谢逸枫：前四月全国楼市进入负增长！市场探底尚未结束

文/谢逸枫

2022年前四月全国房价（商品房销售均价）为9502元/平方米，较一季度（1-3月9552元/平方米）再度微跌，同比去年前4月的10656元/平方米，下跌10.8%，创42年同期最高，可谓是非常的罕见。

前四月全国商品房销售面积3.9768亿平方米，同比下降20.9%。前四月商品房销售额3.7789万亿元，下降29.5%。其销售面积、销售金额的跌幅分别达到20.9%、29.5%，创第三次历史新低。

按照拆分单月数据显示，4月全国商品房销售面积8722万平方米，全国商品房销售额8134亿元。其商品房销售面积、销售额同比分别下降39%、46.6%，降幅较3月分别扩大21.3%、20.4%。

值得注意的是全国新建商品住宅4月平均价格为9674元/平方米，依然在下降通道中。这一价格，与2021年1月和2月小高峰11228元/平方米相比，每平方米下降了1554元，降幅13.84%。

以上的国家统计数据，意味着房地产进入负增长，再不出强有力的政策，易崩溃。量价的跌幅已经超过1998年、2004年、2008年、2014年、2020年的纪录，说明房地产探底尚未结束。

一组统计部门的前四月房地产市场的数据显示，全国房价9502元/平方米，跌破一万大关，跌幅10.8%，一季度跌幅10.3%、前2月跌幅10.7%。表明房地产复苏受阻，预计后面政策宽松更大。

前四月新开工面积下降26.3%、竣工面积下降11.9%、投资下降2.7%、销售下降20.9%、土地购置面积下降46.5%、库存增长8.4%、到位资金下降23.6%，暴露未来供不应求，房价上涨信号。

前四月楼市指标全部进入负增长。其中投资、新开工面积、竣工面积、商品房销售面积、销售金额、房价、房企到位资金、土地购置面积、国房景气指数跌幅超预期，但地价大涨、库存上升。

值得注意的是货币宽松有限、政策放松力不大、信贷传导比较差，住房消费没有激活，加上去年同期基数高、疫情的影响，目前房地产核心指标连续大降，市场已经到了非常危险的时刻。

其一是投资端：时隔两年首次下降，单月投资额增长连续8个月下降，预计全年先低后高。

前4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%。其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。办公楼投资1554亿元，下降8.2。商业营业用房调整3259亿元，下降5.3。

分地区看，东部地区投资21711亿元，下降1.8%，其中住宅投资15865亿元，下降1.6%。中部地区调整8502亿元，增长2.1%，其中住宅投资6853亿元，增长2.8%。

西部地区投资8220亿元，下降6.4%，其中住宅投资6240亿元，下降5.0%。东北地区调整722亿元，下降30.5%，其中住宅投资569亿元，下降29.5%。说明全国各个地全的投资都是负增长。

从物业类别投资看，住宅投资增速首次由正转负，办公楼和商业营业用房投资跌幅进一步扩大。住宅投资占总投资比重为75.4%，较上月提高0.6%，说明住宅投资比重大，即时是由正转负。

从地区来看，仅中部地区保持上涨，涨幅持续收窄。东部地区投资首次进入负增长。西部和东北地区继续下滑，跌幅扩大。投资规模看，东部地区高于其他三区域的总和，占总投资比重为55.5%，较上月降低1.2%。

前4月全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，较1-3月降幅扩大3.4%。累计增速由正转负，为2014年起，除2020年上半年以外，房地产开发投资进入历史第三次负增长。

投资增速继2020年初期负增长后，再次进入负增长区间，再上一次开发投资大幅回落的节点是2014，还有是2008年、1998年的调整时期。可见当前开发企业处于“资金紧张，信心缺失”的深水区。

月度数据显示，4月全国房地产开发投资11389亿元，较上月减少14.1%，同比减少12.3%，单月投资增速再次回到负增长区间，土地购置费对房地产开发总投资增长的拉动作用逐步减弱。

单月来看，4月开发投资额为11389亿元，同比下降10.1%，降幅较3月扩大7.7%，已经连续7月下降。环比来看，4月开发投资额环比两连降，4月环比降14.2%，跌幅进一步扩大。

主要是去年基数高、新开工面积、竣工面积、房企购置土地面积、房企到位资金进入负增长区间，短期内房企投资收缩，资金积压在库存里面，信心难以恢复，商品房预售资金监管趋紧，投资预期的良性复苏缓慢。

