广佛各区住宅库存情况简析

文｜邓浩志

广州住宅4月份各区库存情况

其中花都、南沙两个区，不但库存全市最高，而且近期处于加速攀升当中。6个月比12个月高，3个月比6个月高更多。属于比较让人担忧的情况。

而从化、增城两区，属于本来就高，现在更高的情况。大家心里有数，所以也见怪不怪。想不到的是花都、南沙突然跑了出来。以上四个均属难兄难弟。白云的情况和上面四个属同一类，只不过情况稍微没这么差，但也是差。

荔湾、番禺、黄埔、越秀四区，单看库存，都属于比较稳的市场，供求平衡。值得说一下的是黄埔。去年最凶的时候，库存只剩3个月，现在按3个月销售额平均，库存达到13个月。单纯按库存攀升幅度看，全市应该是第一位的。

海珠其实并不吓人，只要赤沙TOD一网签，库存立马下来。而且海珠的高库存，是基于各项目都处于等待新货，尾货自然散卖的状态，这种情况去年也是如此。所以海珠市场一点问题都没有

天河的情况和海珠表面上有点类似，但我的判断完全不同。天河虽然总体货少，但几个盘都在主销期。和海珠的几个江景豪宅不同，天河这几个都是刚需盘，因为价格超高，成交变得非常缓慢。主要是因为房企信心爆棚，死活不愿调价。最近我和几个行家交流，他们都说天河的二手房，越来越金融化。这不是件好事，说明有泡沫！（注：我知道没有人敢说天河房价有泡沫。社会共识是“永远买中心”。我还是内句，2600买茅台的，后来什么情况大家心里清楚）

佛山各区住宅库存情况

佛山楼市过去大半年有多差，都不用我说了吧。尤其最近3个月，简直是“地量”。自二手房满五年不限购之后，上周佛山录得破2000套的周成交，表面上看是件好事，这是个市场恢复了80%的成绩，就不知道后续能否维持住。

截止到4月，佛山总体库存比较高（比广州还要略高）。按照3个月和6个月的去化周期看，全佛山房价都有进一步下调的压力。当然，佛山房价也正一级一级地往下走。比较有趣的是，佛山各区库存都比较接近，没有说哪个区强势，哪个区压力巨大。如果按3个月去化周期看，南海反而以27个月，成为佛山去化压力最大的区域。

三水、高明之所以还不算太难看，和去年最早降价，降价最狠有关系。去年三水有楼盘降到5字头，高明有楼盘降到4字头，的确也起到了以价换量的效果。这两个区域行外、业内都不看好，反而让开发商不再纠结，果断采取“壮士断臂”的营销策略，这在一定程度上避免库存进一步积压。

南海楼盘太惜售，以至于库存攀升最快。南海大片临广，位置好，经济强，大家都看好后市，所以楼盘降价总是犹犹豫豫，怕降多了吃亏，因此卖得比三水、高明还差。于是库存飞速上升。

顺德、禅城以本地刚需为依托，情况相对平稳。两地之前库存并不多，现在虽然涨上去了，但也不算最严重。禅城几乎就剩本地刚需，完全没有外地客了。所以楼盘反而采取更务实，更接地气的营销策略和定价策略。顺德除了本地需求外，还有一部分能吸收广州客，情况算全佛山最好的了。

需要强调一下，佛山二手房满五不限购政策已经在执行。该政策利好的是限购区域，非限购区域的购买力恐怕会有一定程度的分流。

（本文图片来自网络）