新房极度稀缺的老沙区，还有没有好洋房？

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主城哪个区的改善群体混得最惨？

如果把重庆中心城区排个名，头排的位置非沙坪坝区莫属。

江北有大竹林、江北嘴；

渝北有照母山、中央公园；

北碚有蔡家；

九龙坡有九龙半岛、彩云湖；

大渡口有钓鱼岛；

南岸有南滨路、南山；

巴南有巴滨路；

渝中虽然供应少，但也有来福士、锦绣滨江、鹅岭峯等一众豪宅站台。

但沙坪坝的改善换房只有两条路可以走：

要么往西翻山越岭去西永大学城，但如今西永大学城都改姓了高，剩下一个物流园，翻山越岭不说，距离实在太远。

要么往北区井双新城，但区域还处于起步阶段，拿得出手的项目没有几个。

回到沙区老城，供应也十分稀少。

从2012年到今年首次集中土拍，沙区核心只供应了12宗居住用地，总体量仅仅只占到了主城供应总量的约0.9%。

数据根据2012年至今重庆土拍数据统计

另外，根据重庆市公共资源交易网上公布的预供应土地数据显示，今年沙区拟出让的9宗地中沙区老城只有1宗，体量只有约5.28万方，只占沙区供应总量的约5%。

数据源于重庆市公共资源交易网（截至2022年5月20日）

土地供应的稀缺导致沙区老城新房非常少，还有房子卖的几乎都是卖了多年的刚需尾盘，改善型物业是稀缺中的稀缺。

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没有新房，二手房也行啊！

但看看沙区核心现在的二手房市场，几乎找不到5年以内的洋房，而那些带电梯的次新洋房，价格已经非常高了。

华宇城的洋房别墅、俊峰香格里拉的洋房，建面单价已经站到了25000以上，有的甚至已经冲上了30000。即使是有16年房龄的蓝溪谷地洋房，挂牌价都高达20000。

大家可以看看下面几张图，感受一下来自核心区改善物业价格的暴击。

图片截自链家

其实除了房子的业态本身，对于沙区改善需求来说，他们关注的还有一个重要的因素就是开发商的品牌。

但由于供应太少，进驻沙区的大品牌开发商真心不多，其中最亮眼的也就只有万科了。

2016年国庆节期间，万科金色悦城售房凌晨都还有人在看房的热销场景，我至今都还印象深刻。

2018年6月，万科金域华庭首开即罄；2019年1-3月更是拿下老沙区成交面积和成交金额双冠王。

2019年10月万科招商理想城入市，受到市场追捧，在2020年更是以超33亿的销售金额登上了西永销量TOP3的宝座。

万科在沙区打造的三个项目全都成为了当时楼市的流量担当，同时万科在沙区购房者心中积累了非常好的口碑，不少人想要换洋房改善居住环境，首先想到的就是万科房。

但由于土地供应稀缺，想要在沙区住上万科洋房并不容易。

难道就再也没有机会了？

别急，在沙区改善需求的千呼万唤中，终于等来了万科在老沙区核心的两个新项目，一个是万科清水甲第，另一个是万科星光天空之城。

万科清水甲第实景图

万科星光天空之城意境图

众所周知，老沙区是一个教育大区，同时也是医疗大区，有着大量高收入的高知群体，学校的老师、医院的医生，再加上政企单位的公务员群体，也带来了大量的改善换房需求。

他们住惯了沙区，也因为工作原因，不想搬到西区北区每天忍受过隧道过桥的拥堵，要改善换房他们最好的选择是留在沙区老城。

对于这些人来说，万科这两个项目的出现，就像是给他们的改善生活带来了一道曙光。

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这两个项目都是主城非常稀缺的类型，但各有各的优势，我们分开来讲。

