商住合并后，新城控股还好吗？

在地产行业，同时做住宅和商业综合体的，把住宅和商业项目分开的公司并不多，比如有名的华润和龙湖，住宅和商业项目都做的比较好，但并没有分开，从行业发展趋势来讲，合并是大趋势，即使不是因为这两年地产行业不太好，但合并应该也是必然的。

可能新城从早期的发展中分开是为了更多的模仿万达，因为当时新城挖了很多万达的人，但如果按照住宅的架构，首先薪资上就无法满足，地产行业中住宅项目总薪资通常是月发5万左右，但万达项目总其实基本更类似住宅开发中的城市总角色，薪资通常月发到10万，除开薪资，独立开来的确也是很大的促进了新城吾悦广场的发展和推进，使得新城控股在前些年一下子就冲到行业排名前10名。

后来的事情大家都知道，老王事件之后，新城排名逐年下跌，克而瑞排名2019年第8，2020年12，2021年排16，2021年全口径销售额2340亿，权益销售额1723亿，排名13位。由此也看到，虽则近几年排名不断下降，但并没有出现当初很多人预料的全面崩塌，包括里面的一些员工，不少人在老王事件之后并没有并挖走，包括我联系过多次之前接过旭辉offer但却没有入职的一个人，前几天有个职位沟通我发现他一直还在，听说当初是小王极力挽留并承诺从职能总转项目总，看他经常朋友圈发的信息来看，倒的确是给他这个转型机会了。

来看下新城控股2021年报情况：2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米，实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64 ％；报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。年报看起来还不错，股东净利润能够达到126亿，相比另外一家也以商业综合体出名的宝龙，其股东净利润是宝龙的两倍，当然宝龙的利润率更高一些，因为宝龙营业收入只有399亿。

去年年底，新城进行区域合并，终结了其多年商开住开相对独立的运营体系，很多人觉得突然，但从行业的情况来看，商开和住开分开的情况并不如合在一起更能增加合力，如果说在行业高速发展时期分开的话能够带来商业项目更快的增长和发展，但现在行业收缩的时候，这样的高成本低效率的模式是很难持续的，不过商开事业部独立运作很久，因此利用区域合并的机会将商开住开合并也是一个比较好的处理办法，当时传裁员40%，的确区域合并加上商住合并调整的人员数量还是挺多的，尤其是区域和城市平台的很多职位面临取消和重叠，不过这对新城的降本增效应该会起到比较好的作用，按照其营业收入，利润率增加一点点总体利润就会增加不少，预计其今年的年报利润率可能会提高。

另外新城三道红线绿档，债务情况还好，预计其排名能够稳定在20强，总体发展还算不是太差。我们也可以看到，商业开发项目占比比较大的房企相对来说要比只做住宅的要好一些，主要是商业开发项目无法过于强调高周转，资金杠杆没有那么高，另外拿地方式比较注重商业勾地，也不太会拿很多高价地。

新城的人才在市场还是比较受不少公司欢迎的，商开的中骏就比较喜欢，记得前两年就挖了大批新城商开投资的人，甚至旭辉也喜欢，不过总体而言，由于新城商开的不少人是从万达过来的，早一批的这些地产人年龄、学历是个问题，所以很多人不太好推荐。反而其住宅人才尤其是项目总人才，就看到多家的公司招人最后是录用的就是新城的项目总，总体人才比较好用，可能是跟新城的项目总都是大项目总，不少人同时做多项目管理的，新城的品质也要比碧桂园、中梁等高周转的要好些，因此人还是比较好用的。

不过新城住宅商业双线发展的模式未来挑战不少，主要是吾悦广场的定位主要在三四线城市，不仅仅是项目的去化问题，这些吾悦广场的运营也会是个问题，虽然是模仿万达，但跟万达广场的差距还是非常大，这个问题我之前分析过的中骏也存在，两者的城市定位也差不多。商业运营也是把双刃剑，运营做的好，会对商业项目开发起到很大的促进作用，如果运营做得不好，开发也会受其影响。