北京年度超级大盘来了！

这是严肃君的第 544 篇推送

拿地6个月后，京投发展东坝项目面世，定名京投发展·北熙区。这也是北京新房市场多年来难得一见的超级大盘。

三宗宅地合并占地面积约20万平，建筑面积56万平，供应房源3073套。

超级大盘少，是有客观原因的。

一方面，拿地成本高，开发难度大。像京投发展·北熙区仅土地成本就达175.3亿，对绝大多数开发企业而言，资金实力准入门槛过高，心有余而力不足。

况且拿地之后产品定位与规划，对于房企未来操盘能力也是考验。

所以可以看到近两年大宗地块往往分拆出让，这也是为什么北京频繁出现贴身竞争的“双子星”项目。

另一方面，随着内城土地资源趋于消耗殆尽，北京尤其是城六区，可以整体开发的土地越来越少。

东坝，作为朝阳区最后一块整片开发区域；京投发展·北熙区，作为东坝唯一超级大盘---

越显稀缺。

01

大盘区域再定义能力

北京买房，从来都是有优先级的，东西海朝。

京投发展·北熙区其所处的东坝北西区板块，属于金盏国际合作服务区，处于国贸CBD、首都国际机场、通州副中心三角核心地带。

作为朝阳新兴CBD，首先站位够高。

从1993年批复的国贸CBD，到2011年写入十二五规划的望京CBD，再到2020年9月，中国（北京）自由贸易试验区正式揭牌。

2022年始，自贸区建设提速。东坝主要承载国际交往中心功能、高品质公共消费功能以及国际贸易合作功能，已是北京产业新聚集地。

目前片区内入驻项目规模约120多万平，已建成、在建、拟建项目14个。

其次，规划够全。

东坝北西区板块拥五轨+双TOD规划，是M12、M3、R4、M22、L14、M22、M101的集中交汇区。

距离最近的是，地铁M12号线北岗子站、地铁M3号线东风站，而且两条地铁线2023年都有开通计划。

京投发展是国内最大的TOD综合开发企业，北熙区也是京投发展在北京的第五个TOD项目。项目将与地铁站无界连接，直接接驳地铁商业综合体。

除了双TOD商业综合体，东坝北西区板块规划将形成“5-10-15”典型原则下的新商业圈形态。

距离最近的是万达广场（在建）、金隅嘉品茂等，扇面交通可快速通达望京、蓝色港湾、朝阳大悦城等。同时，众多国际化教育、医疗及公共配套都在有序规划建设中。

如果说区域规划定义的是房子价值，那么优质大盘作为区域内支柱性标杆小区，能够将潜在价值锚定在价格上，甚至可以说掌握着区域定价权。

小盘盖楼，大盘造城，往往是带动和激活区域的那把钥匙。

02

大盘具有超强生命力

如果说，小盘是卖房子，那大盘是卖生活，也因此具有更为强大的生命力。

不可否认的是，大盘占地面积大，先天具有足够空间去做好的产品。

对京投发展而言，北熙区是实现其多元产品线的一次绝佳机会，丰富的产品类型也更能满足多元化居住需求。

其次是公共区域施展空间大，更有社区感。

京投发展发挥所在片区一级开发优势，结合入口交通枢纽作用，实现商业服务、停车服务、休憩空间等，打造空中第二会客厅。这也是北京首个空中森林，达到“苑中有园，园中有楼，楼中有屋，屋中有景”的效果。

进入社区内部，通过小区主干道和次干道的线路规划，转换层电梯使盖上盖下与商业之间实现立体共融。

最显著的还是园林。

京投发展·北熙区效果图

京投发展·北熙区设计了一谷/三环/五境立体园林，多达40个景观节点，注重美感与实用的结合。

与中小型社区是在楼栋间排布绿化不同，北熙区更像是在公园里排布楼栋，不同年龄阶段业主，健身/休闲/娱乐/社交等多种需求都能得到满足，这在疫情常态化期间，更显可贵。

最后，大盘入住人口多。

自身来看，全龄化大社区，更能够构建出良好的居住氛围，甚至孕育出独有的社区文化；

向外扩展，能够与周边配套形成良性连锁反应，让各种硬件投入迅速成熟，真正繁荣，满足现代人的生活节奏和需求。

大盘的意义，或许就在于此。

03

大盘是长跑型选手

当下的现实意义还在于，大盘的安全底线更高。

由于大盘前期成本投入更高，意味着只有资金和产品实力够强的开发企业才能承接。

京投发展，进入地产行业已13年，是公认的亚洲轨道物业专家。

北熙区也是京投发展在北京的第五个CBD项目，作为超级大盘，也将促进朝阳东坝区域职住平衡，以及居住品质的提升。

京投发展·北熙区效果图

而大盘较长的开发周期也决定了，产品设计上必须要适度超前于当下市场平均水平，这样才能满足不断进化中的居住需求。

目前京投发展·北熙区产品细节尚未流出，严肃君也将持续关注。

另一方面，大型社区物业，往往物业更有能力，有意愿去运营。

客观上来讲，大型社区入住人口够多，缴纳物业费基数够大，而每一项服务加持都需要真金白银的投入。

物业，也影响房子未来的保值和升值潜力。

互动时刻：

严肃君的N个500人置业群里，经常碰到的一类问题是，买大社区好，还是小社区好？

严肃君每次都会推荐大社区。

小社区固然有建设周期短收房快的优势，但长期来看，内部缺乏基本配建，日常生活全部仰仗外部资源，涉及到市政层面如地铁站点规划、教育资源倾斜等更是几乎没有发言权。

而买房，从来都不只是当下。

对于北京买房，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论~~