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2022年的北京,1000万买不到好房子

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这是严肃君的第 545 篇推送

海淀,终于又要供地了!

5月23日,北京海淀区规自委发布两则征地公告,对海淀区西北旺镇西玉河村、皇后店村进行土地征收,也就是海淀区永丰F2地块。位置示意如下~


根据公告,本次征地针对皇后店村征收共164.25亩、对西玉河村征收土地共111.73亩,共计275.98亩,土地用途为二类居住用地、教育用地、多功能用地以及城市公共用地。

有消息称,F2地块最快能赶得上今年北京三批次供地。

01

海淀,预上新

F2地块西侧,就是目前在售在建中的中海·滙德里幸福里润园,也就是分拆后的F1地块。

两项目于去年10月份拿地,今年3月底相继开盘,截至5月26日中海·滙德里网签370套,销售近29.6亿,而幸福里润园成交数据分别为196套,19.4亿。

不考虑网签滞后性的话,还有超过1千套房源理论上待售。

F2地块显然更大,占地面积275.98亩,折合约为18.4万平,大概率也是要分拆为至少两宗进行出让的。


虽然F2土地规格/竞拍方式等细节尚未确定,但销售指导价应该会与F1两项目持平,都是8.3万/平,就看是否会竞政府产权占比了。

再加上不远处2公里外,就是去年新房销冠项目海淀幸福里。永丰可以说是海淀近几年的集中上新区。

02

北京,优质新盘快速出清

但海淀火的,不只在永丰。

就在上周六,中建壹品·学府公馆组织线上开盘选房,首推714套住宅,10小时售罄,当日销售额达到119亿。

创造了2022年北京新房市场单日销售记录。

而7个月前,2021年10月底学府壹号院开盘,总共900套房源,一晚上就卖掉了800多套,选房持续11个小时,成交金额达到124.8亿,几乎一夜清盘。

紧随其后开盘的圆明天颂开盘去化95%。

今年天恒·学院里143套房源,仅优先组申购人数就达到9300多组,4月4日上午9:00开始选房,15:40即全部售罄。

网易房产数据中心统计,2021年至今海淀新房市场按照销售金额排序,排名前10项目如下---


注:统计时间2021.1.1-2022.5.26
除了京投发展·岚山,成交均价全部都超过7.5万/平,5个超过11万/平,最高的万柳书院达到17.8万/平。

我们可以说,海淀,yyds。

但严肃君想提醒大家的是,刨掉海淀属性,扩展到整个北京新房市场来看,真正有价值的优质新盘都在快速出清

03

有钱人的消费逻辑

想想最近上热搜的都是谁?

除了上文提到的海淀几个项目,还有已入市的天坛府/永定府,待入市的端礼著/北京瑞府,以及尚未开拍,意向房企就多达19家的太阳宫地块。

这些项目共同的特点是---

要么是多年未见的绝佳地段,比如二环,比如东城;要么是一二手房倒挂明显,8.9W买的不只是海淀,还是上地。

当然还有一个共同点就是,贵!

动辄千万起步,主力产品往往2000万/套左右。

但对于有钱人来说,贵不是问题,只要有价值。对于这种价格低于市场价值的优质资产,往往嗅觉更为灵敏,出手也更为果断。

疫情下,普通人现金为王,有钱人却在大手笔消费。

写到这里,严肃君其实有点感慨。2021年4月,我们说《北京,没有500万的新房》,那个时候,正在发生的是什么?

曾经价格踩踏最严重的亦庄河西区,限竞房要么已卖光,要么正涨价;2021年首批集中供地,限竞房数量为零,以后也再未有供应。

5环-6环、总价500万、89㎡三居,这三个限竞房曾经的关键词,都在逐步失效,刚需购房者也从此永远失去上车北京的最好机会。

那么在这个绝大多数人居家办公,极少数人挥着钞票抢房的2022年5月,我们可能得说---

“在北京,1000万越来越买不到好房子。”

时代抛弃你的时候,连招呼都不会打。

很多时候就是这样,等所有人看得清,想得明白当下,却早已是下一个轮回。

互动时刻:

当然对于《2022年的北京,1000万买不到好房子》这个标题,严肃君也曾犹豫过。

当下在北京五环内外,尤其是朝阳多个组团还是有一批千万级在售新房项目的,但确实未能形成上文项目那样的现象级销售。

而马上就要如期举行的北京二批次集中土拍,以及未来土地市场,也一定还有太阳宫这样的王炸地块。

但不能不承认的是,价格明显低于价值的,那些位于金字塔尖的好房子---

清一个,少一个。

除了王炸太阳宫,你还关心哪块地?对于永丰F2地块,你又怎么看?今年会出手买房吗?欢迎在评论区留言讨论~

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