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释放信号!上海今年住房用地猛增 44.7% ,房价会跌吗?

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文 | 华商韬略 木木

疫情即将过去,上海正在复苏。停摆两个月后,上海房地产市场会怎样?房价会如很多人预料的那样出现回落吗?

答案或许在4月底公布的这项计划中。

4月26日,上海市发布了《上海市2022年度国有建设用地供应计划》, 2022年全市涉住宅用地计划供应面积为927-1067公顷,相比2021年,今年的供应计划基数增加30.6%,上限增加17.3%。预计其中的供应商品住房用地为522-592公顷,占供地计划的22%。如果按中位数计算,2022年商品住房用地供应比2021年增加了172公顷,增幅高达44.7%。

多年来房价高企不下,供求关系一直紧张的上海,突然发布这样一则“超量”供地的消息,对计划购房的群体意味着什么?

一直以来,包括樊纲、任泽平等在内的许多经济学家都认为,导致一线城市高房价的一个重要原因是供求关系。住宅供应量小于需求量时,房价易涨难跌,而当住宅供应量大于未来需求量时,房价就会出现下跌趋势。

纵观上海近年来的供地计划,不难发现2018年是个转折点,此前上海每年供地计划基本控制在2000公顷以下,自2018年开始,基本每年供地都超过了2000公顷,在2019年达到10年新高后第二年有所回落,2021年又开始出现增长趋势。

尽管从数据来看,上海的供地计划近四年来基本在增长,但需要注意的是,在供应计划中住宅用地占比并不高,这使得上海新建住宅供应长期处于紧张状态,新房库存面积也从2020年开始逐月回落。


上海易居房地产研究院《百城住宅库存报告》显示,近27个月上海商品房供应总面积为1989万平方米,总成交面积为2254万平方米,截至今年3月底,存销比已降至6左右,远低于北京16.5、深圳12.6和广州10.9。

因此4月底这份计划一经公布,舆论关注的焦点就聚集在了住宅供应上。

此次涉宅用地中商品住房供应占比21.7%,比去年增加了4个百分点,按照计划,今年上海住宅用地紧张的局面将会大大缓解。

未来供地增长可期,另一方面,这座城市的新增需求也在变化。

经济学家任泽平曾直言,“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。新增人口是影响某个地区房价的另一主要因素。


注:图片来自任泽平微博

从数据来看,深圳、上海、广州、北京依然是全国人口净流入最多的城市,但近几年,随着全国人口净增长不断下降、国内产业布局的调整、大城市中心城区人口控制政策以及部分二三线城市的崛起,一线城市的人口增长率一直在下滑。

其中最明显的是北京,《北京统计年鉴2021》显示,2020年北京常住人口为2189万人,比上一年减少了1.1万人,自2017年以来,北京连续4年常住人口出现小幅下降。

上海的情况相对平稳,但近十年来常住人口也仅增加了185.17万人。

根据2019年上海市国民经济和社会发展统计公报,2019年末全市常住人口总数为2428.14万人,常住人口自然增长率为1.5‰,至2021年末,上海全市常住人口为2489.43万人,自然增长率为-0.92‰。

如果按照目前人口增长趋势,短期内上海的住房需求应当基本趋于平稳,在需求不变甚至可能减少,但供应加大的情况下,上海房价或将结束一路高歌的局面。

但需要注意的是,2022年这份供地计划中依然存在明显的区域分布不均衡问题。

2022年的商品住房供地基本集中在嘉定、青浦、松江、奉贤、临港等“五大新城”,占商品住房用地新增总量的90%,对比徐汇、长宁、静安等7个区的商品住房用地供应总量减至23.5万平方米,而核心区域黄浦区和虹口区的供应量则直接为0。

换句话说,供需平衡差距的缩小势必会使上海平均房价趋于稳定,但核心城区的房价恐怕依旧难以撼动。

——END——

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