东安湖的答卷

| 摄于2022年5月20日

看成都楼市的版图，从浣花溪，到锦城湖，再到兴隆湖、青龙湖、怡心湖，无不体现出成都人对湖居的偏爱。去年，怡心湖也已兑现。就各大湖区板块的市场供应来看，截至目前，上述湖区基本上已经过了供应的高峰期。

而作为成都最年轻的东安湖，自诞生以来便担负起更高的使命。如今，东安湖湖区已经呈现，由于其超快的建设速度，使得在建成以后，也就是今年，东安湖板块才迎来了楼市的供应高峰期。

据不完全统计，目前，东安湖板块，有华润、华侨城、保利、新希望、恒邦天府等多个百亩大盘已经或即将入市。2022年，东安湖必将是成都楼市的一道风景线。

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进入2季度，成都龙泉驿区东安湖板块的房地产项目，明显加快了取证入市的步伐。

据成都地产界统计，2022年4月以来，先后有华润置地未来湖畔小区、新希望观云名邸、保利云上悠镜花园、电建地产洺悦御府、华润置地未来湖语小区取证，累计超1500套房源入市。

我们预计，上述项目除电建地产洺悦御府为尾盘之外，其余项目后续将持续有大量房源入市，同时，东安湖板块的其它项目，如恒邦天府云玺，华侨城锦悦中心（商业），大概率也将于今年入市。

5月20日取证的未来湖语小区，与4月22日取证的未来湖畔小区，实际上就是华润置地未来之城项目。华润置地未来之城，系央企华润置地在东安湖的配套住宅项目。作为最早进驻东安湖板块的企业，华润置地未来之城，自2020年7月以来，已经10次取得预售许可证，销售了3000套左右的房源，还有数百套房源在售。

资料显示，华润置地未来湖语小区本次取证房源共计276套，精装小高层单价与前期基本持平，在22000元/平米左右。此前，4月22日取证的未来湖畔小区，325套房源吸引了202组购房者报名。进入5月，由于后续拿地的多个新项目持续入市，今年购房者买入东安湖的可选择机会将大幅增加。

公开数据显示，5月13日首次取证的新希望观云名邸，即新希望锦粼云境项目，总计568套房源，最终吸引了411组购房者报名，其清水均价不到2万元/平米。5月14日首次取证的保利云上云上悠镜花园，即保利云上项目，总计236套房源，有87组购房者报名，其小高层精装单价约22000元/平米。

5月20日，电建地产洺悦御府，即电建地产长运东安项目三批次242套房源取证。据现场目测，该项目基本上趋近于现房，均为11层以内产品，其清水单价15740-20546元/平米。由于，该项目紧邻地铁口，且与东安湖公园仅有一街之隔，也算得上东安湖板块项目。

目前来看，东安湖板块已经入市的项目，绝大部是央企国资开发的，包括华润、华侨城、保利、电建等，近期取证的新希望锦粼云境项目，也是实力民企新希望与本土国资企业经开兴东一起开发的。

其中，新入市的项目保利云上、新希望锦粼云境，以及即将入市的恒邦天府云玺项目，都是超百亩的大盘。值得一提的是，因为东安湖湖区和公园的园林式规划，使得包括华润置地未来之城、新希望锦粼云境、华侨城保利云上在内的住宅项目，几乎都是纯粹的湖居项目，恒邦天府云玺项目则与东安湖公园只有一街之隔，相比青龙湖、兴隆湖、怡心湖的部分湖居项目，更算得上是真正的湖居产品。

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截至目前，环绕东安湖湖区及公园的项目，正好包含了新希望锦粼云境、保利云上、华润置地未来之城和恒邦天府云玺，其中，新希望、保利和恒邦天府项目，于今年加入了东安湖住宅市场供应。

事实上，东安湖板块，除了已经建成的大运会场馆及酒店等配套设施，以及在建、在售的住宅和商业项目，还有在建的在建的大华股份西南研发中心和待出让地块。未来，东安湖板块可售住宅还比较多，位置和产品的可选择性也还多。

作为最早入市，且长期单盘占据东安湖板块住宅销售市场的华润置地未来之城，相信绝大部分购房者已经非常熟悉。在此，我们更多地讨论一下新希望、保利、恒邦天府等项目。

新希望锦粼云境项目，位于桃都大道中段北，毗邻新城吾悦广场，距离地铁2号线书房站不到500米。该项目是整个东安湖板块住宅项目中，距离地铁站，以及商业综合体最近的，与此同时，新希望锦粼云境部分产品还是直面湖区景观的。

