价格保持稳定坚挺，在旺市中量涨价升的状态仍未出现明显改变。

C 小三居、大盘次新房受欢迎

太原市小店区真武路一房产中介门店经纪人小张告诉记者，其所在的门店一共有6名店员，去年下半年二手房整体成交情况一落千丈，有同事两个月都没有开单，收入受到了严重影响，不少同行因此离职。“但今年春节之后,看房的越来越多,最近一个月店里成交了两套房。”今年3月的佣金及工资收入是去年12月的1.5倍。

二手房购房者主要为刚需客户，两居、小三居仍是成交热点户型。在价格探底、成交需求释放的情形下，成交量十分可观。据小张介绍：“部分看空新建商品房市场的中介公司，今年年初制定的业务导向已转为‘二手房为主、新房不放’，新入职的年轻人愿意带业主看二手房，二手房的锁客成功率比新房更高。”

我爱我家门店运营事业部总监程保义表示，该品牌的二手房成交量一直呈逐渐上扬的态势，3月业绩比预料中的好。分区域来看，尖草坪区的成交量升温最快。原因是该区房价低、次新房类二手房货量充足，持币观望许久的客户认为已到了购房最好时机。其次，每年3月均是学区房购入的热点季节，省城迎泽区青年路、杏花岭区五一路、小店区坞城路等名校周边再度迎来了学区房的看房高峰。

从业主成交意向看，户型合理、园林优美、物业服务周到、入住体验感好的名企大盘二手房更具竞争力。省城关注度比较高的二手房小区主要有恒大绿洲、太原万科城、十二院城、首开国风琅樾、恒大滨河左岸等，这些小区均为大品牌房企开发的中高端小区，小区运营多年且业主口碑不败，尽管全城楼价起伏较大，上述这些小区二手房价较为平稳。“优质小区的业主对房子有信心。楼价上涨，业主有利可图才会卖房；楼价下降，业主会惜售。”多位中介经纪人表示，楼市起伏更能说明一点：好小区好房子会保值增值。

D 新政出炉二手房市场扑朔迷离

5月23日，“太原三十六条楼市新政”落地。太原市民购买首套商品住宅，首付只需两成，同时利率下调，可享受契税补贴、人才补贴等多条叠加普惠购房政策。如此重磅消息立刻激活了太原的新房市场，各大楼盘根据新政相继放出大招，推出一系列配合新政的购房优惠政策，让新房市场又活跃了起来。而扶摇直上的二手房市场走向，再次陷入“扑朔迷离”的境地。

多位业界人士分析，“太原三十六条楼市新政”对新房市场成交利好更多，尤其是首付两成、人才补贴，主要针对购买新房的购房者。对资金有限的购房者来说，二手房价格便宜的优势就没那么明显了。本打算买二手房的购房者，可以用同样的资金去购买品质更好的新房。记者了解到，购买二手房的业主，无论是不是首次购房，目前的贷款首付比例仍为三成。

同时，省城正在进行的“产权清零行动，增加了二手房的供货量。2021年，省城有1400多个项目列入了产权清零名单，二手房供应的增加，对于买方议价、选择更有利。这也是买方热情，卖方观望的主要原因。

E 二手房成交占比未来将稳中有升

所见即所得，是二手房最大的优势。同时，二手房价格比新房更稳定。业内人士称，二手房的市场占比会继续升温。

已经购买了长风西街某名盘的市民侯女士称，2021年，省城新交房的楼盘普遍存在延期交房、装修品质降级的问题，有些小区暖气迟迟供不上、通讯信号不佳长期未解决，所谓的配建名校交付、开学、办学师资问题也总是状况百出。业主维权结果多是不了了之、一等再等。侯女士称，最让人无语的是，业主们与物业、开发商维权，对方却说比起交不了房的小区，他们小区的业主实在太幸福。眼下，似乎能交房成了房企的最高服务标准，相形之下，购买同区域内交房多年，有业主风评、好口碑的小区更靠谱。

业内人士称，城市发展越成熟的地区，楼市二手房成交占比越高，北京、上海等地的楼市以二手房为主。而省城楼市新房与二手房的成交比为2.5：1，二手房的品质、周转管理仍处于初级期，二手房市场仍有很大的成交增长空间。

2020年、2021年，省城土地成交面积有限，再加上部分房企爆雷，已拿土地难有新房开发供应，全城的新房供应量会在未来一年后出现供不应求的状态，而二手房将成为楼市供应的主要力量。在新政刺激之下，新房市场成交量暂时会优于二手房，但长远看，省城二手房成交占比将继续稳中有升，更多的优质交房项目将进入二手房市场。

来源：山西晚报