前4月投资规模负增长、单月同比降幅扩大、环比三连降，表明当前房地产行业投资热度已降至冰点。主要是去年基数高、施工、新开工、竣工面积的建安施工和土地购置面积、购置土地费用的土拓投资活动均处于历史最低点。

疫情对各地建安施工活动，造成大范围停滞影响。同时民企融资困难、还债高峰期、商品房预售资集监管问题尚未解决（1-4月开发企业到位资金同比降23.6%），制约项目新开工和竣工进度。

同时民企资金紧张、债务与融资问题未解决，销售同比降幅持续扩大，各地区销售迟迟没有复苏迹象，销售回款缓慢，流动性紧张，影响房企对后市投资信心，核心城市土拍以国央企托底为主。

这自2020年6月以来首次出现负增长，成为2008年之后第三次大幅负增长的年份。预计根据当前的疫情、市场、房企资金、融资、去年同取的高基数形势，5月、6月、上半年房地产开发投资增速难见回升。

其二是供应端，商品房新开工面积连降9个月，土地购置面积连降11个月，预计全年先低后高。

前四月全国房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米，同比持平。其中，住宅施工面积577692万平方米，同比下降0.1%。办公楼施工面积32438万平方米，同比下降1.0%。商业营业用房施工面积74169万平方米，同比下降6.6%。

前四月全国房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%。办公楼新开工面积1023万平方米，同比下降19.5%。商业营业用房新开工2751万平方米，同比下降27.3%。

前四月全国房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平方米，下降11.4%。办公楼竣工面积589万平方米，同比下降22.1%。商业营业用房竣工面积1742万平方米，同比下降16.0%。

新开工面积、新开工量自2021年下半年开始就出现了明显的回落，这反映在极端紧缩的融资、政策环境下，企业投资和新开工收缩非常厉害，房企的投资、市场信心严重受挫。

单月来看，4月全国房地产开发企业房屋施工、新开工和竣工面积分别为12329万平方米、9901万平方米和3101万平方米，同比分别下降38.7%、44.2%和14.2%。

从数据上看，前4月施工面积增速已降至0%，创近五年新低。4月新开工面积不足1亿平方米，规模为2014年以来月度历史新低，同比降幅较3月扩大21.9%。竣工面积环比再降34.4%，同样创月度历史新低。

前四月全国房屋施工、新开工、竣工三个不同阶段规模指标均创史低，增速大降的主要原因在于疫情管控极大影响了项目施工强度，加上去年高基数的因素。此外由于房地产业和建筑业信心受挫。

前四月全国房地产开发企业土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%。土地成交价款955亿元，同比下降20.6%，土地购置平均价格为5407元/平方米，同比上涨48.8%。

土地购置面积同比下降46.5%、一季度下降21.8%，前2月下降42.3%，跌幅扩大，为25年历史上第一大跌幅。土地购置面积跌幅扩大、成交价款跌幅再次负增长，说明土地市场非常寒冷。

土地市场供应收紧、成交低迷、溢价率低，主要受到去年同期因素高，土地政策规则、房企债务、资金紧张、融资困难、销售回款缓慢影响，属于市场周期性回落。

房企2020年开始拿地谨慎，从22城宅地集中供地情况发现，出让规则上作出了较大的改变，取消新房销售限价、放宽配建条件、下调保证金比例、取消限房销售、取消自持，但难复苏。

其三是需求端：商品房销售面积增速连续11月个回落后，连续3个月下降，单月商品房销售面积连降8个月，跌幅扩大。预计全年先冷后热、先抑后扬。

前四月全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%。其中，住宅销售面积33722万平方米，同比下降25.4%。办公楼销售面积887万平方米，同比增长15.1%。商业营业用房销售面积2389万平方米，同比增长12.4%。

从历史数据来看，这一数据与疫情开始的2020年1-3月接近，当时全国商品房销售面积和销售额同比分别下降了26.3%和24.7%，而市场全面停摆的2020年1-2月，商品房销售面积和销售额分别下降39.9%和35.9%。

目前房地产开发企业和购房者信心不足，叠加疫情反复对经济复苏带来的不确定性，市场预期持续转弱，上下游产业资金链尚未畅通，行业良性循环面临较多阻碍。

前四月全国商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%；其中，住宅销售额33248亿元，同比下降32.2%。办公楼销售额1104亿元，同比下降5.2%。商业营业用房销售额2334亿元，同比增长1.0%。

