北京买房：理清思路，购房建议480

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

我有一套磁各庄的房子，价值180万左右，房龄很新，只是五楼没电梯。现在是想换到丰台的一小或五小学区，想让孩子上十二中，请问能直升吗？另外就是这么换房是否合适，因为现有这套房的升值挺好的，而十二中的房价太贵了一些，感觉泡沫大，担心贬值。

A：

1、十二中直升的没听说，只知道多校划片，一小五小的概率比较大。这学校要能直升非得打破头的抢房不可，可能性不太大。

北大地的房价泡沫不太好说，溢价倒是肯定有的，和东西海差不多，都是30%左右。担心贬值，都担心，但有什么办法啊，家长们不都是为了孩子冒险吗？我觉得风险不算太大，反正之前的价格走势挺稳定，跟中关村的没区别。毕竟整个西南地区也就这么个好学区，比东西海的遍地都是更稀缺一些。所以就算是过两年高峰期过去了，北大地或许都比其他区的更稳定些。

2、磁各庄，房龄新，没电梯，180，华远和煦里的吧？2015年的自住房，号称北京第一个低密度洋房的自住型商品房，和墅雅园的配建保障房。

如果是这里，那这升值只能算普通吧，不是太高。当时的售价是1.3万，现在能做到翻番了吗？反正北京大盘是翻番了，按道理保障房应该涨的更多些才对，否则谁费劲巴拉的申请买这种房啊。

同时期天宫院的商品房价格也就是2万不到吧，我记得熙悦春天是1.9万，现在基本都4万多了。所以磁各庄这里只能说升值还行，挺好谈不上，略落后了一些大盘，属于没占到什么保障房的便宜的。主要劣势就是没地铁，有了地铁或许会好些。

3、是否置换学区房我不好建议，只能家长定。这也就是提供几个角度而已，仅供参考。

二、

Q:

请教一下：1、这两年许多地方都涨了不少，估计稍好地方像样的三居大都在1000万以上，这样无奈情况下是否1000万以上的房子流动性比以前好很多呢？2、兰德华庭的租金也不高，租售比也在1000左右，是否溢价率也挺高的？但感觉近期这个小区三居看房和成交客户很多，是否因为在海淀就天然比丰台同样租售比的益丰苑的支撑度大？

3、租售比较高的房子是否增值空间有限？作为丰台的头部板块，西局的较高溢价率是否也有其合理性？保利百合被认为是西局标杆楼盘，现在2居92平的报价接近980万左右，涨幅强劲，是否除了丽泽商务区的影响还有其本身品质地段的价值也高？

4、丽泽雅园也觉得是纯塔楼社区环境一般，但无法想象的是户型较好的三居价格跳涨得颠覆传统价值观，之前有套户型最好的135平东南三居报价从一年多前同户型八九百万报价断崖式上升到1200多万，竟然也有客户愿意出全款1100万业主都嫌低不卖，还有几个客户愿意出稍低价格，是否说明其地段的价值得到认可，价格有其合理性？金融大佬看不上但还也会有金融打工人图上班方便会选择其中的好点的房子，毕竟成本也低些。

5、沁山水南北小三居已10w+了，支撑其价格的主要是学校、品质和交通，这个价格感觉不低了，还有空间吗？

A：

1、1000万以上，这不能一概而论，得分地段和具体小区。或者这么说吧，涨了的就算流动性好的，涨的慢或没涨的那就还这样儿呗。

2、兰德华庭，租售比1000了，有这么高吗？之前常规就是800左右，这是房价涨了，租金没那么快跟上，所以租售比显的高了。我也不知道现在多少钱，yi q刚发生不久的时候是7万多，有些偏低了。去年这会儿是8万多，现在涨到9万了吗？这还是以去年前年的计算吧，要不然算出的数没什么意义。

海淀比丰台的支撑力度大？未必，海淀的含有学区溢价，丰台的谈不上。但学区溢价没谱儿，看政策了。兰德华庭的可以说支撑大些，因为本来也比例不高，总不可能降没了吧？其他溢价高的就说不好了，一看政策二看供需。

