楼市迎来变局！有人说回暖，不要再误判房地产了

2022年之前老百姓就没房价，肯定会持续上涨的，无论受到什么样的打击就是会上涨，为什么会有这样的信念呢？最重要的原因是，2008年受到次贷危机的影响，房价虽然出现了短暂的回落，但是在央妈放水4万亿后，市场迅速地回温，短短一年时间，房地产企业注册数量暴涨接近10万家；2014年国内房地产库存量已经“顶不住”，结果国家又出台了去库存、降准、降息、降利率、降首付、棚改货币政策等一系列的政策，把房地产拉回了巅峰，2016年楼市迎来了全方面的“普涨”。

2021年上半年的市场还是处于疯狂的状态，杭州、苏州、北京、上海、合肥等多个城市都出现了抢房的局面，杭州最为疯狂出现了10万人同时抢房，原因也很简单，二手房价格出现倒挂，新房销售价格3.2万元每平米，二手房的价格却去到4万元每平米，谁不愿意去分一杯羹。

结果到了下半年市场迎来了急速“降温”，无论是成交价还是成交量都遭遇到了“滑铁卢”。刚刚开始降温的时候，有很多老百姓都认为这只是暂时性的调整，2016年楼市首次提出“房住不炒”政策，经过几年时间的调控，结果房价上涨可想而知，2016年平均房价达到了6797元，2021年平均销售价格为10,218元每平米，整体房价涨幅达到了50%，不少重点城市房价涨幅更是达到了100%，还有少部分区域达到了200%甚至是300%。

根据这几年的经验来看越是是政策调控，面临的房价反弹机会就越大，所以才导致这几年时间房价涨幅超过50%，也坚定的认为2021年跟过去并没有什么区别，房价依旧会在2022年迎来新的一轮上涨。

也有人认为2021年房价真的会迎来回落了，毕竟楼市政策真的认真起来，2021年楼市共计出台了651次政策调控，三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三条红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。

两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。另外还有限购、限贷、限价、限售、二手房参考指导价、严查经营贷等众多政策的压迫下，楼市真的没有过去那样疯狂了，甚至也狂不起来了。

事实证明后者说的是对的，国家统计局公开，2022年前4个月的商品房销售面积同比下滑20.9%，住宅销售面积下滑高达25.4%，下滑幅度1/4；销售额度下降29.5%，住宅销售额度下降32.2%，从这两组数据中可以看出楼市持续的下滑，而且楼市的销售单价也在持续的下滑。

从2022年春节过后，全国有超过80个城市开始放松政策，但是远远没有达到预期的效果，都是再也没有出现大幅度回升的局面了，当然也有人说放开政策也需要一定时间的预热吧，5月份将会迎来“回暖”。

在4月29日中央政治会议上明确地提出，支持各地方政策从实际出发完善楼市政策，5月份地方政策明显放松，易居研究院重点监测《百城成交预测报告》，5月1日至5月20日新建商品房成交环比增长9%。

回看2021年底，社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先是呈现出降温，然后拉高，最后走平，房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态。

易居研究院预测，未来几年时间房价会呈现出弱势，整体的房价由涨转为跌下降1%，创下本世纪以来最大“拐点”。

中指研究预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，结构性更多的只是未来土地结构不断优化，一二线城市房价依旧处于稳定，甚至会出现稳中有涨的状态，三四五线城市未来房地产将会迎来有价无市，不是开玩笑。目前人口是取决于房价最重要的一个指数，2020年第7次人口普查的数据中显示，目前我国的人口主要流向于长三角、珠三角、京津冀以及一个省会城市；三四线城市人口一直处于流出的状态，又有何动力去支撑房价呢？

市场虽然在回暖，但是挂盘数量好像持续地上升。

根据贝壳研究院公开数据显示，全国二手房挂牌量超过10万套的城市已经超过10个，其中有两座城市是最引人注目的，杭州和苏州。杭州3月份二手房挂牌量17.05万套，5月份却攀升到了22万套；苏州二手房挂牌量11.7万套，5月份二手房挂牌量来到了16.5万套，类似这样的城市有很多，为什么会出现这样的情况？最重要的原因是市场遇冷，不少炒房者都顶不住了。

2016年我国房地产投资比例85%，2017年房地产投资比例75%，2020年房地产投资比例不足40%，2021年下半年主要都是以刚需购房者为主，到了2022年刚需购房者都保持持续观望的状态。一方面房地产已经失去了大幅度上涨的动力，接下来面临着的是每个月的利息支出，物业管理费的支出，另外一方面受到特殊情况的冲击，不少人面临的资金压力都比较大，所以赶紧的抛售房产回笼资金。

土拍市场是很好地判断未来房地产走势的一个关键指标：

1季度全国政府性资金预算收入为13842亿元，同比下滑25.6%，中央政府资金预算收入为853亿，同比下降7.9%；地方政府性资金基本预算12989亿，同比下降26.5%，国有土地使用权出让收入达到11958亿元，同比下降27.4%

长三角重点城市，南京土拍20宗土地流拍了6宗，流拍率高达30%，成交14宗主要都是国资房企；珠三角首轮供地的东莞流拍率更高，推出八宗地块，6宗流拍率达到了75%。

2022年首轮集中供地的城市，北京流拍率6%、福州流拍率33%、厦门流拍率10%、青岛流拍率6.3%、合肥流拍率25%、武汉流拍率14%、成都流拍率12%。根据中指研究院数据显示，2022年一季度全国住宅用地流拍和撤牌数量控制高达836宗，流拍撤牌率为23.5%。

易居研究院的数据显示，国内新房库存量有5.2亿平方米，广义库存量达到了37.71亿平方米，假设未来三年时间不再建新房，都未必能消化完毕现有的新房，如果成交数据一直处于2022年的状况，甚至是需要5年时间才能消化完毕。

对于2022年的房地产市场，更多都是回归到平稳的状态，房价想要出现大涨很难，房价想要出现大跌，同样很难，只是在一个箱体内波动。