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青浦新城重磅规划:海量房源将来袭,还有三轨交换乘

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近日,官方发布了上海市青浦新城中央商务区的规划局部调整草案公示。


图源青浦区人民政府官网

本次规划范围东至绕城高速、北至崧泽高架,西至胜利路和南至港盈路,开发体量超750万方,住宅建筑面积约302万方。


整个中央商务区内涉及居住用地、公共设施、以及绿地、还有道路市政设施、以及城市发展备建用地等,具体占地分布如下:

1、居住用地约180公顷

2、公共设施用地约105公顷

3、道路及市政设施用地约136公顷

4、绿地约131公顷

5、城市发展备建用地约36公顷

根据《青浦新城“十四五”规划建设行动方案》,中央商务区是青浦新城“十四五”期间1+3重点建设区域。青浦新城的地块定位则因地适宜,承载江南水乡基因,借助数字经济、绿色经济两大风口,打造“创新型中央活动区,新江南共享智慧岛”。



三线换乘枢纽,布局大量商业体

出行和配套是市民最为关心的话题,未来贯穿青浦新城不仅有17号线,还有即将投入建设的示范区线。

示范区线东起虹桥主城片区,西至水乡客厅,途经闵行、青浦两区,可与在建的13号线和已通车的17号线等线路实现换乘,其中受益最大的当属青浦区,不仅途经朱家角、青浦新城,还覆盖了此前处于轨交盲区的重固、华新等板块。


图片来源于绿色青浦

说回位于青浦新城核心区的站点,该站点位于外青松公路与盈港东路交叉口位置,可与地铁17号线实现换乘,未来还有嘉青松金市域线(规划中),因此这一站点也将成为青浦新城最重要的交通枢纽,具有举足轻重的地位。


青浦新城站位置

目前该站点拥有绿地缤纷城的上盖商业,不过体量比较小,且建设较早能级并不太高。了解青浦新城的人应该清楚,青浦新城商业最成熟的片区位于淀山湖大道附近,而青浦新城真正的核心区域目前的商业是比较弱的。

这里不仅缺少大型的商业综合体,沿街的底商也比较稀少。当然一方面和这里人口导入还比较少不无关系,另一方面是青浦新城还处于“升级前”的阶段。


青浦绿地缤纷城,易眼看房实拍

不过在这一次规划中,地铁站西侧区域规划了大量的商业用地,未来不排除会引入更多重量级的商业。


短期新房供应紧张,今年2大新盘入市!

从去年青浦新城的新房表现来看,这里的新房热度是比较高的。去年在该站点附近仅有2盘入市,佳兆业金茂未来城和上善水樾,两盘都有触发积分。

其中人气较高的是金茂未来城,去年两次开盘都触发60+的积分。该盘均价约4.4万/平,较低的价格,便利的交通,吸引了大量的刚需客户前来,加上去年大虹桥新盘入围难度大,很多在大虹桥工作的买房人也把青浦新城纳入置业范围,因此给买房难度也增加了不少。


2021年青浦新城核心片区入市新盘

(17号线青浦新城站)

总体来看,近两年青浦新城的新房供应量是比较吃紧的,主要是青浦新城这几年土地的供应量远不及嘉定、松江和奉贤等新城。

去年青浦新城核心区仅出让了2幅宅地,分别被首创和盘古摘得,都在佳兆业金茂未来城附近。预计这两盘今年会有超千套供应量入市。不过对于青浦新城核心区来说,这些供应量还远远不够,这里新房供应紧张的局面还会持续一段时间。


2021年青浦新城出让地块一览

最新消息,首创地块目前进展较快,项目案名为首创禧瑞云启,户型有70平2房、85平3房、98平3房、102平3房及少量112平4房,预计在今年第二批入市。


首创禧瑞云启效果图

而在今年第一批集中出让地块中青浦新城也只有1幅城中村旧改地块,并且地块距离地铁站稍远。


推介会抛出7幅宅地,共3645套房源!

不过打算在青浦新城上车,且积分又不高的买房人不用过分担心,在本次的总体规划中,青浦新城中央商务区规划的居住用地约180公顷,住宅建筑面积约302万平方米(含商住产品),可以说供应开足马力大放量。


住宅用地出让规划图,图源官方公示

上周在青浦新城高质量发展推介会上,首批7幅中央商务区板块的住宅用地也在推介内容里。


青浦新城推介会出让住宅地块名单

推介会提到,青浦未来将会形成沿着17号线,以西虹桥商务区与青浦新城中央商务区两个商务园区发展的状态。所以,本次青浦新城中央商务区的7幅住宅用地值得高度关注。


7幅住宅地块规划图,图源官方公示

7幅地块位于17号线青浦新城站与漕盈路站中间位置,即上图中黄色区域部分。换言之未来这里会形成大片的居住生活区。板块的西侧是已经成熟的青浦老城区域,而东侧是中央商务区的生态公园。

这7幅地块合计住宅套数为3645套,合计住宅面积约为31万方,平均套面积为85平,主要还是以中小户型为主。


青浦新城,易眼看房实拍

总体来看青浦新城的房价是要低于松江和嘉定,环境更宜居、人口密度也更低。随着中央商务区蓝图公布,产业和商业的短板也将得到弥补,在大虹桥工作但预算又比较有限,亦或者打算未来在青浦新城工作、落户或定居的买房人,这里未来会有不错的发展前景。

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