上海
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※作者：张化东 亿翰智库宏观首席研究员
为及时了解和掌握每月地产、物业、产城等领域的最新动态，亿翰计划每月月末举办线上分享会——《亿翰月月谈》，届时将邀请专业人士共同探讨交流当月热点话题，把脉行业趋势。
现将2022年5月30日《亿翰月月谈》5月特辑的部分直播内容进行梳理发布。
【主题演讲一】
政策频出，地产何时走出市场底？
张化东 亿翰智库宏观首席研究员
核心观点：
1、 宏观经济下行压力增大，恐击穿稳定安全边界
（1） 稳市场主体，保就业，保民生
前段时间国务院罕见召开全国10万人稳经济大盘电视电话会议，主题实际上是稳定市场主体，保就业，保民生。因为无论是内部的疫情，还是外部的经济环境，实际上都给市场主体造成了比较大的压力。
当然，经济的下行也会对就业和民生带来比较大的压力。如果就业和民生方面出现了问题，这是各方都没办法接受的一个结果。
（2） 能源、粮食、供应链、投资、消费、出口等问题
实际上各行各业都遇到了各种各样的问题，包括原材料价格的问题、供应链的问题。比如能源方面，能源价格高企，国际上粮食价格的快速上涨。而在供应链方面，疫情给很多供应链的关键环节都造成了一定程度上的阻碍。
从整个长三角的货运物流的情况来看，基本上是跟正月的货运物流的情况类似，实际上整个供应链情况的恶化也是非常明确。
（3） 发展中解决问题
我们认为，唯有发展才能够解决所有的矛盾。无论是就业，还是消费，还是民生，还是市场主体，实际上都需要发展中解决问题。
而房地产作为一个支柱型的产业，它是不可或缺的。当下房地产的情况，实际上已经很难满足我们经济正常增长的需求。因为无论是投资，还是消费，都与房地产息息相关。包括汽车类、家电类和家具类的消费受地产的影响都是非常大的，所以房地产能否保持稳定发展的态势是整个宏观经济的关键问题。
2、 政策小步快走，城市频频发力
（1）支持改善型需求是关键
支持改善性需求是本轮政策变化的关键。一个纯刚需的市场不能够实现复苏，但是有改善性需求参与的市场一定会实现复苏，因为改善性需求最大的特征就是它可以带动整个市场和周边的市场。
（2）政策强度：首付>限购>利率
关于政策的强度，我们认为最强的也是最有效的政策是首付比例的调整，因为它解决了购房门槛的问题。
第二个是限购政策的调整，它解决了购房人的基数的问题。实际上购房人的基数是充分的。但是，实际上大部分购房人的问题是他够不到消费的门槛。也就是说，需求是充分的，但是需求因为门槛过高导致它转化不成实际的需求。
第三，我们认为利率的政策的调整也会产生一定的效果。
从政策强度上来说，我们认为，首付>限购>利率>其他政策的调整。
（3）依然遵循由远及近，由轻及重，由低到高
关于目前的政策的基调，我用12个字来进行总结：由远及近，由轻及重，由低到高。
“由远及近”，即调控的区域由城市的外围扩散到离核心区近的地方。
“由低到高”，即调控的能级由低能级城市转向高能级城市。
“由轻及重”，即政策调控程度由轻及重，政策先做试探，再逐渐调整到比较重的政策。
（4）因城施策逐渐达成一致
在“因城施策”的政策上，中央部委和地方政府之间已经达成了一致，它的边界就是各方不能够去破坏“房住不炒”这条红线。
只要不越线，地方政府可以根据当地市场的实际情况针对性的出台宽松性的政策。
3、道阻且长，市场环比企稳，反转是U 还是 V型？
市场恢复的道路仍然“道阻且长”，我们还有很长的道路要走。我认为，整个市场的恢复将呈U型，而非V型反转，U型的底部至少要持续六个月。也就是说，从政策开始出台往后推六个月的时间，大约在10月份左右，整个市场才能够有非常明确的恢复。
4、土地市场乏善可陈，主体问题导致投资类指标羸弱
2022年的第一轮集中供地，各城市都缩减了推地量，土地市场的成交实际上是下降的。而且从后续来看的话，开发企业仍然延续了谨慎的拿地态度，这样一来，新开工下滑的问题还没有完全解决。这就需要地方政府要拿出更大的力气，把更多的政策红利释放出来，来解决整个土地上的问题。
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