城市更新 || 在“洞见”，探索楼宇可持续更新

5月26日下午，由南京商业地产商会、南京市文投集团、金宸设计集团联合主办的“城市更新与既有建筑改造系列沙龙—楼宇更新新思考”在金宸•洞见举办。活动聚焦城市更新、楼宇改造等话题进行探讨交流，线上线下近30位行业嘉宾参与，本次活动还得到了德国包豪斯大学、德国新包豪斯设计精英大师协会的学术支持。

案例分享

金宸·洞见位于建邺区雨润大街88号，是由金宸设计集团整体操盘运营的更新改造项目。金宸团队整合金宸集团的设计、软装、运营等方面资源，打造了艺术展陈大堂。同时，“金宸·洞见”与国内知名绿植团队合作，打造垂直绿色生态大堂，引入垂直森林，艺术馆与垂直森林的结合体，也成为本项目的一大亮点。金宸OFFICE总经理董鑫在分享时表示，城市更新已从原来热门的概念变成非常鲜活的案例。而回答城市更新为何而新这个问题，她认为更新背后的根本逻辑是人，要解决现在人和空间发生的新变化和关系。在整个金宸体系之内，参与的任何城市更新改造项目，都始终坚持“策划定位先行，建筑设计在后”的原则。

金宸OFFICE总经理董鑫

在金宸·洞见项目运作实践当中，董鑫深刻感受到“城市更新是一场在做有限资源里的无限游戏”。有限资源是指项目面对的资金有限、时间有限、空间有限，而金宸团队通过对其的“三个更新”创造了一场无限游戏。这三个更新分别是空间更新，不做加法做减法；运营更新，回归初心回归人；功能更新，让工作更美好，董鑫通过对金宸·洞见项目的概念创意、绿植设计、文化展陈、氛围打造、生活配套、入驻企业等方面进行详细的解析，带来金宸团队在楼宇更新层面的创新探索实践。

金宸·洞见

办公改造项目的更新涉及到方方面面，与创意、设计和运营密不可分。参与到金宸·洞见的枇杷文化创始人杨进一、点实空间创始人金海洋两位设计师分别从项目的文化创意、建筑设计层面带来分享。

金宸设计集团总裁陈跃伍

金宸设计集团总裁陈跃伍就一例建筑技术与建筑艺术同行的城市更新项目与大家分享，这个项目就是自去年开业一度成为网红打卡地的桥北万象汇。毗邻长江大桥北侧的南京华润桥北万象汇是一个中型体量的购物中心改造项目，该项目原为乐都汇购物中心，结构封顶后停滞数年，而后由华润置地接手。

陈跃伍表示，城市更新改造比新建建筑要难得多，存在很多约束因素。城市更新不仅要拥抱过去，更要面向未来。跳脱出重重局限，抓住江北新区的发展机遇，从而引领江北商业升级，是金宸团队接手项目后一直在思考的问题。他从项目的背景、交通条件、技术可行性、创意要素、历史文化资源、加固措施、商业空间效果、屋顶花园设计、消防保障等全方位与大家进行介绍。

从一纸蓝图到完美绽放，如今的桥北万象汇种种亮点背后，是一个个等着被攻克的技术难题。在容积率不突破，出铺率不减损的情况下，如何调整最优平面布局和空间动线？在消防规范已经有所改变的情况下，如何既满足空间功能的同时，又能确保消防安全？陈跃伍在现场给出了实践总结出的答案。陈跃伍表示，技术的突破，来自对商业逻辑的尊重，对运营定位的深度理解，他感慨道，“技术规范是一种舍得，而不是一种约束，如果我们的技术约束我们的艺术，那技术也不可能成立，成立的意义也不是太大。”

孙铮 筑土国际董事、首席环境规划师、德国注册建筑师、德国巴符州建筑协会会员

本次活动采用线上线下形式。筑土国际董事、首席环境规划师、德国注册建筑师、德国巴符州建筑协会会员孙铮受邀连线参与，并就中国城市更新进程、城市有机更新的特征以及相关案例展开分享。孙铮表示，在中国的过去30年中，经历了快速的城市化，城市人口增长达5亿，城市化率从上世纪80年代初期不到20%到现在接近60%。如今，中国一半多的人口居住在城市，并且预计到2025年，城市人口将达到10亿左右。随着城市化速度逐渐放缓，城市大体上逐渐定型，但城市仍然在调整改变，这就是城市更新。

