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厦门辣招救市,力度太大了!

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作者:子非鱼

01 | 厦门出招

根据澎湃新闻爆料,厦门最近也加入救市队列,厦门提出:

厦门户籍的二孩及以上家庭可以购买第三套住房,同时非厦门户籍的可在岛外购房。相关政策已开始执行。该消息未经官方公开发布,但得到相关部门确认。


厦门出招之后,意味着昔日楼市四小龙(南京、苏州、合肥、厦门)全部开展救市操作。

过去一个月,南京和苏州频繁出招。

到目前,南京方面,外围溧水区、六合区的限购措施,外地人可直接买房。市区,提出非户籍人口社保要求由之前的两年社保压缩至6个月。

苏州方面,市区购房非户籍只需6个月社保,二手房取消限售,新房限售压缩至2年。

合肥方面,瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园区全面取消限购;其他区域非户籍人口购房只需6个月社保;户籍人口可以在限购区域内购买第三套二手房。

厦门,岛外放开限购。岛内限购暂不放开,但二孩以上家庭,可以多买一套。

厦门原来的政策是,岛内岛外均限购,非户籍购房需要提供3年社保或纳税证明。户籍人口最多只能购买两套房。但是,无论户籍人口还是非户籍人口,购买180平方米以上的房子,套数都不受限制。

以此看来,厦门的放松动作力度还是非常大。岛外购房,非户籍原本需要3年,现在可以直接买。岛内虽然没放开,但户籍人口二孩以上家庭多了一张房票。

02 | 熄火的楼市四小龙

厦门其实早该出招了,毕竟南京、苏州与合肥早就动作频频。而与厦门同处福建省的福州市,早就全面放开的市区五的限购,非户籍人口可以直接购房。

更为重要的是,厦门楼市和南京、苏州、合肥一样,早就熄火了。

上一轮楼市大涨潮中,在深圳率先启动下,2016年上涨的行情快速蔓延至二线城市,其中尤以南京、苏州、厦门、合肥表现最为突出,合肥2016年更是领涨全球。

在货币超发、去库存、降息、降首付、资本炒作等力量共同推动下,四个城市的土地价格和房价,开启了疯狂上涨模式。

南京从1.8万/平方米涨到了2.6万/平方米左右,苏州单价从1万左右涨到了1.6万左右,合肥从7000元左右涨到了1.5万左右,厦门从2.6万涨到了3.8万元左右。

2017年至2019年,四座城市的房价依旧在快速上涨,进入2020年下半年之后,四个城市的房价才开始横盘,并略微有所下跌

到目前为止,四个城市的房价。厦门52763元/平方米,位居全国第四,仅次于深圳、上海、北京。南京34377元/平方米,位居全国第8位。苏州22528元/平方米,位居全国第15位。合肥20487元/平方米,位居全国第18位。


制图:城市财经;数据:城市房产网

去年三季度以来,由于信贷收紧政策影响,包括中心城市在内的大多数城市,都开启了回调模式。

进入2022年,叠加疫情影响,俄乌战争影响,全球供应链出现断裂,出口遭遇冲击,经济不确定性加剧,收入遭遇冲击,工作遭遇冲击,再加上频繁地按下暂停键。

于是乎,全国商品房销量全面入冬。

国家统计局和央行发布的4月份数据显示,商品房销量在跌,商品房销售额在跌,房价在跌,住房贷款在跌。

以城市来看,包括厦门、苏州、南京、合肥在内绝大多数热点城市,商品房销量都已经熄火。


土地市场方面,在国资房企(央企、国企、地方城投)托底的背景下,南京首轮土地流拍率还是达到了30%,合肥也达到了25%,厦门流拍10%。

苏州虽然全部成交,但大多数都以底价成交,仅4宗有溢价。

楼市熄火,土地冷场,这是当下房地产市场的现状。为了刺激楼市,年初以来不断有城市开启救市,仅过去一个月,就有70个城市出招。

然而,如今的经济现状,收入现状,就业现状,显然各种救市措施,都难达到预期效果。

03 | 救市是自我安慰

现在很多城市都是放松限购,乃至放开限购,更像是一种自我安慰。

因为商品房销量已然如此,房地产预期已然如此,限购已经完全没必要了,即便放开限购,也不见得能好到哪儿去,限购还有何用?

经济不确定,收入受冲击,工作摇摆,裁员潮盛行,当下很多人别说买房了,连换手机换电脑都不怎么敢了。

中国信通院最新披露的数据显示,2022年4月,国内市场手机出货量1807.9万部,同比下降34.2%,其中,5G手机1458.5万部,同比下降31.9%。

前四个月,国内手机出货量同比下降30.3%。

同时国家统计局披露的,4月份社消下跌了11.1%,前4个月下跌了0.2%,说明大家都不敢乱消费了。

有钱的人不敢乱投资,没钱的人,想着存些钱应对当下的不确定性。基本没什么人在再想着买房,央行公布的4月份住房贷款降幅创历史新高,已经佐证了一切。

更为关键的是,在各城市纷纷救市之下,不断放开的限售政策,反倒加快了前期炒房客的挂牌抛售。

苏州在放开限售后,二手房挂牌量快速增加,目前已经到了16.5万套,相较于3月下旬增加了4.72万套,杭州的二手房两个月里增加了4.95万套,目前二手房挂牌量达到惊人的22万套。

此外,重庆、天津、成都、南京等城市,二手房挂牌量也在快速增加。


制图:城市财经;数据:链家网、公开数据

这说明:

第一,前期的炒房客和投资客早就扛不住了,在限售放松之下,他们首先想到的是挂牌解套。

第二,有房的中产一族,很多都存在缺钱的烦恼。

目前很多买了房的人出现了断供,很多人在申请贷款还款延期。

所以说,当下无论是放开限购,还是鼓励购房,效果都无法达到预期。

从各城市没有创意,互相抄袭的救市措施来看,救市似乎已经到了黔驴技穷的程度,大家已经想不出更好的办法来复苏楼市。

其实办法不是没有,只是无法做到而已。要么大幅降房价,要么提高收入。

前者不太可能,因为一旦出现房价大幅下降,必然会引发银行系统的危机,大量的断供、烂账、坏账会出现,这是不可承受之重。

而提高收入,在目前的经济环境下,也是不太可能实现的愿望。现在工作和收入能够稳定、不缩水,就烧高香了。

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