3、租售比高的房子当然增值空间有限啊，谁也不傻，本能的都会比较和计算的。之所以板块轮动，那就是从从高的向低的去传导，人都是会拿脚投票的。

丽泽板块高的合理性，无所谓。认为合理怎么都合理，认为不合理看哪儿都别扭。

保利百合，反正就是受追捧，所有人都买涨不买跌，认为还会涨就买，强行解释没意思，怎么都有理。这就看租金什么时候能跟上了，反正不可能长期维持这个租售比。总不能说丽泽比金融街CBD中关村望京的地段价值还高吧？就算是高，能比CBD望京超出20%的价值吗？我觉得不太好说。

4、丽泽雅园，市场追捧的时候什么房都涨，2007、2009、2013、2016年比这疯狂多了，没什么新鲜的。可以说得到认可，但抢塔楼的只能说是被百合什么的给涨懵了，饥不择食。

这疯狂的时候甭探讨合理性，股市分析半天有用吗？比特币暴涨暴跌分析出什么了？房子是用来住的，还是先选品质高的吧，金融大佬看不上员工就看得上啊，那CBD凭什么遍地的低价大塔楼？全北京就丽泽的人聪明，别的产业区的都傻吗？

这就看自己的理解吧，全北京的房产流通率才2%。一个小区，只要有几套房的成交量就能把价格给抬起来，是否坚持的住得往长远了看，非得拿这会儿的就说明长期的没意义。上海疫情闹的这么凶，能说明上海要完蛋了吗？鹤岗上个月有小区暴涨30%，能说明这里将超过北京吗？我不炒房，探讨这些强行解释的也没什么意思。

十年前的温州一直是全国房价第一高的城市，比北京上海高出30%呢，能说明什么啊？我那年把公司在温州的几块地全给卖了，就因为解释不通。卖完了全公司骂我傻，结果第二年就暴跌，老板这才给我补发了个奖状。

5、沁山水，我不知道，甭跟我讨论这些了，我真不炒房。强行解释没意思，跟着感觉走吧，进入了状态就看什么都花眼了。凭运气赚来的最好别凭能力输掉就行。

仅供参考。

三、

Q:

现在朝阳五环外珠江绿洲三居，娃明年小升初，目前考虑换房到荣丰2008。因为手里的现金刚够解押，因此打算卖了的钱基本560万左右，原封不动全款买荣丰复式。舍弃居住环境。您说，除此之外没别的选择了吧？珠江绿洲是两居+储物室，我们自己按三居用的。荣丰看了下600多的跟500多的功能一样，心想就别贷款了。

A：

1、小升初，那买个占坑儿房就行了，用完了学位就买，没必要跟荣丰这种公寓较劲。这总价的溢价都高，超出平均值不少呢，居住的性价比也就更低了。560万的总价，能得到400万之内的体验吧，那100多万限制，意义不大。

2、此外的选择那就朝阳的学校呗，有可能还是单校划片。这就看自家情况和孩子的天分了，天牛娃在哪儿都行，不换房都行。牛娃学习好的就在朝阳，能考进前30%也能上好高中。普娃就去西城呗，平均资源相对好的多。

3、荣丰的功能，都是为了学位，400和600多的也没什么太大区别，反正溢价率都差不多。这学区的选择我不好建议，跟房子的关系不大，都是为了孩子。尽量不长期持有这种公寓，纯粹被政策炒起来的，捧的高就容易摔的狠。这种东西都是最早进入的赚大钱，赚的是后来进入的，越晚的风险越大。

仅供参考。

四、

Q:

我想花280万总价，贷款二套买个房子，主要考虑积分落户，后期也有可能自住，暂时几年不考虑自住，好多需求还没有考虑清楚。您认为立水桥的北方明珠适合买么？楼上是70年住宅，楼下是40年的商住。还是买北七家沙河之类的纯住宅区合适？

A：

1、积分那就是郊区的房子，要能自住，不自住就是要能出租，还有好多需求。怎么说呢，差不多得了，这总价在北京也就买到占坑儿房，不太可能十全十美。就跟拿20块钱吃饭似的，谁都想色香味俱全还得有营养服务好档次高，能理解但不太现实。

2、能买普通住宅就尽量呗，北方明珠既然能问出是否合适那就肯定是心里没底呗，既想捡漏儿又怕掉坑里。其实不用担心，一般期望值过高的都肯定掉坑儿里。

北方明珠自住合适，自己能接受这条件就行。200多万能买到一居室，4/5万一平，还不错，输的不多。如果没输的话应该比西边的北京北贵点儿，也就是7万块钱左右，毕竟当年一直比人家贵来着，跑输了不合适，还是逐步跑输的。