而谈及城市有机更新的特征，他表示要注重城市作为有机体在空间上的连接，即整体性；要注重城市作为有机体在时间上的渐进，即连续性。而根据城市发展规律与需求，需要改变的部分包括建筑、公共空间、公用设施等。他提到，更新活动的主流是细胞代谢式的、针灸式的，而非手术式的，更新活动是常态的、持续的、而非短暂的、爆发的。另外，更新活动包括总体层面的、自上而下的具有方向引导意义的战略性更新，也包括大量局部的、自下而上的微更新。

孙铮根据自身参与经验，分享了三个面积分别为3公里、1公里、5000㎡的有机城市更新案例。展望未来的城市更新，他表示对于政府，城市更新需要更多关注建成环境的社会进程，以及相应的制度转型而不仅仅是个空间改善或经济发展问题；对于市场，需要提供更好品质的生活环境和服务，以及更有责任感的城市再开发，也许是一个具有巨大潜力的新机遇；对于社会，城市更新是一个主体培育、赋权到成熟的进程。

互动交流

在随后的互动交流中，现场嘉宾围绕各自企业参与城市更新的经验、感受以及困惑展开交流讨论。

南京市文投集团规划与发展部副部长宋军表示从投资逻辑来看待城市更新，会发现从面到点所获得的不仅会包括经济效益，也包括带来的附加值，社会效益、人文环境和精神内涵的提升。从这个角度来讲，控制在合理范围之内，这样的投资是值得重点推进的。

文投集团今年确定了“数字化、走出去、好产品”的重点任务，也在重点拓展城市更新领域。目前新街口艺术大楼的改造将通过全新的设计，一方面解决消防安全问题，同时打造新街口区域新的文化内容载体和表现空间，同时也将作为文投集团在履行国有企业使命和担当方面做的尝试，来赋能城市数字文化和沉浸式文化空间以及文化产业链拓展方面的职责。他提到，创意是新的经济增长的动力，期待有更多好的项目，更多的创意为城市发展赋能，希望可以和更多的伙伴产生合作，让城市在创新中得到不断的发展。

南京鼓楼产服集团副总经理刘慧泉向大家介绍了作为鼓楼区产业服务平台的鼓楼产服集团主要的两项职能。第一项职能就是产业更新，主要针对鼓楼区低效载体、楼宇、土地的提档升级、功能转化。另外一个职能是招商板块，对项目进行产业导入，释放出最大的效果。他提到，城市更新板块是鼓楼产服集团发展的重点板块，鼓楼区是南京市楼宇经济的重点区域，需要在城市方面做的事情有很多，期待更多企业关注鼓楼，关注城市发展。

通过线上参与到本次活动的HPP建筑事务所合伙人余炜则从设计方面参与城市更新进行分享，他表示，城市更新要有一定的勇气，也不是说设计方、建设方或者其他方任何一方能够坚持下来的。他提到，德国的城市更新经过多年的发展形成了一套体系。相较于德国，中国也在形成具有自身特性的体系。随着国务院的关注发文，政府会更主导城市更新，包括前面讲的大尺度的城市，到中尺度的建筑，甚至到小尺度的公园或者微更新。

余炜表示，某种意义上更新可以分为两种。一种是受历史保护的，存在于清单上的，不能随便动的。还有一种可以称之为改造翻新，比如很多七八十年代的楼，算不上历史建筑，但是已经很难符合现在的使用需求。不是说这个楼不能用，而是说它里面的功能或者它的空调体系、外立面体系已经不太适应新时代的需求，所以这种更新也是现在会经常遇到的，这种叫楼宇翻新体系，不仅仅狭隘的理解为装修概念，而是把整个楼的空间进行重新组织，甚至会牵扯到城市空间的再调理。这种城市更新没有历史保护，是一种重新梳理城市关系、建筑关系，让它更适合现代人的生活方式。而属于历史风貌清单上的建筑项目，相对来说会更加困难。业主角度有经济方面、时间方面的诉求；主管部门会有城市风貌的管理诉求。所以真正在做的时候，需要考虑的点特别多。

