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房价跌了,政策暖了,谁来买房?

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文/刘德炳


降息、降首付、减免契税,今年以来,从中央到地方,陆续出台了一系列稳楼市的举措,其力度在不断加大。然而市场不仅未能企稳,反而以出人意料的加速度向下跌,楼市成交、价格、投资额等多个指标持续大幅下降。

在“房住不炒”的基调下,中国楼市政策调整的空间和底线在哪?

宽松空间逐步打开

5月20日,央行宣布降息,5年期以上贷款市场报价利率即LPR由4.6%下调为4.45%,大幅下调15个基点。

LPR调整以5个基点为单位,自LPR改革近两年来,5年期以上LPR一次下调15个基点尚属首次,由于5年期以上LPR主要涉及房贷等,这被视作利好楼市的明确信号。

据贝壳研究院测算,以100万贷款、30年等额本息偿还的一笔房贷为例,月供额将从5126元变为5037元,减少89元,总还款额将减少3万元。

值得关注的是,这是一周之内第二次降息。

在此前5天即5月15日,央行、银保监会发文,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这意味着当时首套房贷利率下限为4.4%,这并非通过公开下调LPR来降息,实质上是一次针对楼市的定向降息。

在5月20日的降息之后,目前首套房贷利率下限为4.25%。据贝壳研究院测算,以100万贷款、30年等额本息偿还的一笔房贷为例,相比于两次降息之前,月供额将从5126元变为4919元,减少207元,总还款额将减少近7万元。

贝壳研究院分析认为,这是货币政策对房地产市场的精准扶持,代表决策层稳楼市的实质态度和决心,将降低购房者的成本,大大提振市场信心。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平告诉中国新闻周刊,今年以来,随着中央稳楼市的部署,全国房地产政策宽松空间逐步打开,伴隨中央政府部门政策的调整,地方房地产政策自 2021 年末开始从偏紧的状态逐步转为适度宽松。

政策宽松调整的力度在不断加大。5月7日,苏州出台楼市新政,新房限制转让时间由3年调整为2年、非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数。5月10日,合肥从放宽社保条件、增加限购套数、解除部分区域限购等方面对楼市政策进行调整。

5月23日,太原市出台楼市新规,购买首套新建商品住房的,鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例按照20%执行,降低贷款利率;面积在90平方米以下的全额补贴契税,面积在90至143平方米(含)的补贴80%契税;新市民、青年人购买首套新建商品住房的,无需再提供落户、社保、纳税等相关证明。

当前各地响应中央政策的积极性也在不断提升。机构统计数据显示,自2022年1月至5月,住房需求端宽松政策出台的频次显著增加。前3个月平均每月出台次数接近25次,而4月和5月政策出台更加频繁,其中4月当月地方政策出台次数超过50次。

一些之前成交较活跃的强二线热点城市也调整了楼市政策。5月17日,杭州市出台新规,落户未满5年的户籍家庭购买二手住房无社保缴纳要求;个人转让家庭唯一住房,增值税征免年限由5年调整到2年;三孩家庭限购的住房套数增加1套等。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向中国新闻周刊表示,在“房住不炒”的基调下,央地多级进行了逆周期的调节。

不同寻常的大跌

在至少十年里,中国楼市几乎没有经历过这样的周期性调整。

国家统计局日前公布,1—4月份,全国商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积33722万平方米,同比下降25.4%。与此同时,全国商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额33248亿元,同比下降32.2%。据此测算,全国商品房及商品住宅成交价分别下降了11%及9%。

这意味着,全国商品房及商品住宅的销售面积、销售额、成交价三方面的数据都出现了下降。

即使在楼市低迷的2014年以及因疫情突发而窒息的2020年,楼市也不曾出现这三个指标同步下跌。2020年1—2月份,全国商品房销售面积及销售额大幅下滑39.9%、35.9%,其成交价仍保持小幅上涨。

而且,与2020年初经历断崖式下滑后迅速反弹不同的是,2022年以来,全国楼市成交一路下滑,其下跌幅度在不断加剧。

在这波下跌潮中,罕有城市能够避免这一走势。

作为全国楼市的风向标,今年前4个月北京市商品房销售面积为252.9万平方米,同比下降15.1%;其中,住宅销售面积为185.4万平方米,下降25.9%。与此同时,北京二手房成交16038套,二手住宅成交14239套,同比下滑超30%。

