杭州会出二成首付吗？利好措施、优惠政策频出，为什么还不买房？

01、前言

这段时间楼市放松了那么多的调控，几乎每天都有好多个城市放松调控，像是今天太原也把限购给打开了，首套房首付2成，二套房首付3成。

每天那么多城市都在放松调控，但是到现在楼市都还没能起来，本来在今年3月份就应该要来的成交量反弹，到现在都没有出现。

感觉大家对楼市的情绪也太低了，除了那些铁刚需，改善的人以外，大部分人还是在观望。

或者说，大家对自己的工资产生了很大的怀疑。

从2015年开始到现在这么久了，很多行业工资都没有涨，大家对自己能否抗住房贷，越来越不自信了。

对于很多基本面太差的城市，放松调控，还不如死撑着不放松调控。

因为像是一些本来基本面就不行的城市，之前房价下跌，很多人都可以归结于是调控太严格了，导致房价不涨。

如果放松调控了，取消限购、限售了，房价就肯定会大涨了。但如果说是取消了限购、限售，没有了调控，房价还没涨？那怎么办？

就像现在的哈尔滨一样，哈尔滨没有限售、没有限购，什么都没有，现在哈尔滨被大家说成什么样子了。

那如果像是南京、杭州等城市，把限购限售都取消完了，结果房价还不涨，那该怎么办？

02、杭州是否会有二成首付的政策出台？

近来，杭州多家银行宣布了降低首套房贷利率20个基点，目前率先做出4.8%利率的，只是部分国有银行和股份制银行。

接下来，大概率首套利率4.8%预计很快就会全面铺开。

不过要提醒的是，目前新房能做到部分银行4.8%的利率还是比较少的，想要这个利率，需要有良好的流水和征信；

而且就这几天来看，杭州很多新房项目的首套利率还维持在4.9%-5.0%，二套5.2%左右。

至于现在能不能拿到4.8%的利率，具体要看新房合作银行的具体要求，有的是以网签为节点，有的以办理按揭贷款时间为依据，具体请先咨询销售和相关银行。

现在全国范围内，自上而下的利好政策是一茬又一茬。

此次LPR下调，利于市场预期，修复之前因悬而未决的房地产税受挫的信心，所谓信心比黄金更重要嘛。

那么杭州是否会有二成首付的政策出台，我想概率渺茫的。

一来我们可以看到，517新政还是很温和的刺激，只针对于羸弱的二手房市场，对新房市场并没有有直接利好措施。

二来像认房认贷政策也没取消，三孩家庭即使有无房户倾斜，但不会再给到三成首付的优惠。

当然不排除在新政成效不足的以后，会有更多放松政策出炉，但二成首付是很难见到了。

因此对于刚需买房而言，即使有压力要有迎难而上的勇气，也要有见好就收的心态不要错失良机。

很多媒体解读，这是对楼市的利好。

我不否认，这的确会对楼市形成利好，也符合当下整体政策的导向——支持（刚性和改善性）住房需求。

但是，这更是对银行的利好。

在此之前，并不是所有的地方银行都已经贴身肉搏，贴着底线给房贷利率的。此次降低基准利率，其实是给了银行降低了成本，获取了更大的操作空间。

对于情况糟糕的城市，给银行让利，就是实打实的降低购房者的购房成本。

对于情况比较火热的城市，很多银行可以选择不动或者少动加点，银行的利润空间就出来了。

对于行情还行的城市，在降低购房者成本的同时，给了银行更大的利润空间。

银行有了利差空间，自然会加大放款的意愿。

另一方面，当下的杭州楼市，很多人都在问改善买房，优先品质还是地段？

这是困扰当代购房者的永恒话题，尤其是像杭州这种新一线城市，一套房动辄数百上千万，逼着大家只能二选一。

然而难度仍在升级，如果你稍微关注楼市，就知道今年杭州新房刮起了“纯改风”。

望江新城、东新、奥体、桥西等改善板块统统将户型做到了200方以上，萧山市北、铁路北站将起步户型做到了127方，就连三墩北、星桥等刚需板块的户型也在变大。

恰逢新一轮限价调整，购房门槛再度上升，如果选择地段，就注定要牺牲品质买老破小。

03、那么多利好措施、优惠政策，为什么还是不买房？

地方出台了那么多利好措施、优惠政策，人们为什么还是不买房，他们到底在想什么？

举个例子，某三四线城市XX花园，三期新房单价16000，一期二手房市场成交价在10000，比新房便宜30%多，业主是2015-2016买入的，卖房的业主很多都在亏本卖房，只有那些非常缺钱的业主才会割肉卖房。

