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救市翻车!二手房挂牌量激增,炒房客挂牌大撤退了

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作者:子非鱼

01 | 救市翻车

在救市的道路上,大多数城市都把放开限售,当作重要措施,以期实现二手房流动性复苏。

然而,尴尬的却是,在苏州,放松限售,并没有出现期望的画面,却引发了很多业主降价抛售。杭州方面,虽然没有放松限售,但同样上演了二手房抛售潮。

以苏州来说,5月份大幅放松了调控,二手房不再限售,新房从此前限售五年一度压缩至两年,非户籍人口6个月社保即可购房。

杭州方面,最近也对二手房开启了拯救,新落户者可以直接买二手房,非户籍人口买二手房社保只需1年。

然而,放松之后,苏州的二手房挂牌量出现激增。

根据21世纪经济新闻报道,自5月9日取消二手房限售之后,短短3天内,苏州链家地产二手房库存猛增超过1100套。


有机构内部消息透露,目前苏州的二手房挂牌量约为16.5万套。这比本号三月下旬统计的11.78万套,要足足多出4.72万套。也即,两个月时间,苏州的二手房挂牌量增加了40%。

与此同时,苏州的二手房成交量并没有激增。放开限售放松限购后,5月16日至5月22日这一周的2445套成交量中,一手房成交1555套,二手房成交890套。

一周成交量也才890套,远低于挂牌量的增加。这意味着,救市翻车了,在限售放开后,此前的炒房客们,第一时间想到的是降价挂牌解套。


从增量来看,苏州还不是第一,第一得是杭州。

杭州方面,有统计机构披露,杭州5月份的二手房挂牌量已经冲破20万套,达到了22万套,依旧位居二手房挂牌量第一,而且相较于3月下旬的增量,也是第一,增加了4.95万套。

02 | 11个主要城市二手房挂牌超10万套

苏州、杭州救市翻车,并非个案。

本号3月份依托链家网和公开数据查询到,主要城市中有11个城市二手房挂牌量超10万套。

最新又查询了一下,超10万套二手房挂牌量的主要城市,依旧是原来的11个,但二手房挂牌量较之前大多都有增加,除了沈阳。


制图:城市财经;数据:链家网、公开数据

从上图可以看到,除了沈阳的二手房挂牌量略降了一点外,其余都在增加。

苏州3月份二手房挂牌量位居第8位,如今在4.72万增量下冲到了第三位。

天津、成都均增加了0.68万套,重庆增加了0.35万套,南京增加了0.47万套,西安、广州也在增加,哈尔滨维持不变。武汉因为查询不到数据,所以空缺。

这么多城市二手房挂牌量超10万套,说明,之前热点城市的炒房现象的确很严重,导致很多人被套牢。

而如今,都在挂牌销售,且挂牌量仍在增加,充分说明了当下的各种救市措施目的落空。

尤其是放开限售,反倒打开了大家挂牌解套的大门,给炒房客抛售打开了方便之门,扛不住的他们,正在加速抛售。

他们扛不住的原因,主要有三:

第一,全国房价阴跌,中心城市房价持续横盘。

本号之前根据4月份统计局与一季度披露的商品房销售额与销售数据计算过,4月份全国商品房均价已经跌至9325元/平方米,房价继续下跌,且已经回到了2019年的水平。


制图:城市财经;数据:根据国家统计局披露数据计算而得

以上是全国房价的走势。中心城市也没能置身事外,包括华东华南的热点中心城市,一样在跌,尽管这些中心城市跌幅不大,但对于炒房客来说,很要命。

对于炒房客来说,他们都是追求短期的效益,在上一轮牛市期间,不惜加杠杆,承担着比较高的利率成本。对于炒房来说,房价的涨幅一旦没有填满利息成本、房子折旧成本、税费成本,那便是亏损,遑论现在房价还在阴跌。

以苏州来说,房价已经横盘两年多了,这让之前很多加杠杆炒作的炒房客,根本扛不住,此时挂牌套现,还可能赚到一点,晚了可能就得亏。

第二,市场预期和信心都缺失。

若换作以往,炒房客可能还会坚持一下,等到下一轮复苏,又能够振作起来。

然而,现在的情形和以往任何一次都不一样。

4月份市场上的钱明显增多了,印钞速度(M2增速)重回两位数了,且贷款利率不断降低,限购也放松了,然而住户贷款降幅仍创历史性新高。

这意味着,银行希望大家贷款买房,但大家就是不买账。这种情形下,更加坚定了很多投资客与炒房客套现决心。

第三,收入缩水,裁员盛行,很多人扛不住。

目前的全球大环境与国内经济大环境下,经济不确定性增加,很多人的收入都缩水了,4月份社消都负增长了。

而且,不光房子卖不出去,手机、电脑等消费品,也出现了明显下滑,一季度国内手机出货量下降了40.5%。

说明很多人缺钱了。

更为重要的是,很多互联网大厂从去年年末开始就进行裁员,现在裁员得更厉害。东方财富网数据显示,2022年A股有1697家进行裁员,裁员人数90万人。

这种背景下,收入下降,工作朝不保夕,很多已经买了房的人出现了断供,没有出现断供的,也在努力申请还款延期。有多套房的,则只能卖出其中几套,来解决当下的困境。

03 | 复苏楼市当用奇招

这种背景下,有房的很多都在套现买房,想要通过放松限购,给补贴等方式,刺激没钱的人买房,去复苏楼市托起楼市,怎么可能呢?

救市已经5个月了,结果呢?房价依旧在跌,成交量依旧在跌,成交金额依旧在跌,住房贷款在跌。

显然,救市已经落空了。落空的原因并不复杂,就两个字,没钱。

当下楼市的现状是,有钱的人已经有房了,如今的环境下,也不敢多买。而没钱的人,任你怎么喊,也无济于事。

想要托起楼市,别无他法,振兴经济,降低房价收入比(要么降房价,要么提升收入)。

只有振兴经济,才能给出预期,投资客才愿意入场。只有振兴经济,才能降低失业率,才能给予普通民众更是的确定性。

而降低房价收入比,只有如此,更多买不起房的人,才能有希望上车去拉升成交量。

其他诸如放开限购、二孩以上家庭可以多一张房票,都不顶用。

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