2022年房地产持续遇冷，有人预测，一线2万、二线8千、三四线2千

过去的房地产有多疯狂，如今的房地产就有多悲哀，回望整个2021年，这一年时间中看到了整个房地产的变局。

上半年市场处于极度疯狂的状态，让不少老百姓都认为房地产要重回2016年巅峰，上海、合肥、杭州、北京等多个城市出现了抢房，各种数据屡创新高，其中杭州最不可思议的事情发生了，10万人同时出现抢房。出现这样的局面很简单！新房销售价格3.2万元每平米，周边的二手房价格却去到4万元每平米，购买100平米的房子，稳赚80万。

抢到房的人还在沾沾自喜，幻想着房价上涨10% 、20%甚至30%的时候，市场却迎来了180度的大转变，在短短几个月时间内迅速地“遇冷”。刚开始老百姓都认为这只不过是暂时性的调控，不会有太大的问题。

2016年首次提出“房住不炒”，经过四五年时间的调控，市场出现了暂时性的降温，但每次降温的背后都迎来新的一轮暴涨，从2016年到2021年，平均房价涨幅达到了50%。老百姓是否也知道了这个定律，调控就意味着房价还会持续地上涨。

随着时间的推移，政策的力度还在持续地施压，根据中原研究院数据显示，2021年楼市调控政策次数高达651次，创下了历史记录。细细地观看2021年的政策调控，跟过去的政策有很大的区别，过去只不过是暂时性降温，如今政策都是以长效机制的方式进行推进。

三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于1。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三条红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。

两道红线，针对银行业，2央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。

在众多政策的轰乱下，一贯爱耍嘴皮子的“开发商”慌了，不少的房地产企业为了回笼资金，于是选择“真材实料”降价，降价5%，10%，20%甚至是30%，大幅度的降价引起了相关部门的注意，于是有23座城市出台了“限跌令”政策。

进入到2022年的市场，依旧保持“冷”，市场没有半点回暖的迹象：

房地产销售面积和销售额度持续下降

根据克尔瑞公开数据显示，4月份百强房企单月销售金额4284.7亿元，环比下滑16.2%，同比下滑58.6%，直接出现腰斩。

国家统计局公开4月份的销售面积和销售金额，商品房销售面积为39768平方米，同比下降20.9%，住宅面积下降达到了25.4%；商品房销售金额37,789亿元，下降29.5%，住宅销售金额下降32.3%，从数据中可以看出，销售单价正在持续地回落。

东北三省成交量和成交金额大幅度跌破70%，北方楼市出现大幅度的回落与炒房以及人口经济转型等各方面因素息息相关。

央行也公开了4月份居民贷款数据创下了历史新低房贷减少605亿元，同比少增402亿，房贷部门首次出现负增长的局面。

房地产投资增速持续下滑

2022年1月至4月，全国房地产投资金额39,154亿元，同比下滑2.7%，住宅投资金额为29,527亿元，下降2.1%，国内房地产投资增速首次出现负增长，回想2021年同期，房地产投资增速达到21.6%，这个差距可想而知。

整体的土拍市场也不容乐观，第1季度全国土地出让金额为11,958亿元，同比下滑27.4%，长三角珠三角土地出让金也出现了大幅度回落。第1季度广东，安徽，天津，广西，湖北，湖南土地出让金分别下降96%、95%、87%、75%，另外有29个省市土地出让金都比去年减少了，另外整体都出现了负增长的局面。

2022年首次土拍南京流拍率30%，东莞流拍率75%，北京6%，福州33%，厦门10%，青岛6.3%，合肥25%，武汉14%，成都12%。中指研究院数据显示2022年第1季度全国住宅土地流拍和撤牌数量836宗，流拍和撤盘。率达到了23.5%，另外数据显示第一季度土地出让金累计减少0.45万亿元，折算下来每个月减少了1,500亿的收入。

市场的大环境在短时间内没办法改变，不过另外的数据却持续地高攀，房价压力会很大。

根据相关的数据显示，目前国内新房库存数据有5.2亿平方米，创下了2016年去库存政策以来的新纪录，另外广义库存量达到了37.7亿平方米，假设每套房子100平米计算，未来几年即便不再建新的房产，都需要3~5年时间才能消化完毕。

另外国人对于住房的需求已经出现大幅度的减弱，根据央行调研数据显示，目前我国城镇居民住房拥有率达到了96%，拥有两套房的家庭为31%，拥有三套及以上住房的家庭为10.5%，在大家都有房的情况下，选择刚需买房的人群大幅度的减少，另外选择置换的人群也不会在这个时候下手。

种种不利数据下，网上出现了一家房价下跌时间预测表，一线2万、二线8千、三四线2千，对于这样的预测，大家觉得有可能吗？

答案是否定的。

1、房价下降幅度有限

房价并不是说随便就可以出现如此大幅度的回落，金融专家朱云来说过，我国平均房价回落27%，才符合当前老百姓的收入水平。

孙宏斌在接受采访的时候说房价如果下跌超过30%房地产企业根本没办法生存下去，这个答案很简单，房价回落的幅度也就在30%左右。

全国平均房价1万元左右每平米，买入30%，也就是7000元左右每平米，回落到2016年至2017年的水平。

2、当前房价即便腰折，也达不到这个水平

4个一线城市平均房价6.5万元每平米，二线城市平均房价2万元每平米，一线城市下降50%，平均房价依旧去到3.25万元每平米；二线城市同样如此，即便回落50%，平均房价依旧突破万元每平米，在如今的基础上每年回落10%，最少需要5~6年时间才能回落到刚刚所提到的水平。

再换位思考，如果房价出现大幅度的波动，国内老百姓的整体财富也会出现大幅度的贬值，市场将会引起动荡。

3、房价要稳定的发展

稳房价、稳地价、稳预期才是楼市的核心逻辑，当前的房地产依旧是国内的支柱产业，稳住了房地产，那么其他行业也就相对稳住了，这样才能更进一步的发展。

2022年的房地产市场将会迎来新的格局，一二线城市整体的房价依旧处于稳定的状态，毕竟人口在持续地流入，三四线城市房价会表现出弱势的状态，未来甚至会出现有价无市的局面。