村花妈看上炒家盘，我用专业征服了她

这里是每周一期的「村花一周TALK」栏目。每期分享一个有料、有干货的热点话题，关注这个栏目，你会发现买房也可以很有趣。

在看二手房时，你们是否会经常看到外立面破旧，但内里精致堪比新房样板间的二手房源。

而这些装修风格大同小异，仿佛批量生产的“精装房”，在市面上统称为“炒家盘”。

（村花妈妈曾经也看上这么一套房子）

它们装修前后售价通常相差20万左右，也符合市场上的装修价格。

确实，有这么一个行业，专门承接这种二手房源的装修和推广，从中赚取差价以此获利。

最近刚好接到了一个置换用户咨询，有团队联系到他，想跟他合作卖房，对方会承担该房子的精装修费用和推广，并按照装修前的市场价格给到卖家房款。

房子实际成交价格多余的房款，则是该包销团队的利润，卖家只需要签署一份《包销合同》，授权他们装修和出售该房屋即可。

卖家只需签字坐收房款，买家拎包即可入住。对于买卖双方都似乎是一条龙服务，听起来是不是很省事？

不过，根据“馅饼定律”，当发现天上掉下馅饼的时候，小心地上有个陷阱在等着你。

这期就来解剖下，这些“精装房”到底有什么坑？

卖家：法律风险高 维权难度大

这本来就是一种投机行为，近年一些投资客利用短期装修翻新来获利的一种手法。看似正规合法，但出了问题，卖家将会成为第一受害人。

以上述合同为例，看似详细，实则责任不清，装修不明，意义不大。

出现问题，房主永远是第一责任人。举个例子，如果装修期间出现的楼体结构损坏，遭遇邻居、物管等第三方起诉，房主依旧会被追究责任。

其次，装修质量不过关，买家不收货拒绝支付房款，若包销公司后续不跟进，房主将会面临无法收取房款和赔偿问题。

因此，即使《包销合同》上注明装修责任由包销公司承担，房主依旧是要先负对应责任进行赔偿，再对包销公司进行追责，这就是所谓的“连环官司”。

如若遇上包销公司跑路、失联，会发现维权更是无从下手。

另外，这种“一条龙服务”，在某种程度上也是限制了卖家对房屋的处置权，简单来说，不是想卖就卖，想卖给谁就卖给谁，相当于房子套在别人手上。

虽然看似交易流程卖家全程参与，亲自签署文件，但实际上房子的实际处理权归包销团队所有。

因为房子被“锁定”时间长，一旦遇到突发情况需要收回房子、或者快速回笼资金的时候，就非常被动。

总的来说，没问题还好，一旦有问题，将面临一场维权持久战。

买家：装修买家秀 产权防漏洞

首要关注的就是房子质量问题。不少黑心包销商对外宣称装修总价值XX万元，但实际上连零头都没有。

用看似高档，实际低廉的装修材料来掩盖房子本身的缺陷，譬如管道漏水、墙体脱落、隔音/采光效果差等，前两年入住可能一切皆好，但长久居住下来问题会逐渐浮现。

届时会发现无处投诉、维权无门，最后只能自己花大价钱重新装修。

其次就是因为房子产权问题导致无法过户，如若造成了经济损失，遇上不负责任的业主和包销团队，追究责任也是比较困难，最终吃亏的也是买家。

之前遇到有购房者，暂无购房名额且预算不足，但又想拥有一套市区房，则选择了一套低于市价的“精装修”二手房。

后续名额下来再办理过户手续时，发现无法过户，但钱已经付出去部分，而卖家和投资人表示无法承担赔偿，最终房子只能走司法拍卖。

那么问题来了，此类房产是否能买？

能，因为市中心的地段和学位价值摆在那里，确实是不少预算不足，但想上车市区的刚需福利。

所以在购买时，买家记得擦亮双眼：

① 提前了解房子产权问题，去房管核实房源登记信息和抵押情况，是否是福利房/划拨用地等，确认是否能顺利过户。

② 对房屋装修进行检测，验房步骤绝对不能漏。

③ 砍价，装修水分大，能砍则砍

*特此鸣谢北京市盈科（广州）律师事务所孙磊律师团队提供专业意见。