青浦新城重磅规划：海量房源将来袭，还有三轨交换乘

近日，官方发布了上海市青浦新城中央商务区的规划局部调整草案公示。

图源青浦区人民政府官网

本次规划范围东至绕城高速、北至崧泽高架，西至胜利路和南至港盈路，开发体量超750万方，住宅建筑面积约302万方。

整个中央商务区内涉及居住用地、公共设施、以及绿地、还有道路市政设施、以及城市发展备建用地等，具体占地分布如下：

1、居住用地约180公顷

2、公共设施用地约105公顷

3、道路及市政设施用地约136公顷

4、绿地约131公顷

5、城市发展备建用地约36公顷

根据《青浦新城“十四五”规划建设行动方案》，中央商务区是青浦新城“十四五”期间1+3重点建设区域。青浦新城的地块定位则因地适宜，承载江南水乡基因，借助数字经济、绿色经济两大风口，打造“创新型中央活动区，新江南共享智慧岛”。

三线换乘枢纽，布局大量商业体

出行和配套是市民最为关心的话题，未来贯穿青浦新城不仅有17号线，还有即将投入建设的示范区线。

示范区线东起虹桥主城片区，西至水乡客厅，途经闵行、青浦两区，可与在建的13号线和已通车的17号线等线路实现换乘，其中受益最大的当属青浦区，不仅途经朱家角、青浦新城，还覆盖了此前处于轨交盲区的重固、华新等板块。

图片来源于绿色青浦

说回位于青浦新城核心区的站点，该站点位于外青松公路与盈港东路交叉口位置，可与地铁17号线实现换乘，未来还有嘉青松金市域线（规划中），因此这一站点也将成为青浦新城最重要的交通枢纽，具有举足轻重的地位。

青浦新城站位置

目前该站点拥有绿地缤纷城的上盖商业，不过体量比较小，且建设较早能级并不太高。了解青浦新城的人应该清楚，青浦新城商业最成熟的片区位于淀山湖大道附近，而青浦新城真正的核心区域目前的商业是比较弱的。

这里不仅缺少大型的商业综合体，沿街的底商也比较稀少。当然一方面和这里人口导入还比较少不无关系，另一方面是青浦新城还处于“升级前”的阶段。

青浦绿地缤纷城，易眼看房实拍

不过在这一次规划中，地铁站西侧区域规划了大量的商业用地，未来不排除会引入更多重量级的商业。

短期新房供应紧张，今年2大新盘入市！

从去年青浦新城的新房表现来看，这里的新房热度是比较高的。去年在该站点附近仅有2盘入市，佳兆业金茂未来城和上善水樾，两盘都有触发积分。

其中人气较高的是金茂未来城，去年两次开盘都触发60+的积分。该盘均价约4.4万/平，较低的价格，便利的交通，吸引了大量的刚需客户前来，加上去年大虹桥新盘入围难度大，很多在大虹桥工作的买房人也把青浦新城纳入置业范围，因此给买房难度也增加了不少。

2021年青浦新城核心片区入市新盘

（17号线青浦新城站）

总体来看，近两年青浦新城的新房供应量是比较吃紧的，主要是青浦新城这几年土地的供应量远不及嘉定、松江和奉贤等新城。

去年青浦新城核心区仅出让了2幅宅地，分别被首创和盘古摘得，都在佳兆业金茂未来城附近。预计这两盘今年会有超千套供应量入市。不过对于青浦新城核心区来说，这些供应量还远远不够，这里新房供应紧张的局面还会持续一段时间。

2021年青浦新城出让地块一览

最新消息，首创地块目前进展较快，项目案名为首创禧瑞云启，户型有70平2房、85平3房、98平3房、102平3房及少量112平4房，预计在今年第二批入市。

首创禧瑞云启效果图

而在今年第一批集中出让地块中青浦新城也只有1幅城中村旧改地块，并且地块距离地铁站稍远。

推介会抛出7幅宅地，共3645套房源！

不过打算在青浦新城上车，且积分又不高的买房人不用过分担心，在本次的总体规划中，青浦新城中央商务区规划的居住用地约180公顷，住宅建筑面积约302万平方米（含商住产品），可以说供应开足马力大放量。

住宅用地出让规划图，图源官方公示

上周在青浦新城高质量发展推介会上，首批7幅中央商务区板块的住宅用地也在推介内容里。

青浦新城推介会出让住宅地块名单

推介会提到，青浦未来将会形成沿着17号线，以西虹桥商务区与青浦新城中央商务区两个商务园区发展的状态。所以，本次青浦新城中央商务区的7幅住宅用地值得高度关注。

7幅住宅地块规划图，图源官方公示

7幅地块位于17号线青浦新城站与漕盈路站中间位置，即上图中黄色区域部分。换言之未来这里会形成大片的居住生活区。板块的西侧是已经成熟的青浦老城区域，而东侧是中央商务区的生态公园。

这7幅地块合计住宅套数为3645套，合计住宅面积约为31万方，平均套面积为85平，主要还是以中小户型为主。

青浦新城，易眼看房实拍

总体来看青浦新城的房价是要低于松江和嘉定，环境更宜居、人口密度也更低。随着中央商务区蓝图公布，产业和商业的短板也将得到弥补，在大虹桥工作但预算又比较有限，亦或者打算未来在青浦新城工作、落户或定居的买房人，这里未来会有不错的发展前景。