按照拆分单月数据看，4月商品房销售面积8722万平方米，商品房销售额8134亿元，商品房销售面积、销售额同比分别下降39%、46.6%，降幅较3月分别扩大21.3%、20.4%。

4月全国商品房销售规模增速同比还是累计同比均出现大幅度下降，主要原因是疫情反复对区域楼市造成严重影响。东部地区楼市销售停滞使得全国商品房规模失去支柱。

单月数据来看，商品房销售面积和金额加速下滑。4月销售面积8722万平方米，较上月减少43.2%，同比减少39.0%，同比跌幅较上月扩大21.3%。

销售金额8134亿元，较上月减少42.7%，同比减少46.6%，同比跌幅较上月扩大20.4%。无论是前四月累计还是4月单月，商品房销售金额同比降幅都明显大于销售面积，这意味着全国平均房价持续同比回落。

商品房销售面积、销售额绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。分区域来看，1—4月东北地区、东部地区成交规模降幅较大，其中东北地区商品房销售面积、金额同比降幅均超40%。

4月份，全国新建商品住宅共销售7175亿元，与2021年4月相比下降48.58%。这一月度销售额，自2020年1月和2月之后，首次销售额在万亿元以下。

2020年1月和2月新冠疫情刚刚发生时，两个月销售额只有7198亿元。从那时到2022年3月份，除了1月份和2月份比较特殊外，其它各月销售额一直在万亿元以上，2020年12月甚至高达2.13万亿元。

按照5月1日克而瑞的数据显示，典型百强房企4月单月实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，同比降低58.6%，较3月降幅有所扩大，且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。

按照分类物业销售看，住宅市场跌幅最为明显，销售面积和金额同比跌幅持续扩大。而办公楼销售面积涨幅收窄，销售金额下滑。商业营业用房两项指标同比涨幅收窄。

按照各地区销售情况看，商品房销售面积和金额同比均处于负增长区域，东北地区跌幅最大。其次东部地区销售面积及金额跌幅在三成上下，两项指标占全国比重分别为39.0%、55.3%。各区域两项指标跌幅均较上月进一步扩大。

其四是去化端：住宅库存同比连续5个月上升，商业营业用房同比连续8个月下降。

2022年4月末，全国商品房待售面积55735万平方米，比上月末减少378万平方米。其中，住宅待售面积27226万平方米，减少339万平方米。办公楼待售面积3815万平方米，减少31万平方米。商业营业用房待售面积12419万平方米，增加43万平方米。

4月末商品房库存较上月有所减少，与去年同期相比仍保持增长，同比涨幅为8.4%。各物业类型库存较去年同期表现各异，住宅待售面积增长明显，同比上涨14.8%；办公楼上涨3.5%；商业营业用房持续下跌，同比减少2.5%。

其五是价格端：房价跌破万元，涨幅连续11个月回落后，连续3个月下跌，地价暴涨至48.4%。

全国商品房销售额下滑幅度远大于销售面积，这意味着全国房价回落。 前四月全国房价（商品房销售均价）9502元/平方米，跌破一万大关，跌幅10.8%，一季度跌幅10.3%、前2月跌幅10.7%。

数据计算显示，前4月全国商品房销售均价为9502元/平方米，较1-3月份的9552元/平方米再度微跌，同比去年前4月的10656元/平方米下跌10.8%。房价数据总体上跌了一成，购房通道已开启，

全国房价（商品房销售均价）在2021年6月上涨至10485元/平方米见顶之后，一路下跌，跌破万元。2021年10月9749元/平方米、11月9597元/平方米，2022年一季度9522元/平方米，4月9425元/平方米，跌破9500元/平方米。

4月全国商品房销售均价为9325元平方米，环比上涨1%，同比下降12%。弱三四线城市以价换量现象依旧普遍，但效果已大打折扣。部分强二三线城市陆续回收销售折扣，因此4月全国商品房销售均价触底微增。

4月全国新建商品住宅平均价格为9674元/平方米，依然在下降通道中。这一价格，与2021年1月和2月小高峰11228元/平方米相比，每平方米下降了1554元，降幅13.84%。

