前两天,继碧桂园、龙湖、美的置业后,发债“示范房企“名单再扩一员。
5月19日中证报消息,新城控股拟于近期在银行间市场发行一支中期票据,金额不超过10亿元,期限或为2+1年,暂定于5月下旬发行。受此消息影响,新城当天股价大涨7.38%。
这说明,新城控股的境内发债得到了监管部门的大力支持。在美元债融资已断流、销售腰斩情况下,公司通过境内发债输血,能暂时缓解流动性压力。
本次优质房企发债放松,早有预兆。在5月5日,证监会、深交所发文,就说要积极支持房地产企业债券融资、支持房地产企业合理融资需求。当天,财经锦河眼在文章中也做了分析,当时断言:龙湖、旭辉、新城、碧桂园等公司,估计后面会发波债。这才过了2周,果然预言应验了。
眼下的新城控股情况有些阴阳不定,本是稳健房企,三道红线2021年也全部转绿;但4月销售却腰斩,评级近期也被穆迪下调。那么,该公司情况如何?债务会不会逾期?项目会不会停工?
01 销售、融资
首先,销售方面,情况不佳。公司4月销售同比下降56.53%,较3月降幅扩大14.75%;1-4月销售也同比下降了43.07%,可以说直接腰斩,且1-4月销售跌幅不断在扩大。有意思的是,新城这个销售降幅是直接写在公告里的,还比较诚实,其他房企不会这么干,都是报喜不报忧。
其次,融资整体稳定。尽管美元债断流,但境内债与银行开发贷与项目贷保持正常。此外。
1、美元债融资方面,基本已断流。上一次新城发行美元债还是在去年7月,规模3亿美元,至此已经近11个月没发过新债了。4月初,传出旭辉、新城等公司将采用备用信用证发行模式在境外重启发行美元债消息,但后续一直没进展,在目前情况下,发美元债可能性不大。
2、境内债方面,状态正常。本次新城将发行10亿中票,且61.72亿公募债也在稳步推进,足以说明境内债融资渠道畅通,并且政策较为支持。
3、银行开发贷等项目融资方面,情况也比较稳定。据内部人士反馈,与银行的开发贷等常规贷款也是稳步推进,没有出现限贷等不利情况。且新城的融资成本较低,基本不会去找信托这种高成本融资,因此债务情况比较稳健。
三道红线方面,新城也是处于绿档,不存在恒大那样的大雷。2021年末,新城剔除预收款项后的资产负债率为69.95%,现金短债比1.07倍;净负债率为48.12%,均在合理水平。
评级方面,仍处于安全状态,因此再融资与市场信心不会受到影响。惠誉和标普的长期发行人评级均为“BB+”,穆迪的企业家族评级(CFR)维持在“Ba1”,在房企中算是比较高的评级,离违约的C等级还差很远。
02 现金、债务
现金方面,还较为充足。截至2021年末,新城银行存款有462亿,而一年内到期的借款及利息是298.25亿,完全可以覆盖。此外,2-3月,新城提前偿还美元债、境内债超35亿;3月30日,新城又公告宣布回购1-2亿的股份。这表明它目前还是有钱的。
公开到期债务方面,据董事长王晓松称,今年一共是165亿。其中,1-3月份到期46亿元全部偿付完毕,除此之外还有56亿元在4-6月份到期,下半年到期63亿元。因此,今年新城剩余的公开债务在119亿以下,而新城在手的现金就有400多亿,融资稳定,基本是可以偿付的,可以判断年内公开债务不会出现违约。
其他债务方面,主要是银行开发贷等项目贷款,在销售稳定、融资正常情况下,是可以正常偿还的,目前新城销售出现大幅下滑,但融资稳定,现金流充裕,因此判断也可以正常偿还。
股价方面,还算稳定,没有出现严重下滑。新城控股从年初29.13元跌到如今24.68元,累计跌幅15.28%。与碧桂园股价走势类似,3月16日金融委开会后,迎来了半个月的上涨行情,但后续地产仍为回暖,后又下跌。直到4月底,高层开会提及支持房地产,又重新短暂上扬。
此外,楼市放松还在继续,政策也在支持因城施策,后续会不断有利好消息出来。最近央行连续两次下降房贷利率,重庆、苏州、济南等二线城市首套房贷利率已降到4.25%,北上广深一线城市房贷利率也下调到4.45%;不少城市如武汉、南京、成都近期也放松了限购,整体环境利好楼市。
据内部人士反馈,新城最近项目销售额比4月份明显有所恢复与提升,基本面在好转。
03 结束语
综上,新城1-4月销售不佳,但融资、评级稳定,现金流充裕,近期销售有回暖迹象。
总体还较为稳健,年内不会出现公开债务违约,至少今年内不会爆雷,项目也暂时无停工风险。
特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.