想“抄底”南京楼市，这六类房子可以关注起来了

从放松限购到放宽限售，再到前两天传得沸沸扬扬的“南京二手房全面放开限购”。

虽然目前已证实“南京二手房交易仍需购房证明”，但非常明确的是：市场变化已经悄然发生，市面上出现了一些值得入手的房源。但这种机会稍纵即逝，需要时刻警惕市场的变化。

今天，猫姐将根据对南京楼市二十年的经验，为大家推荐一波：目前这一轮下行趋势中，我们已经能看到的机会有哪些？

01

河西南次新房全款付，比市场成交价低4-5千/平！

看下面这张表，上面都是成交的公价，吸引人的价格也有但不多。不过大家对照这张表，如果发现市场房价比它还低4-5千/平，你还觉得不香吗？

低于市场成交价4-5千/平的房价真不存在吗？

江湖上的传闻比比皆是：

①鲁能公馆单价5.39万/平，较市场成交价便宜了约3千/平

“鲁能有个89平三室只卖480，最近房子卖不出去的。”河西南鲁能公馆89平480万，单价约5.39万/平，相较于链家网显示的该盘最新成交房源约5.69万/平的单价，便宜了约3千/平。

②招商雍和府单价5.36万/平，较市场成交价便宜了约5千/平

“招商雍和府建面约120平房源，总价645万，单价53696元/平。”相较于链家网最新成交的单价5.86万/平的房源，单价便宜了约5千/平。

③海峡城三期单价4.25万/平，比市场成交价便宜了7500元/平

“海峡城三期，143平，四室两厅两卫，609万，单价4.25万/平米，低于五万单价，绝对值得购买！”

相较于开头表中海峡城三期最低成交单价约5万/平，该消息中显示的单价又创新低，仅4.25万/平，便宜了7500元/平。

④高档盘朗诗熙华府全款单价5.45万/平，较市场成交价便宜了2500元/平

“河西南朗诗熙华府成交，面积138.69，成交价756全款，单价5.45。”相较于链家网显示该盘最新成交单价5.7万/平，便宜了2500元/平。

当然，以上价格不能代表小区的正常均价。只是卖得比较急的，如果你们有全款，就有优势进场抢房，低于公价4-5千/平的房子在招手等你！

也有人告诉猫姐，整个河西南二手房找了半个月，一套便宜房子没找到。这是为什么呢？因为你不是全款，一般便宜房子都得全款买，可能房主家里急需钱，生意需周转，房贷付不起了……这样的人才会把房子便宜卖，不然为何便宜那么多？

当下，只要备好全款，比之前市场价便宜1万/平，比现在成交公价低5千/平，还是能抢到手的。

另外，为何这里推荐盘只列了河西南，没有列江核？

如此表所列——“江北核心区1-3月最新成交数据”，江核这些盘的价位和目前在售盘价格差距并不是很大，其目前市场上看到具备竞争力的江核二手房并不多。

图源自水印

那为什么我们认为江核二手房不具备购买价值？

第一，品质一般；第二，区位一般；第三，学区一般；第四，江核的价值还没有得到公认，目前新房价格不够强势。（ps，目前河西南5-5.3万/平新房还是抢的，但江核3.5-3.8万/平的新房基本家家卖不动。）

如果一定要入江核二手房，除非特别便宜的、价格到3万/平左右的，可以入手。

02

江北新盘现房推荐：江山大境、世茂璀璨江山

①江山大境8.5-9折随便买！现房！

江山大境在售高层住宅，位于A13、B10幢，销许均价27096元/㎡，具体一房一价，有装修包可选，户型建面约89、107、110、118㎡，毛坯交付。

“现在8.5-9折随便买，之前摇号买的业主心要碎了！”如果按照销许价2.7万/平来算，打8.5-9折，也就是2.29万-2.43万/平。

推荐理由有如下几点：一是如上所说，江山大境此前是摇号盘，高层6个月五开五罄，卖得很火；但现在打折，入手非常划算。

二是该盘为现房交付，没什么风险；三是距离五桥近，800米雨山路地铁站，小区附近龙湖天街、奥特莱斯等，配套较为成熟。自住推荐上车。

②世茂璀璨江山预计今年推出现房洋房，预计价格不会高

世茂璀璨江山在售16、17、18、21号楼收官房源，销许均价26088-28330元/平，户型建筑面积约96、125、141平，毛坯、装修可自由选择。

该盘预计今年会推出洋房，预计价位也不会高，有可能折扣率与江山大境差不多，而且还是现房，我们认为是非常值得买的。

03

正方新城新盘2.2-2.6万/平，绿地理想城二手现房1.8万/平。这一比，你懂的~

江宁正方新城绿地理想城部分房源年限刚满两年，项目开盘是均价是2.3万/平，现在业主手上现房，总价180万，均价仅约1.8万/平即可出售。

看看二手房网站上挂出的房源，“正方中路地铁站，房子急毛坯房子，随时可以看房”。

之前新房在售2.3万/平，100平的房子就是230万；现在二手次新房1.8万/平，100平房子就是180万。总价近乎打了7.8折！

不过据中介消息，现在这批房源中有房本满2年，也有未满2年的。未满“2”的需交税费，5.3个点增值税+1个点契税+1个点个税，按180万房子算税费得交13.14万。

算上税，现在绿地理想城次新房总价在193万左右，跟总价230万比，也相当于打了8.3折呢！

猫姐觉得可以入，推荐理由有四：一是折扣力度可以，差不多7-8折。二是板块立得住，正方新城目前新房价2.2-2.6万/平，暂无新房打折消息传出。三是这是二手现房，没烂尾风险。四是次新房，房子比较新，买了就能住很方便。

