老旧小区无物管怎么办？广州这份“指引”告诉你

老旧小区缺失物业一直都是城市治理的“老大难”问题。小区居民普遍缺乏物业服务付费意识，如何培养老旧小区居民的付费习惯是长效管养的关键。

近日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市老旧小区改造项目引入日常管养参考指引（试行）》（下称《指引》），以老旧小区改造为契机，推进老旧小区完善后续管养等系列运营，通过建立“党委领导、政府组织、业主参与、企业服务”的长效机制，为引入专业物业管理公司作出科学指引。

新政策聚焦前期方案制定到后期长效管养全过程，从工作机制、政策保障、金融创新、技术引领等多方面，探索解决老旧小区长期存在的失养问题。在广州白云区云苑景泰片区，社区尝试以大片区“物管”赋能基层治理，引入专业物业公司改善老旧小区管理服务，实现社区环境卫生、安全秩序、便民服务等全方位升级，让居民住得更安心、更舒心、更有归属感。

社区是城市治理的缩影，广州是如何开展探索的呢？

政企合作

服务为先，有效统筹片区资源

云苑景泰片区位于白云区景泰街，由云苑新村1期（云苑南）、云苑东、云苑西、景泰东、景泰西、景泰北6个老旧社区组成，且均建于20世纪80年代，由于历史原因成为无物业管理区域。由于缺乏管养，基础设施老化、环境卫生差、公共服务不足等问题尤为突出。对此，街道多年来不断探索，然而都因市场化物业企业“不愿管”，居民自治“不会管”，政府财政“背不动”、力量“跟不上”等综合因素，致使社区难以有效改变现状。

2019年，云苑景泰片区6个社区被纳入广州市老旧小区改造计划，经过分步实施改造，目前，改造工程已全部完工。按照“从小区到片区，从整治到活化”的思路，广州市鼓励谋划连片改造，以“片区—街区—社区”的路径串联，以点带面改善基础设施、三线杂乱等民生痛点。

云苑景泰片区在市级整体活化思路框架下，统筹利用片区内公共空间、配套设施、闲置区域等资源，合理配置社区公园、健身器材、休憩场所、停车位等配套设施，实现社区资源共享、功能互补，不断满足居民休憩、娱乐、活动等需求，提升了片区宜居指数。

有了环境的提升更需要制度化长效巩固改造成果。为了避免改造后出现 “一年新、两年旧、三年再回头”的尴尬局面，白云区住建局会同景泰街道提前谋划，积极对接，引进物管公司——和家生活科技有限公司。

本着“服务为先、有偿购买”理念，和家物业进驻小区后逐步完善服务体系，增强与居民的联系与沟通，努力提高居民的付费意识，推动辖区居民与之建立服务合同关系，按每月0.8元/平方米的标准向居民收取物业服务费。

“目前有一栋楼和我们完成了确权，未来，我们会继续提升服务、改进不足，逐步推广至所有楼栋全覆盖。” 和家生活景泰项目总监邓广勋表示，为建立老旧小区长效管理机制，云苑景泰推进社区治理常态化、规范化，以社区资源为基础，以物业为抓手，通过降本增效形成“自我造血”的业务闭环。

市住建局环境处相关负责人表示，《指引》以动员居民参与改造、培养居民购买服务意识为核心，鼓励小区资源整合利用、规模化运营，通过全域治理、专业管理、业主自治相结合，实现小区长效管养。

以抓基础、强管养、精服务为宗旨，《指引》细化了不同模式长效管养的流程指引，制定了日常管养工作的参考标准。将日常管养作为老旧小区改造的优选条件之一，根据“费随事转”将街道或相关部门负责的卫生保洁、绿化养护、安防、停车等费用转移到承担日常管养工作的合法主体，为广州市老旧小区改造后日常管养提供了政策保障。

网格联动

数字化、规模化参与社区管理

云苑景泰为全开放式片区，面积29.58公顷，共有建筑约285栋，住户11831户，片区外来人口比例大，因其工作和生活流动性强，增强了片区管理的难度。

“进驻后，我们基于社区单元、人口分布等客观因素，进一步细分管理服务区域，建立网格化治理机制，每个网格都配备了包括和家领事、秩序维护员、保洁员等专业人员，负责区域的安全秩序巡逻，消防隐患排查、停车整治、卫生保洁等，确保管理和服务全覆盖。”和家生活工作人员许建爵介绍。