还有利益相关者的考虑。目前中国越来越重视更新改造对周边社区的贡献。作为一个设计师既要推动项目，还得方方面面去考虑各方包括政府、开发商、设计师、使用者的诉求，这些都需要多关注。

中信泰富（南京）投资有限公司写字楼负责人焦若鸿从地产公司角度出发，他表示城市更新是比较有挑战，能带来考验的话题。对于资金链的要求很高，前期投入量非常大，特别是自然成本方面（建筑的改造、外立面的改造等），而且对后期的运营团队人员的搭配、组织架构的要求，还有现金流回流能力也有非常高的要求。

而目前伴随着存量越来越多，新增新建住宅、写字楼、商铺的销售处于比较艰难的市场影响下，城市更新在未来的5~10年都将是比较热门的话题。南京的老城区鼓楼、秦淮、玄武都有大量的老建筑需要改造，大量的老商场需要出新，大量的老写字楼需要出新。

切入到写字楼板块，焦若鸿表示，中国的写字楼一直提倡5A甲写，但是真正完全做到5A（指智能化5A，包括办公自动化系统、通讯自动化系统、消防自动化系统、安保自动化系统、楼宇自动控制系统）的其实很少。大多数写字楼只做到硬件标准达标，通过绿建或者基本认证初步验收来满足要求。但实际上真正考验的是人，考验的是写字楼的运营能力和管理能力，以及写字楼物业服务的增值。这些在城市更新、楼宇改造中同样值得去考虑。更新是一个长期的过程，不是一蹴而就，需要政府、市场、开发公司等多方共同去推动。

华能资产办公室主任肖丹介绍了公司情况，华能资产主要负责的是华能电力留存下来的老旧电厂关停以后，存量土地的改造开发和运营。跟城市更新主题非常契合，一方面是原有的电厂土地的腾退置换，通过规划整合做产业园区的开发；另一方面是华能本身拥有的老的配套设施，包括很多过去位置很好的酒店以及招待所的楼宇更新和后续改造运营。她表示，希望可以整合更多的合作资源，在城市更新中承担央企责任。

南京市文投集团企业管理部副部长邱敏在发言中提到，现在很多的空间给人感觉太陈旧、太老旧，太没有福利，所以需要有好的设计，好的内容提供给空间赋予它新的生命，发挥价值。许多建筑运营好是好的资产，运营不好就会成为负资产。而伴随着年轻一代生活方式、社交模式的转变，对空间的内容需求也产生新的变化。一个好的空间真的需要运营人，如何把文化跟现有的物业、场所、人结合起来，这也是文投集团一直在思索的方向。

除了办公场所、商业场所需要更新，需要运营，文投集团还在关注文化场所的更新运营，比如许多城市的博物馆、美术馆、图书馆建成后，没有发挥场所本身应有的价值，文投集团一直在做这样的研究和探索，提供给这些场所N多的展览、N多的内容，赋予场馆活力，把内容真正的融入到载体里面去发挥空间的价值。文投集团作为文化内容的“供应商”，一直在负责南京“文学之都”品牌的日常运营管理，文学阅读是南京非常重要的标签，打造学习型办公场所，未来也可以在很多场所里去融入。

商会说

南京商业地产商会执行会长冯宪法主持本次活动。他表示无论是楼宇更新，亦或是城市更新，只有进行各种融合，更多方的参与，才能够达到可持续。南京过去做了很多更新，但有些模式是不可持续，不可复制，难以推广的。而本次活动上分享的案例，无论是金宸·洞见，还是桥北万象汇，都是政府引导、市场主导、多方参与的可持续城市更新的代表案例。未来围绕着可持续城市更新，还有很多事情要做。他表示，商会将会持续组织城市更新与既有建筑改造系列沙龙，通过行业的共同思考，为南京的城市更新寻找可持续的发展路径。

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