遇到租房纠纷，租房必了解的法律常识

在外租房的小伙伴总会在租房过程中遇到一些租房纠纷的事情，今天暖暖就来讲讲租房时遇到租房纠纷，应该如何解决？那些是租房中需要知道的法律常识。

1、租房发生纠纷，去哪个法院起诉？

到房屋所在地法院起诉。

2、二房东签订的合同是否有效？

房东与二房东签订的房屋租赁合同有效且尚未终止，且房东对转租同意的，与二房东签订的合同一般有效。

3、租客缴了租金和押金，但是还未在合同上签字，合同是否生效？

一般情况下，承租人履行了合同义务，且出租人未提出异议的，合同已经成立并生效。特殊情况下，如合同约定了特殊的生效条件，自生效条件达成时合同生效，或者租赁标的物（房屋）属于临时建筑等的，合同不一定有效（详见下文阐述）。

4、租赁期限为六个月以上，租客已经入住，但双方始终未订立书面合同的，合同是否生效？

一般情况下，承租人履行了合同义务，且出租人未提出异议的，合同已经成立并生效。

5、房屋类型比较特殊，合同是否有效？

（1）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同有效。

（2）未经批准或者未按照批准内容建设、超过使用期限的临时建筑出租，租赁合同无效，但一审辩论终结前经主管部门批准建设的，租赁合同有效。

（3）房屋未经工程竣工或消防验收合格的房屋出租，租赁合同一般无效，即便有效，租客可以行使解除权且不承担违约责任。

（4）经济适用住房等政策性保障住房出租的，租赁合同一般有效，但出租人可能遭受行政处罚（腾退、收益分成）。

6、上述房屋的合同约定了房东去履行报批手续（如办理房屋规划许可证），依据上述阐释，房屋租赁合同无效，那房东是否可以不去办理各类审批手续？

不可以，未办理规划许可证等审批手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批义务条款及相关条款的效力，出租人仍需要按照合同约定履行报批手续。

7、租赁房屋存在安全隐患，怎么办？

一般情况下，租赁房屋存在安全隐患分为如下类型：房屋主体架构存在安全隐患；房屋有异味或者危害气体且对人体健康存在危险危害的；房屋存在危及人体的射线；房屋存在漏电、漏水、燃气泄露的风险（电路布局不符合标准）等。

此时，即便承租人在订立合同时明知该租赁物质量不合格的，承租人仍然可以随时解除合同，而无需承担违约责任。

8、租赁房屋意外失火，租客承担责任还是房东承担责任？

如果属于意外事故，租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。如果属于承租人责任，应当由租客对房东承担侵权或者违约责任。

9、租客拖欠租金，房东能否让租客搬走？

解除权问题：一般出租人催缴租金后，承租人仍未在合理期限内缴纳租金的，出租人有权解除合同，即要求对方腾退房屋。

解除合同不免除承租人依据合同约定承担违约责任。

即解除合同前，承租人应当依据合同约定支付违约金、滞纳金等；解除合同后承租人不腾退房屋的，应当依据后续占有使用的时间支付占有使用费（一般按照租金计算）。

但如租赁合同对解除合同另有约定的，除外。

10、租客租住期间沙发凹陷、地板开裂，房东能否扣押金？

一般情况下，沙发凹陷、地板开裂、电热水器损坏，均属于承租人占有使用租赁物的正常损耗，出租人无权要求赔偿即无权扣押金。除非出租人能证明承租人没有按照约定、没有按照租赁物的性质使用沙发等物件。

11、租赁合同约定退房前一个月租客应当通知房东，否则应当支付违约金，该效力如何？

李琳、唐喜房屋租赁合同纠纷二审民事案中，法院最终认定该约定有效。

建议租客撤回不续签的意思表示，如后续双方形成不定期租赁关系后，承租人有权在合理期限内提出解除合同，无需承担违约金。

12、租赁合同没有到期续签，但租客仍在居住、房东也没有提出异议，法律如何认定？

此时视为出租人与承租人形成不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限（7-15天）之前通知对方。

13、租客装修后合同到期希望继续租赁该房屋，如何维护权利？

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。承租人应当及时发出继续租赁该房屋的要求，并问询出租人房屋是否另行出租等问题。

14、合同约定，禁止租客利用房屋进行生产经营，或者禁止租客开办烟酒商店，如租客违约，房东是否可以解除合同、要求租客搬走？

租赁合同有约定租赁用途，承租人不按照租赁用途使用房屋、使房屋受到损毁的，出租人有权解除合同、要求承租人腾退。所以合同虽约定了禁止出租人经营或者经营烟酒店，但出租人需进一步证明该承租人的经营行为对房屋造成了损害，才有权解除合同。

承租人擅自改动、扩建房屋的，在出租人的要求的合理期限内仍不恢复原状，房屋受到损毁的，出租人有权解除合同。

15、租赁期间遇房主抵押\出售房屋，是否会对租赁合同有影响？

（1）房屋买卖不影响租赁合同的履行，即买卖不破租赁，承租人也可以主张优先购买权；

（2）先租后抵不影响租赁合同的履行，但影响承租人主张优先承租权和优先购买权；

（3）先抵后租，遇拍卖，影响房屋租赁合同的履行，租客可以少支付或者不支付租金；

16、装修后退房，装修损失谁来承担？

承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修的，按照下列情形处理：

（1）合同无效时，

· 未形成附合的装饰装修物由承租人拆除(恢复原状)，出租人同意利用的可折价补偿；

· 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，折价补偿，若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失

（2）合同期限届满时

· 未形成附合的装饰装修物，承租人拆除；

· 形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。

（3）合同解除时

· 未形成附合的装饰装修物，承租人拆除

· 已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：

· 因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失

· 因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿

· 双方违约导致合同解除的根据过错分担责任

· 不可归责于双方事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失