这种产品的优势就是经济实惠，租金相对高。高租金是用升值慢换来的，看自己重视什么了，不可能什么优势都占。

3、买在沙河吧，北街家园基本不落后。别期望值太高，做好预算，小心让人家套路了。

仅供参考。

五、

Q:

我想问问关于丰台的房子。丰台总部基地这几年为什么涨的不多呢，海淀涨疯了，丰台却很平稳。总部基地商业交通医院写字楼都很好，唯一缺学校，是因为学校的缺失导致的吗？听说明年会有一个北京第五实验学校在总部基地开始招生，会对房价有提升作用吗？

A：

1、近几次上涨都是学区房先启动的，这次更是。2015年底全面放开二胎，2016-2017是出生的高峰期，这波孩子该上学了，家长们不得不抢房。学区房之后就传导到热门板块呗，望京太阳宫朝青等朝阳的板块跟着涨。

北京历来的行情都是从北向南，从核心区向周边的逐级传导。什么时候热门板块涨的让一部分人买不起或觉得不值了，那才轮到其他的。这没什么辙，等着就是了。只要是市区成熟板块，最终的涨幅都差不多，全中国大城市都是这种模式。

2、缺好学校当然是重要缺陷之一了，比如亦庄的行情，就是因为这几年学校的成绩好，然后又学区从大兴独立了，所以突然上涨。丰台北大地的也涨了，比如一小南边的福顺里，从6万多奔8万了，涨幅没低于东西海跟亦庄什么。

再一个是没什么特殊的概念。像丽泽也涨疯了，几个热门小区的溢价都赶上东西海学区房了。这就是人们的预期，认为丽泽未来会很好。而丰科园，包括总部基地几个都没什么热点，反正我是没听到，那没有预期谁关注啊？

这跟股票一样，哪儿有题材哪儿就先受追捧，等涨的多了人们才会给其他的板块编故事，最终也是跟涨，就是早晚的事儿，排序靠后，涨速慢点儿而已。

3、第五实验学校，看成绩了，成绩好就有可能拉动呗。北京对这五所实验学校都挺重视的，丰台是十二中联办，至少是不会弱。亦庄不也是因为那两所学校拉动的吗，这等着吧。

4、要买房还是要卖房啊？买的话就尽快，卖的话甭着急。像郭公庄附近那几个小区的涨幅也就是10%，还得等着。

仅供参考。

六、

Q:

想买总价600w左右的两居或者三居室，二套贷款。老大在崔各庄附近上一年级，老二23年上小学，因为涉及到转学，觉得朝阳区好转些，备选是东坝和常营。

请问这两个哪个会好些？两居室的话5年后考虑置换，三居室的话感觉东坝的首开的够不上，金隅系列的户型不太喜欢。常营看了下优点社区可以够上，整体东坝和常营合适房源都不多，不知道东五环附近您还有别的区域推荐没？

A：

1、我一般只能从投资角度分析，这是自住用房又涉及学区，不好建议。或者简单说两句房子吧，只从保值角度。

2、东坝和常营没法说哪个更好，都得看具体的小区，尤其是这种各种产品混杂的新区，不能简单的说好不好。就跟刚建成的学校似的，都会有学霸和学渣，简单的说哪个学校好没意义。

3、能买首开就尽量，国企商品房，这些年升值一直不错。虽然当年闹过些问题但也都过去了，不影响现在。东坝价格走势好的以常青藤和奥园为代表，在板块一般的时候都没落后，还赢了，所以今后大概率会更好些。

其他能买到三居的估计就都是保障房了，自住为主，其他的别期望值太高。升值什么的一般会跟随板块大盘，只是不可能超出而已。因为优势就是经济实惠，涨的多了就失去优势了，又会回落。

常营，优点社区也是自住合适，经济实惠。升值不算太好，所以才经济实惠。其他的苹果派、柏林春天等更好些，但价格也高，看预算是否合适吧。不过优点什么的也未必走低，年头长了也基本是平均值，跟草房的几个保障房都差不多。

4、自住用房还是自己选吧，不好推荐，学区更不敢建议。

仅供参考。

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