这种情况下，购房者按理说应该积极买房了吧，事实上情况恰恰相反，他们都在观望或者疯狂砍价。

有这样一位购房者，某业主已经愿意以80万卖给他一套80平米的二手房，同小区同户型新房在120万以上，结果签约前购房者放鸽子了，说要再等等看，理由是口罩问题叠加美联储加息缩表，房地产说不定要大跌，到时自己就能白菜价捡一套房子。

这种情况很普遍，结果是这个楼盘半年也很难成交一套二手房，新房就更加难卖，楼市就是这样萧条下去的。

大多数购房者的真实想法是，疫情来了房企应该白菜价卖房，二手房业主也应该腰斩价割肉。

如果以市场价买一套房子，每年增值大约跑赢通货膨胀，这样的致富速度太慢，也不刺激，尽量是等房价大跌后白菜价捡漏，这样就能一夜暴富。

有的城市放松调控被默许了，有的城市放松调控被喊停了，总结起来，降低首付、降低利率、取消限售、提高公积金额度、发放购房补贴、减免购房税费，采取这些措施鼓励买房的，几乎都被默许了；

而取消限购、扩大非限购区域、鼓励外地人到本地投资买房、大幅降低人才买房门槛，采取这些措施鼓励买房的，几乎都被喊停了。

为什么？

因为房住不炒是底线，自己的城市购房需求不足，可以想方设法鼓励本地人买房，不能抢其他城市的购房需求，更加不能无底线鼓励外地人进来投资、投机买房；

尤其是一二线城市，不能无底线鼓励全国老百姓到本地投资、投机买房，不能面向全国割韭菜。

现在很多房产专家说，国内房价下跌是调控把房价搞下跌的，而实际上国内房价下跌，只暴露了一个问题，那就是国内房价和国内的收入水平真的不符合，不匹配。

如果现在按照国外的房地产市场来管理的话，那就是不要限购、不要限售，然后房地产税税率为1%起征，也没有免征额，也别说这个高，国外的房地产税就是这样的。

那么大家想想，如果我们国内真的按照这1%来征税，有多少人会交不起税而卖房？

那么这些人为什么交不起税、为什么要卖房，核心原因还不就是我们的房价太虚高了，收入根本不匹配房价，所以只要按照市场化的原则来管理楼市，房价就直接歇菜了。

现在楼市调控，看着是在打压楼市，但实际上是保护了楼市。因为如果按照市场化的房价，那么房价就不可能涨到这一步去。

如果没有楼市调控，就让房价自己涨自己跌，什么都不用管，现在包括北上广这种一线城市，房价撑死了只有现在的一半价格。

04、总结

国内这波房价到现在都没涨起来，核心还是刚需都没钱了，炒房客虽然有钱，但是他们不入场，还在那等房地产税试点落地。

然后楼市就很尴尬了，刚需买不起，炒房客不入场，就僵在这。

举个简单的例子，国内一个二线城市，像是南京，非常普通的一套房300万，首付90万，贷款210万，分30年还完，每年房贷14万左右，也就意味着每年的收入要在30万。

现在这个年头，每年收入要稳定在30万，大部分人都没这个自信的。

房子还在那，但是刚需已经不行了。

就像一群太监逛青楼，只能眼馋，而没有实际行动的能力。

就像类似于学区房，很多家长买房时没办法不关注学区政策，因为当下的学区房房价太高了，一般来说好点的学区房房价都是这个城市平均房价的两倍以上，个别顶流的学区房房价是这个城市平均房价的4倍以上。

这些房子的价格能远超这个城市的平均房价，靠的就是学校优势，没有了学区的优势，房价支撑点就没了。

举个很简单的例子，像是南京那边，有学区和没学区的老破小，一个是2万5，一个是6万，价格差一倍多，如果6万买了学区的老破小，结果学区政策变了，房价跌了，一套房随便上百万的跌幅。

家长怎么可能不心疼。

除非这个家长是有钱人，不过人家有钱人的孩子上学是不用买学区房的，只有中产比较积极买学区房。

中产买房跌个100万、200万的，很肉疼了。

让他们平常心看待学区政策，很难的。