前四月房地产开发企业土地购置面积1766万平方米，比上年下降46.5%。土地成交价款955亿元，下降20.6%。土地成交均价5407元/平方米，上涨48.4%。

其六是资金端：增速连降13个月，房企国内贷款同比连续10个月下降，房企融资端修复缓慢。

前4月全国房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%。利用外资38亿元，增长129.4%。

自筹资金16271亿元，下降5.2%。定金及预收款15357亿元，下降37.0%。个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

前四月全国房地产开发企业到位资金增速跌幅扩大4%。各项资金来源中，企业受商品房销售低迷影响明显，定金及预售款、个人按揭贷款跌幅较上月扩大超过6%。

国内贷款和自筹资金跌幅较上月分别扩大0.9个和0.4%。从资金来源占比看，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.2%，较上月下降0.6%，自筹资金占比提升1.1%。

从各项指标来看，除利用外资外，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等同比均下滑，且同比跌幅呈扩大趋势，销售端的失利，更加剧了房企的资金压力。

4月金融政策利好仍在持续，监管层面持续发声支持房地产企业合理并购重组相关的融资政策落地。提出完善民营企业债券融资支持机制。地方从提高商品房预售资金的支取和使用的灵活性方面，缓解房企流动性压力。

前4月到位资金为48522亿元，同比下降23.6%，降幅环比1-3月的19.6%进一步扩大。可以看到，企业投资意愿较低，融资情况严峻，到位资金低，当前房地产到位资金压力大。

4月房企到位资金10363亿元，同比下降35.5%，降幅环比扩大12.5%。单月到位资金再创新低，成为2016年以来最低值，从而使得到位资金的累计值降幅进一步扩大。

从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2022年4月销售回款为4773亿元，同比下降49.7%，降幅环比进一步下降16.9%，单月销售回款规模创2016年以来的最低值。

累计来看，2022年1-4月销售回款为23394亿元，同比下降33.3%，较1-3月的累计降幅27.3%进一步扩大6%。销售降幅的进一步扩大，使得销售回款受到较大的影响。

此外，4月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，居民按揭贷款减少，与房地产销售数据较弱相互印证。

4月房企到位资金中的个人按揭款同比下降42.4%，跌幅环比扩大20.3%，创五年以来的最大跌幅，累计同比下降25.1%，环比降幅扩大6.3%，企业销售回款下滑严重。

国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，1-4月到位资金中国内贷款为6837亿元，同比下降24.4%，降幅环比扩大0.9%。单月来看，4月国内贷款为1312亿元，同比下降28.0%，环比收窄0.3%。

市场回暖不及预期，但多市出台政策提振楼市信心，监管及地方政府已经从政策和金融机构指导端放松，满足对正常企业的合理经营需求。在此情况下，国内贷款降幅或将触底。

不过由于房地产施工、新开工和竣工三个阶段的规模指标均创史低，未见较大回暖信号之前，国内贷款规模表现或将持续低位。

从自筹资金来看，1-4月房地产开发企业到位资金（自筹资金）16271亿元，同比下降5.2%，降幅扩大0.4%。单月来看，4月房地产开发企业到位资金（自筹资金）3876亿元，同比下降6.6%，降幅环比扩大4.3%。

当前企业信心仍在触底阶段，自筹资金持续下滑。值得注意的是，由于企业融资受限叠加市场持续下行等担忧，同时二季度末迎来新一波企业偿债潮等多重原因，企业投资意愿有所下降。

包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，4月374亿元，同比下降37.9%，环比上月2.4%的降幅下降较大，降幅创2018年以来最低值，规模仅高于2019年9月的表现。前四月其他到位资金同比下降10.6%至1982亿元，降幅扩大10.2%。

总的来看，4月面临疫情反复，政策刺激不及预期，居民购房意愿下降等因素影响下，行业整体销售降幅进一步扩大，同时房地产企业施工、新开工以及竣工等多方面受到较大的影响。

到位资金持续下滑，特别是到位资金中销售回款领跌，降幅也创历史新高。当前房地产未见较为明显的回暖信号之前，企业资金压力仍然承压。5月以来持续传来利好消息，央行下调首套房利率也给市场一个更强的政策信号。

同时，碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，将陆续发行人民币债券并启用保护工具，为未来房企公开市场融资、受困房企纾困提供了新方向。

其七是国房景气指数增速连续11个月回落，连续连4个月跌破100。

房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”），2022年1月房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.83。2022年2月为96.93、3月为96.66、4为95.89。