南京放开限购第一枪熄火，房产中介称才发布两个小时就叫停了

房子永远是国人的焦点，限购则是房产中的热点，南京这次放开限购政策两小时即取消则成了沸点。

限购令对于我们普通人的影响实在是太大了。

对于刚需购房者来说，有一部分人因为限购令直接失掉了购房的资格。

如那些刚刚毕业的大学生，以及在本地没有缴纳一年以上的保险社保等人，就因为这一条规定直接买不了房。

对于那些炒房的投资人来说，根本就没有机会在热点城市买房牟利断了他们的财路。

很多的人对于限购令这条非常有用的政策进行抨击，我觉得他们是对于这个限购令没有了解。

其实我觉得限购令是整顿房地产市场的一种非常好的良药。

至于有些网友们所说的限购令以及后面的阴谋论之类的，我觉得应该网友自己应该有自己的观点，不跟随他人后面人云亦云。

有的人靠着唱衰房地产市场斩获粉丝无数发了大财，他在房价一两千元左右的时候就说房价一定要跌落。

可是30年过去了，买了房子的人都成了百万甚至千万富翁，那些没买房子的直接悔的肠子都青了。

而那几个唱衰房地产市场的几个大V,无一例外地都偷偷地买了好多的房子，这不能不说是一个冷笑话。

忽悠别人不买房子，自己偷着买，都是些什么人啊，真的是很无语。

*其实房子是有几项成本的。

不过很多人根本就没有仔细地思考这件事情，房子的哪一项成本在未来几十年内都不可能下降反而要上升，除非发生战争和天灾以及全球大崩盘甚至像日本那样的经济危机等。

不过本人乐观地预测上述不利的因素极少会发生。

第一就是建筑成本。

建筑成本是越来越高的，原先一个大工一天也就是十几块钱，现在一个大工500块钱都没有人去干。

想着让有点技术的大工来为你干点活，对不起，先支付高额的工资没商量，还要一天一结算的，否则免谈。

第二就是土地成本。

原先的土地，我记得刚开始的时候每亩也就是10万块钱左右，甚至连10万都不到，只有六万元。

现在，一块城市中心的地皮每亩过千万的也不在少数。

每亩1,000万元意味着什么？

按照现在建房比例容积率是3来计算的话，每平方米至少要10000000/667/3=4997.5元。

也就是说光地皮钱算在房价中就每平方米有近5000元。

而原先地皮的价格几乎可以忽略不计。

60000/667/3=29.99元，还不到每平方米30元。

第三是各项税费。

其中增值税百分之十七，当然可以抵扣进项税，应该进项税不是很大。

另外还有城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、契税、耕地占用税、土地使用税、房产税、个人所得税、企业所得税、车辆购置税、土地增值税等。

