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加拿大BMO银行:房价可能要15年才能恢复!全球经济面临重大考验

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加拿大的房市开始动荡,BMO银行在上周末提供了房市预测模型,称为了适应更高的利率,房地产价格需要大幅下降,加拿大的房地产泡沫需要15年才能恢复。


BMO 发现,自 1980 年代以来,加拿大房价每年上涨约 3%。这大致反映了通货膨胀、实际工资增长和利率下降。

然而在房地产泡沫时期,房价与抵押贷款杠杆直接相关,传统的逻辑是较低的利率会使房屋更实惠——支付更少的利息,但实际上,利率下降会增加买家的杠杆率,使买家更容易接受更高房价,从而更快地提高价格,很多人都忽视了这一点。

实际上,利率下降会增加买家的杠杆率。这使买家更容易吸收价格上涨,从而更快地提高价格。甚至加拿大银行(BoC)最近也提出了这一点,但许多人似乎都掩盖了这一点。

通货膨胀率创历史新高,抵押贷款利率降至历史低点。这两个问题都通过更快地提高杠杆率来推高房价。

然而,BMO 指出,今天三分之一的房价是过去 2 年价格变动的结果。这几乎是增长历史平均水平的 10 倍。


BMO高级经济学家罗伯特卡维奇表示:“我们长期以来一直认为,人口和供应方面的基本面推动了房价上涨,即使在疫情的早期阶段以及一些经济调整期间也是如此。但是,正如我们去年初警告的那样,近期房价的巨大变化实际上是由需求过剩、市场心理和房市泡沫所推动的。”

而现在,加央行上调利率,抑制了投机者的热情。卡维奇表示:“当我们谈到住房调整时,问题不在于是否会调整,而在于在哪里调整、调整力度如何、以及调整会持续多久。”

BMO的数据显示,加拿大房价被高估了38%。

BMO警告说:“在过于宽松的政策实施太久之后,加央行仅仅收紧了75个基点,就已经考验了市场上很多人的心理和负担能力,BMO预计到年底还会加息125个基点。”


除了对投机心理有所抑制之外,更高的利率改变了很多买家和投资者对前景的预测。

BMO警告说,对于购房者来说,如果现在房价能停止增长而收入继续增长,则房价需要下降10%至20%以维持当前的负担能力。但从长远来看,该水平可能无法持续,这意味着房价将不得不进一步下跌。

较高的融资成本对投资者来说也是一个挑战,高成本降低了投资房地产的吸引力。

BMO表示,目前许多投资者作为房东的收入甚至不足以支付他们的费用。他们需要自掏腰包来支付租金,为的是等到房价上涨再将房屋出售。

BMO研究了过去40年房价修正数据,认为加拿大房市泡沫需要2-15年才能在崩盘后恢复到峰值。

需要15年这个数据是参考了80年代末和90年代初的安省房地产市场,这是一个极端的例子,其它地区要温和得多。

卡维奇表示:“加拿大部分地区的房价需要2-3年才能触底,需要4-5年才能完全恢复。”

除此之外,国际货币基金组织(IMF)总裁克里斯塔利娜•格奥尔基耶娃(Kristalina Georgieva)今年再度提出全球经济面临巨大挑战的警告,并称全球经济正面临“二战以来最大的考验”。

在达沃斯世界经济论坛(World Economic Forum)开幕之际,IMF总裁格奥尔基耶娃与IMF第一副总裁Gita Gopinath以及战略、政策和审查部门负责人 Ceyla Pazarbasioglu联合发文称,全球经济正面临“自二战以来的最大考验”。


俄乌冲突加剧了Covid-19大流行。接二连三的危机摧坏了生活,拖累了经济增长,推高了通货膨胀。高昂的食品和能源价格给世界各地的家庭带来沉重压力。

在30多个国家限制食品、能源和其他关键商品的贸易后,各国应降低贸易壁垒。各国应使进口多样化,以确保供应链的安全,并减少因供应中断造成的产量损失。

文章还从四方面提到了相关应对措施,包括加强贸易以增强韧性;共同应对债务;实现跨境支付现代化;应对气候变化。

在应对债务方面,文章提到,由于大约60%的低收入国家存在严重的债务脆弱性,一些国家需要进行债务重组。如果没有果断的合作来减轻他们的负担,他们和他们的债权人都会变得更糟。但债务可持续性的回归将吸引新的投资并刺激包容性增长。

此外,低效的支付系统是包容性增长的另一个障碍。以汇款为例:国际转账的平均费用为6.3%。这意味着每年约有450亿美元被转移到中介机构手中,远离数百万低收入家庭。因此,各国可以共同努力开发一个全球公共数字平台——一种具有明确规则的新型支付基础设施,以便每个人都能以最低成本、最高速度和最高安全性汇款。它还可以连接各种形式的货币,包括央行数字货币。

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