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上海出手!支持刚性和改善型住房需求!西安也松绑:限购、限贷、限售、公积金等均有涉及

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来源:证券时报

又一个二线城市购房政策松绑。

5月28日,陕西省西安市住建局等四部门联合调整购房政策,包括降低新落户和外地人购房门槛、缩短限售时间、降低公积金贷款首付和提高最高上限等,限购、限贷、限售均有放松。

业内人士认为,西安此次政策基调稳中求进,没有一揽子退出,为后面留足了政策空间。现在疫情已经开始得到控制,预计一揽子纾困政策对楼市的影响从6月开始将会很明显体现。另外,随着中央再次释放稳地产信号,预计地方放松政策频率及力度有望加码。

另外,5月28日,上海市人民政府印发《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的通知,其中从房地产供需两端提出支持政策,包括允许受让人延期或分期缴付土地出让价款,完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求等。

西安购房政策松绑

5月28日,西安市住建局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部等四部门联合发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》从保障合理住房需求、促进二手住房流通、强化住房金融支持、优化各类人群购房政策等四方面提出9项调整措施。


在保障合理住房需求方面,对于从市外迁入本市户籍的居民家庭购买首套住房,原购房条件为“落户满1年且在本市连续缴纳12个月的社保或个税”。本次《通知》调整为:“须在购房前落户满1年”。

同时,非本市户籍居民家庭原购房条件为“提供连续5年及以上社保或个税证明”。本次《通知》调整为:“持有本市《居住证》,且在购房之日前2年在本市连续缴纳社保或个税”。


在促进二手住房流通方面,将商品住房的原限售政策“商品房买卖合同网签备案满5年,且已办理《不动产权证书》”调整为:“商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》,或《不动产权证书》满2年”。二手住房的原限售政策由“《不动产权证书》取得满5年”调整为“《不动产权证书》取得满2年”。


在强化住房金融支持方面提出,个人商业贷款首付比例、利率定价由陕西省利率定价自律机制研究确定,具体变化情况可向办理住房商业贷款业务的商业银行咨询。

另外,调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房(144㎡及以下)的,首付比例不低于20%;购买非普通住房(144㎡以上)的,首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款,购买普通住房(144㎡及以下)的,首付比例不低于25%;购买非普通住房(144㎡以上)的,首付比例不低于30%。同时,调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的,单缴存职工贷款最高额度不超过65万元,双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。

在优化各类人群购房政策方面,第一,在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住,以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的,可予以优先保障。第二,对本市消防救援队伍人员,能提供相关证件或单位出具证明的,参照现役军人购房政策。第三,二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的,按照“刚需家庭”对待。

值得注意的是,《通知》在原“刚需家庭”类别的基础上,新增两类家庭:1、二孩及以上家庭,且符合西安市住房限购政策;2、28周岁及以上未婚人士,还须满足以下要求:无婚姻记录、本市范围内名下无房且自购房之日起前48个月内无住房转让记录,且符合西安市住房限购政策。


中央再次释放稳地产信号

对于西安此次松绑购房政策,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,西安此次政策基调稳中求进,其中公积金贷款政策,体现了对当前市场主要买房对象为刚需的支持;限购政策还是比较严的,落户满一年才能买房,外地人要求2年社保;限售政策只是缩短限售年限,并未完全退出。

“西安是热点二线城市里热度维持较长的,去年3季度整个热点城市楼市都开始下滑时,西安还在调控,从2020年后到2021年3季度,西安连续出台几次收紧政策来调控紧楼市,这次放松的时候也没有一揽子退出,而是逐步放松的方式,为后面留足了政策空间。”李宇嘉说。

4月底以来,中央进一步释放稳地产信号。5月25日,全国稳住经济大盘电视电话会议召开,会议强调扎实推动稳经济各项政策落地见效。央行行长易纲在发言中再次重点提及房地产,其中提出,因城施策支持合理住房需求,维护房地产市场的平稳运行。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为,聚焦全国稳住经济大盘电视电话会议,释放强烈的撑地产信号。房地产金融政策有望实行逆周期调节,全面放松居民按揭贷款政策,支持刚需和改善购房消费,引导房地产交易尽快恢复正常化。

杨科伟进一步表示,一方面,首付比例有望全面下调。除了一线城市之外,二线及三四线城市首付比例或将参照央行规定的最低下限执行:不限购城市首套房最低首付20%,二套房最低首付30%;限购城市首套房最低首付30%,二套房最低首付40%。另一方面,限贷政策标准有望放松。例如认贷不认房,已有一套房且贷款结清的,再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。此外,房贷利率有望继续下调。在全国首套房贷利率下限减20个基点之后,央行或将下调全国二套房贷利率下限,并向相应期限LPR靠拢。各线城市也将抓紧落实房贷利率优惠政策,继续下调首套以及二套房贷利率,并参照全国房贷利率下限执行。

此外,杨科伟还预计,地方放松政策频率及力度将会加码,弱二线及三四线城市将全面取消限购、限售。一线城市短期内调控政策较难退出,但也存在局部放松的可能性,例如加快人才落户,支持其购房消费,各类人才可以通过落户变相获得购房资格。而楼市成交压力较大的城市更要通过财税刺激托市,积极支持多孩家庭、各类人才等购房消费,包括下调房地产交易税费,实行购房补贴等。

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