另外还有各个环节中的配套费等各项费用大约近60种，这个网友们可以到网上查看，我就不五列举了。

这些税费加起来能够占到整个房地产价格的百分之二二至三十。

第四项就是小区的绿化、路面、水电暖、幼稚园等基础配套费，内行叫小配套费，也是一笔不小和开支。

第五项就是开发公司的成本。

例如要支付开发公司人员的工资福利等，银行的利息以及其他费用的。

第六项是销售费用。

因为有的开发商要将这些房子交由专业的团队进行操作，也是要付出一部分费用的。

第七就是开发商的利润。

第八项是其它，有各种不可预见的因素，例如开发项目发生事故死人，开发商为了平息事件也要花钱的。

随着我们国民收入的不断上涨，可以预期未来房价会上涨不会降低的。

这在全世界都是通例，除非出现了像日本这样的经济大崩盘。

其实我们对于房价的关注还在于我们的投资渠道确实太少了，除了房产就是股市，还有基金以及银行存款等，就这么几个渠道。

现在股市基本上成了割肉割韭菜的割肉镰刀，买基金又出现亏损，存款利息又太低，真的是很难受。

现在物价又上涨的这么快，为了手中这点有限的存款不贬值，普通老百姓生活的实在是太难了。

*对于开发商的利润，大家都感到非常地好奇，到底他的毛利润到底有多少？

可以说，以前的开发商毛利润是非常高的，甚至达到了百分之几十，那是因为当时的政策不明，导致有人钻了空子。

现在可以说国家的调控和监管已经很到位了，再像以前那样有很高的利润恐怕是一种妄想。

其实房地产利润10%已经是非常地高了，它的奥妙在于以量取胜。

一个60万平方米的楼盘，如果每平方米10000元，利润达到10%，那么它挣取的利润就是好6个亿。

不用说6个亿，1个亿就是亿万富豪了。

但是开发商现在也并不是铁定挣钱的。

对于那些在以前先行吞下地块的开发商来说，还能够盈利，甚至能挣大钱。

但是以现在的价格拿地，基本的毛利润也就控制在10%左右就很厉害了，不会太高了。

但是房地产行业是一个大进大出的行业。

如果要是产生了10%的亏损，那么这个开发商一个项目下来以后就永远进入了地狱，再也没有翻身的机会了。

因为他这一辈子去干什么行业也挣不了这个亏损上亿的钱，只能是背负着沉重的债务，甚至祸及子孙。

我说的并不是什么危言耸听的事情，大家身边肯定会发现有的开发商最后跑路了等，那么这个开发商在这个行业内，甚至其他的行业内一辈子别想着再翻身了。

一旦因为这个开发商破产就已经被列入了老赖黑名单，再想翻身几乎没有这个可能。

有一句老话说得好，看到贼吃肉没看到贼挨打，这句话套用到房地产商身上来说的话，就再形象不过了。

看到那些房地产商整天油头粉面，梳着大背头，坐着奔驰宝马车，好像非常地风光。

没想到，过了没几天这个开发商就已经破产了，有的还跑路了甚至进了监狱，这样的人肯定也不少。

我这样描述并不是替开发商说话，更不是看那些开发商的笑话，我只是以一个旁观者的身份来描述这件事情。

因为毕竟站在局外人来说的话是非常中立的。

俗话说当事者迷，旁观者清。

*我身边就有这么一个朋友大龙。

大龙原先是已经做建筑工程做了几十年，靠着他的辛苦劳作，也积攒了不少的钱。

当他看到别人开发房地产挣大钱的时候，眼红了，忍耐不住心中的冲动，于是就跑到了一个近郊村签订了城中村改造项目，想着挣大钱。

不过这个城中村改造项目，它是有操作技巧的。

就是要先把对外销售的保障商品房建起来以后对外销售，先赶快回笼奖金，然后手中有了钱再进行其他的操作，例如给村民安置房进行建设的。

可是这个建筑商大龙是个大老粗，根本就不明白其中的道理。

大龙在和对方签订合同的当中盲目求大，于是就跟对方签订了先建好村民的安置房，再去建设对外销售的商品房，正好是一正一反。

结果大龙投入了上亿的建设资金也没有将村民的安置房封顶。

这个大龙以前最多也就是挣了两三千万的样子，现在投入1亿多的资金根本就不能满足建设的需求。

村里原来的房子都拆除了，村委就催大龙赶紧建设好安置房回迁村民。

大龙没有办法于是就到社会上借了高利贷，结果把他原先的老本吃了个净光，而且到社会上借了这些高利贷压垮了他，直接成了还不起钱的老赖。

最后大龙被别人举报到了公安机关，最后以非法集资入狱判了刑。

这是我身边活生生的例子，一点儿也不掺假，都是我经历过的事情。

*限购令

说白了，适用的地方就是房子非常热销供大于求的城市，不可能出现有大批鬼城的城市房子卖不出去还出现限购令的情况。

而这些一二线城市或者是经济发达的城市，房产根本就不愁卖。

于是就催生了很多的投机买房者，买上房子以后再转手牟利。

限购令对于这些投资买房者无异于头顶上的核弹，直接让他们失去了进入市场的能力，全部消灭了投资购房者。

当然这种限购令同时也是一把双刃剑，在清除投资买房者的同时也伤害了一部分刚性购房者。

不过总的来说，限购令是一项非常有效的措施，它的作用就是保护了真正的刚性需求者和普通的大众以及中等收入者的利益。

首先我们来看一下这个限购令的历史。

其实我们在唐代就已经出现了限购令，买房规定要先问亲邻。

明朝和清朝就是不允许当官的在他所任职的工作区域内进行购房，防止腐败的发生。

住房限购令是2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。

9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。

截至2011年2月，已有36城市提出限购；新一轮住房限购城市将翻番达72个，高压调控楼市跌入“冰点”，房价将得到遏制。

2011年8月17日，住建部下发二三线城市限购标准；12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

