给买学区房的朋友泼泼冷水

最近几场直播我经常提到一点，西城外区调，东城撞大运，海淀很严峻，朝阳把心悬（如果你还不明白什么意思可以私信问小白）；

其实就想表达的就一个意思：上学依然不稳。

最近2-3年买学区房，你仍然抱着按照入学下限逻辑选房，既要接受大概率上不了目标小学的现实，更重要的是小升初的通路预期也要降低。

简单聊聊我的看法，今年西城大部分学区外区调剂，和去年比只严不松是大概率事件，判断依据就两个，一是适龄儿童增加，新设置了不少全区招生学校，这招是为了分流入学压力，说明西城学位更加紧张了，二是重新划片，各学区都加了1-2所中档以上学初中，小升初通路看上去变的更好了，我认为这也是为去年的多校政策打了一个相对温和的补丁，毕竟去年没有做到让所有家长都满意，让家长心里上接受外区调剂，这算是一个积极的动作。

再说说我的建议。

1.如果是弱学区的学籍，全区招生的学校确实是一个提升入学上限的机会，家长朋友可重点关注，比如去年身边有买广外去德胜的几率。

2.小升初虽然每个学区派位中学下限提升，但因为学位紧张和这些中学参与派位的学区增多，上限降低了，也就是上好初中的竞争会更激烈。

3.逐渐走东城大派位路子的西城，未来直升校更香了。

4.25年之后上学的家庭，到那会儿招生政策能不能恢复单校划片，还是维持现有政策，都不好说，如果站在楼市角度，上学不确定因素越大，目前看对于房价过快上涨抑制作用越大，未来学位相对宽松的时候，外区调剂也许可以避免，但上学下限预期，要放在片区内真多校能否接受，再决定要不要买房，心理上可能更能接受一些，至于到底结婚买，孩子出生买，还是幼儿园再说，我觉得还是取决于兜里的钱和想明白现阶段购房需求到底是什么，现在上帝视角看过往政策，早上车上学肯定越稳，因为政策是卡房本和落户时间节点的，其他更多家庭权衡先上车品质次新还是直接上学区，要么因为钱少，要么纠结通勤，品质和保值，如果想住的舒服，保值求稳就果断次新，市区强通勤能牺牲品质，也没必要委屈自己非得天天起床作斗争，挤地铁。

5. 小升初虽然每个学区派位中学下限提升，但弱学区只是上限更高，下限缺陷依然存在。

6.至于板块利好，已经有太多深耕学区领域的教育博主分享观点，就不再展开说了，基本面我认为就是强者恒强，金德月依然是西城头部学区，其中“月”的补强最明显，价格向上抖的可能性最大，至于很多人看好的西城一般学区补强，我认为大家还需要理智对待，弱校虽然补了强校，但真占了便宜了吗？我表示存疑，你像陶白，原片区里本来就有八中，北师大这样的不错的学校，新增的北师大实验分是很难进的，四中广外自己片区都自顾不暇，能给陶白多少名额，我反正是存疑的？而且价格变化最终还得看政策执行，舆论引导（中介，大v们，家长其实你们都参与其中了），家长预期和市场反应等多面合力而成了，现阶段我认为偏弱学区还是共同“富裕”的方向，谈不上谁先富了。

从最近一年来看，你需要了解这么几点：

1. 房价受政策小的是次新商品房和好单位央产和公房；
2. 头部学区房，尤其是居住属性较差的老社区价格受政策影响较大，50-60年代的老楼和半地下，建议谨慎购买；

3. 受政策影响发生价格波动，学区房的回血速度，确实强于非学区二手房，原因还是在于购买力和关注度相对稳定，市场不好，上学也等不了，会有需求支撑。

当然还需要注意很多网络上不负责任的迷惑性消息。

1.谁跟你说上学一定稳，去年怎么着怎么着的，最近1-2年已经有不少打脸案例；

2.去年部分人在网上传播22年会比21和23年入学压力小，孩子少一些，但从今年各区教委的描述来看，实际情况是适龄儿童只多不减，这一点可以去看看西城海淀亦庄等地教委文件和相关新闻报道中对学位紧张情况均有预警描述；

3.自媒体洗稿成风，各行各业都是，像最近的一些学区消息，dd抄dx，房v抄dd，洗成花，流量为王，生意至上，没人为购房上学风险负责，源头信息错只能是满盘皆输，我只能提醒你们，在这个自媒体信息都不能保真和主观意味浓重，缺乏辩证思维的时代，学会独立思考，多去验证，否则买单的还是你自己。

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