04

江宁青龙山刚需新盘现房：玖峰兰庭小户型190万起！

玖峰兰庭目前主力在售5#少量房源，户型建面约89、108平，销许均价26960元/平，精装现房交付。

“玖峰兰庭三房户型190万起，精装现房，优惠电话xx”

该盘户型建面约89-108平。总价190万起，89平房源，单价在2.13万/平左右，相当于成交均价打了8.8折（玖峰兰庭5#成交均价约2.4万/平）。

2.13万/平的单价如果有分销，分销3个点就是差不多6万块钱。倒推90平的房子，就是每平少了五六百块的利润（开发商），也就是说实际价位在2.25-2.3万/平左右。

实际价位2.25-2.3万/平，绿地理想城1.8万/平贵了四五千一平，但它有个好处，是现房还是小户型。小户型在这个区域曾卖到2.5-2.6万/平，现在卖2.3万/平，等于打9折。

而且是两年后打了9折，再加上利息和成本，等于说打了8折。

此外，青龙山板块优势明显，一是与主城距离近，与新街口直线距离约12.5公里。二是价格低，该板块是出了名的刚需“2”字头。

三是不利因素被拔除，据悉江宁青龙山殡仪馆已正式关停，周边业主居住环境改善；且按规划将有70万方商业配套落地青龙山，板块将迎来重大利好。

05

买汇文、二十九中学区房，再带个小学，孩子上学的时刻关注

今年来，网上挂出了很多学区房降价房源：

如在拉萨路小学施教范围的“峨嵋岭小区”，房源24小时内总价降19万，目前总价为680万，单价约7.3万/平。

点进去可以看到该房源，初始报价为818万，建面约91.91平，初始单价约8.9万/平。相较于当下，单价相当于打了8.2折。

再如在力学小学施教范围的“宁海路小区”，24小时内降价20万，现总价为860万，单价约8.2万/平。

同样进去看房源信息，建面104.87平的房子，初始挂牌总价900万，单价约8.5万/平。相较于当下，单价相当于打了9.6折。

当然，也不乏其他降价的优质学区房源，比如在琅琊路小学施教区的华瑰园等等。

为什么我们推荐一流双学区房？

①学区整体大趋势下行，如果在一两年内孩子要上学，是刚需，必须得买。

②现在严禁名校去挂牌新区的分校，基本上“假大空”的分校被制止了，那也就是说老的学区仍然具有含金量。

③也别心疼钱，之前都要卖到10万的学区房，现在单价都有7字头8字头。这个价位捡着顶级学区简直是人品大爆发。

毕竟，学区房历来和南京10万+/平的豪宅并列南京楼市鄙视链顶端。现在赶上这轮学区房调控，能以这个价位买一流双学区房，好事一桩，当捡则捡，教育是个大事。

也有人担心，学区房会降得快？不会，南京学区房格局基本稳住了。前阵子南京二手房限购放开消息一出，学区房市场一阵骚动，意味着这个市场需求依旧旺盛。

提醒大家：一是当捡则捡，不要过分等待，别指望房价大幅下降，等着给孩子买学区房的真不少；二是如果单学区的话，还是可以再看看，毕竟单学区市场行情跟一线双学区还是差距蛮大的。

06

谨慎推荐：雅居乐雅郡兰庭单价2万/平、雅居乐汇港城单价2.4万/平起

①江宁青龙山雅居乐雅郡兰庭7.8折！

雅居乐雅郡兰庭已加推8号楼，共156套精装房源，建筑面积约76、89㎡，销许均价26278元/㎡，首付3成。

“雅居乐·雅郡兰庭精装三大件+墙纸，特惠房源！采光无遮挡！27楼77平一口价1590980元！”

高楼层77平房源，总价约159万，单价约2.06万/平。相较于2.62万/平的销许价，相当于打了7.8折。

青龙山房源价格都在2.2-2.5万/平左右，这个价位买雅居乐雅郡兰庭简直就是捡到皮夹子了！

②江北五桥雅居乐汇港城一口价8.7折！

雅居乐汇港城目前主力在售住宅B地块2、3、7号楼，户型建面约105、121、141、196㎡，销许均价约27800元/平。

“雅居乐汇港城一口价87折房源！105滨江大平层只需不到250万！3楼246万16楼257万！秒杀”

“在售户型：105平剩余约50套，总价250-280万；140平剩余约50套，总价约380万；196平剩余约8套（1-4楼）。惠后单价：24418元起，总价250万起。”

相较于销许价2.78万/平，惠后单价24418元/平起，也相当于打了8.7折！

雅居乐汇港城3号楼据说因为位置不好，整体便宜2千/平，原先卖到2.8万/平；该盘还有200平房源，之前含包卖过3万/平，现在去掉3500元/平的包，网传只有2.4-2.5万/平。

200平的瞰江大平层，只要能看到江，2.4-2.5万/平的价格真的可以闭眼入。但这个房子打折的最大问题在于，他是期房，我们认为不像前五名一样牢靠，比起前五名我们推荐的都是现房，所见即所得。

新房的折扣非常诱人，但其风险也仍需谨慎。期房打折可能会引发开发商资金链危机，有些开发商也会直接对小区进行降标，毕竟打折过多会导致单盘亏损，羊毛出在羊身上，楼盘能保证不降标吗？所以我们谨慎推荐。

南京楼市限购政策还没有打开，楼市还没有真正活跃起来，可能会涌现越来越多的比较值得入手的房源。也请大家提名说说，我们将不断为大家补充值得一看的房源。