可以说，对于刚需购房者，特别是不开私家车的购房者来说，买进东安湖住区的话，新希望锦粼云境无疑是首选。因为，该项目占据了最佳的公共交通资源，以及商业配套资源。2021年9月17日，新希望地产以底价6600元/平米，摘得东安湖约143亩住兼商地块，后引入经开产投集团合作开发，即新希望锦粼云境。

沿新希望锦粼云境进入湖岸南路，与东安湖主要湖区岸边的东安书院，隔街相望的便是保利云上项目的营销中心。

2020年4月22日，华侨城与成都龙泉驿区政府举行了锦绣天府综合开发项目实施协议签约仪式，总投资金额158亿元，签约项目包括锦绣天府一期、东安新城CAZ片区、洛带川片区综合开发等项目。随后，同年7月23日，华侨城以成交楼面价2660元/平米，拿下东安湖片区137亩商住用地；8月4日，华侨城以成交楼面价4470元/平米，拿下东安湖片区岐山寺路以南168亩商住地块；8月6日，以总价约8.36亿元，摘得东安湖片区一宗约70亩的商业用地。

在东安湖累计获地375亩的央企华侨城，选择了与央企保利联合开发，保利云上作为东安湖湖区的核心住宅项目，占据了最佳的地理位置。双央企的联合开发，给予了该项目超高的安全边际，目前，保利云上项目正在如火如荼地施工，未来一年时间，将是项目集中推货的节点。

东安湖板块的另外一个新项目，恒邦天府云玺，位于东安湖公园西侧汽车城大道左侧，临近地铁2号线连山坡站，直线距离仅500米，但有约800米左右路程，亦算是一个东安湖板块的地铁盘。与其它几个项目比较，恒邦天府云玺虽紧邻东安湖公园，但确实不在东安湖公园内。

可以看到，截至目前，作为民企项目的恒邦天府云玺，已经接近封顶，工程进入略早于另外两个新项目。资料显示，2019年11月，四川本土房企成都恒邦锦东置业有限公司，即恒邦天府集团，以3770元/㎡的楼面地价底价，竞得大面街道车城大道以西，面积约152亩，容积率为2.0的住兼商用地，进驻东安湖板块。

综上所述，新希望项目住兼商用地约143亩，保利云上项目住兼商用地300余亩，恒邦天府云玺项目住兼商用地约152亩，再加上华润未来城剩余房源，2022年，无疑是东安湖板块住宅集中供应的高峰期。

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事实上，华润于2018年底拿地的时候，东安湖片区还叫皇冠湖片区。

2019年3月31日，成都市与华润集团在成都签署东安湖体育中心主体育场投资建设合作协议。根据协议，双方将以2021年第31届世界大学生夏季运动会场馆建设为契机，在东安湖体育中心主体育场建设及运营管理、城市片区综合运营等方面开展合作，实现互利共赢。

也就是说，从东安湖概念提出至今，也才3年时间。

资料显示，东安湖城市中央公园规划总占地面积近4000亩（含东安湖水库面积），比2400亩的锦城湖公园，3450亩的天府公园、2855亩怡心湖公园都要大。开工时间为2019年5月，工期1290天，总投资达到70亿元。

作为大运会的配套工程，东安湖公园已如期呈现。与兴隆湖、怡心湖、青龙湖等不同，东安湖公园的湖区由多个水域组成，绿道与水道相互环绕，打造了更多的园林景观。这亦使得分布在东安湖公园四周的住宅项目，拥有了更多的景观资源，而非单纯地看个湖。

就地产板块而言，我们更倾向于把东安湖公园周边数个紧邻湖区，能够与东安湖公园景区触手可及的项目，看作是东安湖板块。

作为成都最年轻的湖居板块，东安湖板块的起点很高，与同是人工湖的怡心湖不一样，东安湖板块，除了华润的住宅项目是在东安湖公园落成前就开始销售，其余各项目都是在东安湖公园和周边配套落成后，才开始逐渐入市的。

就东安湖公园而言，目前，购房者买入东安湖板块，正是“所见如所得”。

那么，东安湖板块的房价水平究竟如何，未来空间还有多大？首先，从板块价值来说，东安湖板块，应大运会而生，起点非常高。其位于成都东的龙泉驿区，距离主城不算太远，未来一两年将是成都楼市的明星板块。其次，因其独特的地位，参与东安湖板块开发的房企大都是央企国企，以及龙头房企，在经过两三年的基础建设之后，目前，该板块已经兑现了其价值。然后，我们认为，从市场反应来看，目前该板块2万元/平米的单价，基本能够被接受，未来，随着楼市政策放宽，市场回暖，以及东安湖板块各项目入市，该板块内的优质项目，仍有空间。

可以预见，在东安湖公园等配套设施全面落成，并开放以后，东安湖板块的房地产市场，其实好戏才刚刚开场。