同时，针对片区的消防设施不足问题，物业公司配置了微型消防站，制定了片区的消防通道规划、社区风险地图，建立了消防应急处理机制，将软硬件同步升级，织密社区安全防护网。

许建爵表示，多方联动是筑牢安全防线的另一重要手段。街道每月会组织市政所、执法中队、社区和物业公司召开一次多方协调会，对涉及片区治理的待协调事项进行讨论研究，指导和家做好片区物业管理，更好发挥专业团队力量，维护片区社会秩序。

以车辆违停整治为例，以前，云苑景泰的公共区域常有外来车辆随意停放，阻碍了行人通行和消防通道，物业在街道指导下，联合治安联防小组巡逻整治，对片区违停车主进行劝告并在车身张贴温馨提醒单，一定程度上减少了违停现象。

“自进驻以来，我们累计发现并处理消防火情6起、易涝水浸20处和高空坠物3起，有效协助街道和相关部门化解安全隐患，维护了辖区的安全稳定。”许建爵说，在常态化疫情防控下，和家兼任社区党委的“应急合伙人”，积极组织工作人员开展防疫培训，配合社区建立居民信息台账。截至4月底，已投入近200人参与抗疫，协助社区守牢防控卡点，做好全员核酸检测工作，为社区防疫提供有力支撑。

正是建立在片区深度摸查的基础上，云苑景泰以大片区“物管”理念将六个社区整合共管，打破传统管理壁垒，挖潜片区可利用资源，以长效规模化管理降低管养成本，打造有“面子”、重“里子”的社区新秩序。

费随事转

力促财政减负管理增效

在前期无物业管理状态下，6个社区的保洁维护等工作基本依靠财政托底，耗费大量的人力、物力、财力，效果上也有短暂性、局限性等缺点。

为摆脱短期的“一次性”治理效果，建立长效管养机制，景泰街以管理区域路内停车、用房等小区公共资源及收取业主卫生费用为条件，通过公开招标方式引入合作企业，开展2年期的片区公共部分管理，在节省财政支出的同时也弥补了部分物业运营亏损。

物业管理纳入社会治理体系已被写入《广州市物业管理条例》，是新时期物业管理的新要求。在云苑景泰片区，物业除提供基础服务外，还需协助所在街道、派出所、交管等部门，配合其党建宣传、居家养老、流动人口管理、社区公益、交通协管、12345热线接诉、疫情防控等工作，让公共服务赋能社区治理，补贴物业管理支出。

在街道党工委统领下，和家景泰项目党支部成立，联合居委会、居民代表，协同社会组织、社区商户等，搭建起 “1+3+N”多方共建联席会议机制，坚持党建引领，构建红色物业精细化服务体系。

在社区事务管理过程中，和家注重发动居民参与，号召退休党员、热心群众等成立志愿者团队“和家好邻居”，目前已吸纳32位居民加入，与社区、物业一起参与开展社区建设和服务，如秩序维护、垃圾分类、巡逻反馈等，引导居民树立主人翁意识，进一步增强对社区的归属感和认同感。

依托网格管理模式和“和家好邻居”队伍，物业在线上线下搭建多种信息反馈渠道，收集民情民意，协助打通社区与居民连接的“最后100米”，提前掌握居民的需求，做到“未诉先办”。据统计，物业接管后月均12345投诉率下降超65%，多次收到街道、居民赠予的锦旗和感谢信。

此外，物业积极举办社区检修、社区义诊、社区集市、乒乓球赛、唱红歌、关怀空巢老人等多类型活动，丰富居民生活，增进邻里情谊和社区凝聚力，提升居民的生活满意度和获得感。

一方面通过网格化管理、智能化管理降低管理成本，另一方面通过“费随事转”弥补运营成本，物业公司通过在服务区域内开展电梯加装、家政服务、装修服务、直饮水机、充电桩加装等业务，积极开拓收入来源，多元平衡推进微利可持续，保证社区各项管养工作有序开展。

不仅如此，近日，广州市住建局还发布了《关于整合利用存量公有房屋促进城镇老旧小区改造的意见（公众征求意见稿）》，拟将公房资源进行功能业态转换，以空间盘活全面提升老旧小区“造血”能力。

未来，广州将充分利用小区存量资源和其他低效空间，配建经营性用房，引入企业参与老旧小区的改造运营，同步发展社区服务业态，为财政减负，为企业添利，为市民造福。

【南方日报记者】郎慧

【通讯员】穗建

【作者】 郎慧

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端