在强二线城市杭州,中指研究院监测显示,2022年1—4月杭州市新房成交214万平方米,成交规模同比下降66%,处于持续的低迷中。

从70个大中城市的房价看,据国家统计局公布,4月份,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个,比上月分别增加9个和5个;同比下降城市分别有39个和56个,比上月分别增加10个和9个。

对此,国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示,4月份商品住宅销售价格下降城市个数增加,一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

“4月市场修复受阻,贝壳50城二手房成交套数环比下降超过20%,房价整体跌幅扩大,下跌城市个数增多”,贝壳研究院首席市场分析师许小乐向中国新闻周刊表示,市场的基本态势之一是预期较弱。

这一势头在进一步蔓延。数据显示,1—4月份,全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%;其中,住宅投资29527亿元,下降2.1%。

此外,据央行公布,4月份,在住户贷款中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。

连平表示,房地产市场呈现全面下行态势,楼市的投资和消费受到抑制,而且由于房地产业关联到建筑建材、耐用消费品等数十个行业,这势必对内需增长带来持续增大的负面压力,并增加经济运行的风险。

连平认为,不论是从地产业的投资消费规模、还是从关联上下游产业的实际情况看,保持房地产市场平稳发展是当务之急。

许小乐告诉中国新闻周刊,为防止价格下跌预期强化而引发需求收缩,当前扭转市场预期是关键。

仍有进一步发力空间

事实上,楼市政策的转向早已开始。

早在2021年三季度末,房地产政策已吹起暖风。2021年9月,央行提出,维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益,这即被市场视作宽松的信号。

2022 年初以来,北海、南宁、自贡、菏泽等地,分别出台下调首套房贷首付比例和贷款利率、放宽公积金政策、提高公积金贷款额度等政策。

倪鹏飞告诉中国新闻周刊,当时一度有一种声音,认为从去年下半年之后,特别是四季度放松楼市政策以来,今年一二季度楼市成交同比很可能继续下降,环比或会有一些改善,但从目前公布的数据来看,同环比下降的幅度、走势超出了预期。

倪鹏飞进一步表示,房地产市场的外部环境在今年出现超出预期的情况,受到新的巨大外部冲击。第一是国内疫情扩散,并且很多发生在一线城市;第二是国际上政治经济的动荡,包括美国宏观政策调整、俄乌军事冲突等。这不仅波及经济民生及实际的房地产市场供求,而且对市场信心恢复和预期转强,也产生了不利影响。

连平表示,考虑到当前房地产市场面临多重压力,尚处于探底阶段,下一阶段宽松政策仍有进一步的空间。建议未来政策从需求和供给两端,给予市场更大力度的支持,着力释放市场购房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

在需求端,进一步提供稳定的信贷支持,适度下调房贷利率;推动更多城市下调房贷首付比例,包括重点二线城市和部分一线城市。“当前国内楼市正处于全面下行阶段,一线城市和二线城市的市场销售也十分冷清,有必要降低首套房的首付比例,以减轻购房者首期支付压力,有效释放合理购房需求。比如对拥有 1 套房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件购房时,可酌情对首付比例适度下调。”

在供给端,创造宽松的金融环境,缓解房企现金流和债务压力,对资质优良的房企加大直接金融支持。

事实上,在当前的楼市,部分刚需和改善性需求仍承担着较高的购房成本。以房贷利率为例,对于首套刚需购房者而言,尽管首套房贷利率下限调整为4.25%,但在部分城市,房贷利率会加数十个不等的基点,首套房贷利率在5%左右。

对此,许小乐表示,展望后市,银行对于首套、二套房贷均有更大的降息空间,用于支持住房需求,进一步带动市场交易增长,加快市场修复。

倪鹏飞表示,中国住房仍有较大的需求潜力,确保房地产市场稳定也存在诸多有利条件和政策工具。当前,应坚持“房住不炒”不动摇,优化政策,支持多层次的住房需求,稳定房地产市场,化解房地产风险,支持宏观经济基本盘。

一方面要优化市场调控的政策体系,同时优化土地集中供应和拍卖制度、另外,还需引导市场恢复信心和稳定预期,通过多管齐下来提振市场。

与此同时,多位专家均指出,对于一线城市的限购政策,目前宜保持谨慎。一方面,调控要坚持“房住不炒”的定位,另一方面,房地产的基本面已发生变化,刺激投资投机需求并不可取。

日前,国务院召开常务会议,进一步部署稳经济一揽子措施,努力推动经济回归正常轨道、确保运行在合理区间。会议决定,实施6方面33项措施,其中包括因城施策支持刚性和改善性住房需求。这一布局将如何落地,显然备受关注。

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