2014年6月26日，呼和浩特取消住房限购令。

2014年9月26日，苏州市住建局确认，苏州五大区全线取消限购，90平方米以下房屋也取消限购令。

“限购令”是指政府出台的房屋限购政策，出自2010年4月30日北京出台的“国十条实施细则”，从2010年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。

这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。、

此后，相继有49个地级以上城市实施“限购令”。

2017年3月份以来，河北涿州、保定、张家口，安徽滁州，海南三亚，浙江嘉兴嘉善县，江西赣州等三四线城市纷纷启动限购或提升首付比例。

2017年12月，限购令入选2017年民生热词榜。

2018年3月16日，“3·17”限购一年后北京楼市回归理性 新房销量减半。

实行情况限购影响实施扩至继续执行取消执行社会评价历史渊源分布城市华东地区：

上海市，江苏省（南京，无锡，苏州，徐州），安徽省（合肥），浙江省（杭州，温州，宁波，金华，绍兴，舟山，台州，衢州，丽水）。限购令漫画华南地区：广东省（广州，佛山，深圳，珠海），福建省（福州，厦门），海南省（海口，三亚）。华北地区：北京市，天津市，山东省（济南，青岛），河北省（石家庄），山西省（太原），河南（郑州）。中南地区：湖南省（长沙），湖北（武汉），贵州省（贵阳），广西壮族自治区（南宁），江西省（南昌）。西南地区：四川（成都），云南省（昆明）。西北地区：陕西（西安），甘肃（兰州），青海（西宁），宁夏（银川），内蒙（呼和浩特），新疆（乌鲁木齐）。东北地区：吉林（长春），黑龙江（哈尔滨），辽宁（沈阳，大连）。

主要目的中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。

为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展。

基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。

在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。

限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。

住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。

系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。

长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化。

具体内容中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：

各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。

该市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

暂停在该市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

2010年4月17日，“新国十条”出台后，各地将根据其房地产现状逐渐出现“限购令”。

我们来看一下北京限购令有有关内容，就会发现，其实，北京限购令真的是为了保护大多数人的利益的，炒房者没有了机会。

2010年4月30日，发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（即京十二条），即日起，每个家庭只能再购买一套商品房，三套房和不合规的外地人购房贷款被叫停。

比“国十条”更加严格的北京十二条政策(以下简称“京十二条”)发布并开始施行，“不让炒房”成为此项政策的根本意图。

2010年9月29日多部门再次出台调控新措施时，针对第一条中有关“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定，当天就有多位业内人士断言，史上最严厉调控措施——“北京限购令”或将在全国推广。

其后深圳、广州等多个城市陆续公布限购令。

北京于2011年2月16日正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，对于普通百姓最为关心的限购政策。

文件要求，自发布之日起，对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房。

对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，以及无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

住建部将会同多个部门完善信息共享和购房人资格审查，对提供虚假证明的购房人不予办理产权登记手续并由购房人承担经济和法律责任。

在住房信贷政策方面，要求切实实施差别信贷政策，要求各金融机构和公积金管理中心对二套房购房者切实执行首付比例不低于六成，贷款利率1.1倍的政策，对违规行为要严肃处理。

*我的感悟

明白了上述限购令的来龙去脉以及内容，我是很坚持限购令的。

不过我对于南京二个小时就将发布取消限购令的做法感到无语，这么大的事情可不是什么儿戏，也太不认真将限购令当回事了，所以才引起这么大的关注和影响。

房子的哪一项成本在未来几十年内都不可能下降反而要上升，除非发生战争和天灾以及全球大崩盘甚至像日本那样的经济危机等。

不过本人乐观地预测上述不利的因素极少会发生。

所以我认为今后几十年房子下降的可能性不是很大。

个人观点，仅供参考。

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