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村花妈看上炒家盘,我用专业征服了她

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这里是每周一期的「村花一周TALK」栏目。每期分享一个有料、有干货的热点话题,关注这个栏目,你会发现买房也可以很有趣。

在看二手房时,你们是否会经常看到外立面破旧,但内里精致堪比新房样板间的二手房源。

而这些装修风格大同小异,仿佛批量生产的“精装房”,在市面上统称为“炒家盘”


(村花妈妈曾经也看上这么一套房子)

它们装修前后售价通常相差20万左右,也符合市场上的装修价格。

确实,有这么一个行业,专门承接这种二手房源的装修和推广,从中赚取差价以此获利

最近刚好接到了一个置换用户咨询,有团队联系到他,想跟他合作卖房,对方会承担该房子的精装修费用和推广,并按照装修前的市场价格给到卖家房款。

房子实际成交价格多余的房款,则是该包销团队的利润,卖家只需要签署一份《包销合同》,授权他们装修和出售该房屋即可。

卖家只需签字坐收房款,买家拎包即可入住。对于买卖双方都似乎是一条龙服务,听起来是不是很省事?


不过,根据“馅饼定律”,当发现天上掉下馅饼的时候,小心地上有个陷阱在等着你。

这期就来解剖下,这些“精装房”到底有什么坑?


卖家:法律风险高 维权难度大

这本来就是一种投机行为,近年一些投资客利用短期装修翻新来获利的一种手法。看似正规合法,但出了问题,卖家将会成为第一受害人


以上述合同为例,看似详细,实则责任不清,装修不明,意义不大。

出现问题,房主永远是第一责任人。举个例子,如果装修期间出现的楼体结构损坏,遭遇邻居、物管等第三方起诉,房主依旧会被追究责任。

其次,装修质量不过关,买家不收货拒绝支付房款,若包销公司后续不跟进,房主将会面临无法收取房款和赔偿问题。

因此,即使《包销合同》上注明装修责任由包销公司承担,房主依旧是要先负对应责任进行赔偿,再对包销公司进行追责,这就是所谓的“连环官司”

如若遇上包销公司跑路、失联,会发现维权更是无从下手。

另外,这种“一条龙服务”,在某种程度上也是限制了卖家对房屋的处置权,简单来说,不是想卖就卖,想卖给谁就卖给谁,相当于房子套在别人手上

虽然看似交易流程卖家全程参与,亲自签署文件,但实际上房子的实际处理权归包销团队所有。

因为房子被“锁定”时间长,一旦遇到突发情况需要收回房子、或者快速回笼资金的时候,就非常被动。


总的来说,没问题还好,一旦有问题,将面临一场维权持久战。


买家:装修买家秀 产权防漏洞

首要关注的就是房子质量问题。不少黑心包销商对外宣称装修总价值XX万元,但实际上连零头都没有。

用看似高档,实际低廉的装修材料来掩盖房子本身的缺陷,譬如管道漏水、墙体脱落、隔音/采光效果差等,前两年入住可能一切皆好,但长久居住下来问题会逐渐浮现。

届时会发现无处投诉、维权无门,最后只能自己花大价钱重新装修。

其次就是因为房子产权问题导致无法过户,如若造成了经济损失,遇上不负责任的业主和包销团队,追究责任也是比较困难,最终吃亏的也是买家。

之前遇到有购房者,暂无购房名额且预算不足,但又想拥有一套市区房,则选择了一套低于市价的“精装修”二手房。

后续名额下来再办理过户手续时,发现无法过户,但钱已经付出去部分,而卖家和投资人表示无法承担赔偿,最终房子只能走司法拍卖。


那么问题来了,此类房产是否能买?

能,因为市中心的地段和学位价值摆在那里,确实是不少预算不足,但想上车市区的刚需福利。

所以在购买时,买家记得擦亮双眼:

① 提前了解房子产权问题,去房管核实房源登记信息和抵押情况,是否是福利房/划拨用地等,确认是否能顺利过户。

② 对房屋装修进行检测,验房步骤绝对不能漏。

③ 砍价,装修水分大,能砍则砍

*特此鸣谢北京市盈科(广州)律师事务所孙磊律师团队提供专业意见。

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