先看看万科清水甲第。

清水甲第的洋房最大的特点在于，它是主城唯一一个商圈1公里半径范围内的洋房。

万科清水甲第区位示意图

项目位于杨公桥，毗邻重庆大学B区，与三峡广场之间就隔了个南开中学和南开小学。

如果以五大传统商圈为中心，1公里为半径，你能够找到的洋房就只有清水甲第这一枝独秀。

核心的地段让它拥有非常齐全的配套和浓厚的生活氛围。

不管你是想去金沙天街买衣服，还是去磁器口古镇吃鸡杂，出门坐地铁一两个站就能到。

金沙天街（图源网络）

周边也都是成熟社区，到处是便利店、火锅店、烧烤摊、水果店，平时买包烟撸个串，你都只需要下个楼而已。

家里老人牙痛、孩子感冒，项目直线距离5公里范围内聚集了西南医院、新桥医院、肿瘤医院三所几乎是重庆最好的三甲医院，你可以随便翻牌牌儿。

项目周边密集地分布着南开小学、南开中学、树人沙磁小学、七中、一中、树人中学……随便拉出来一个都是数一数二的名校，教育资源密集程度更是无人能及。

要休闲散步，约13.5万方的清水溪公园就在家门口，稍远一点的沙坪坝公园、歌乐山森林公园都是周末遛娃好去处。

清水溪公园（图源网络）

更关键的是作为一个商圈房，它竟然还有约22万方的大体量，是难得一见的商圈大盘。

要知道核心区的土地很少有供应，即使有也是挤牙膏式的几万方，上10万方的都少，能达到20万方的更是用一只手就能数过来。

万科清水甲第意境图

大体量让整个园区拥有超5万平的园林景观面积，相当于7个足球场的面积，你敢信？

可以说，从外部到内部，清水甲第的居住舒适度都被拉满。

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现在清水甲第即将上线精装洋房产品，有建面约99平米和建面约121平米两个户型。

清水甲第建面约99平米户型装修建议图

清水甲第建面约121平米户型装修建议图

它们都采用了大面宽设计，最大的竟然达到了约17.9米，与大平层豪宅相比也毫不逊色。

让我印象最深刻的是它的方厅设计。

它把餐客厅公共空间进化成了一个新型方厅，把客厅的面宽拉长成为一个大横厅，多出来的空间可以是开放式书房、茶室，也可以是孩子的独立游乐区，生活拥有了更多的可能。

相比起那些把餐客厅放在一起的横厅设计，这种方厅把改善生活该有的景观视野和功能性拿捏得更加到位。

放眼整个主城的传统商圈，1公里范围内的20多万方大盘本身就十分稀缺，它的洋房就更是少有。

整个项目就只有200多套洋房，想要在沙区庞大的改善需求中找200多个改善换房的购房者，应该不难。

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再看看万科星光天空之城。

它的最大特点则在于，它是沙区核心最后一块低密纯洋房留白地。

万科星光天空之城意境图

项目是沙区唯一一块约21万方体量+1.28超低容积率的土地，这种极致低密的土地在核心区已经绝版。

1.28的容积率完全可以做个更高溢价的叠拼别墅项目，但万科竟然用它造了个纯洋房楼盘，足够奢侈。

这让它拥有了市面上绝大多数洋房项目都不具备的优势。

因为每降低0.1的容积率，就相当于绿地率增加了约1%，楼间距增加约2米，日照时间增加约15分钟，小区能增加约100棵树木，而你被邻居吵到的几率将下降约20%。

别墅容积率只做洋房，能让你真正体会到什么才是大小区。

万科星光天空之城园区景观示意图

项目的建筑楼间距最大的超160米，在你家的阳台卧室绝对听不见对面楼邻居的麻将声。

整个小区贯穿了一条长约600米的“星空绿轴”，满眼望去尽是绿意。

万科星光天空之城景观意境图

围绕着小区还有一条长约1.2公里的星河步道，夜跑打卡5公里，只需要围着小区转4圈就够了。

它还打造了一个5进园林大中庭，竟然有约8万方，相当于把半个沙坪公园都搬到了小区里。

万科星光天空之城景观意境图

万科在小区内设计了多种景观和休闲场景，约2万平米大草坪、森林、球场、儿童乐园、书吧应有尽有。

万科星光天空之城景观意境图

你可以带孩子在大草坪上放风筝、搭帐篷看星星；你随时都可以抱着球到球场来一场酣畅淋漓的球赛；老人也有专门的健身休闲空间，喝茶下棋十分惬意。

万科星光天空之城景观意境图

试问你还能找出哪个纯洋房小区有比它的更奢侈的尺度？

星光天空之城不仅大，还很高。它是万科在重庆打造的首个TOD天空浮岛社区。

项目位于歌乐山山脚，地势高，更因为是TOD上盖，小区整体抬高了约20米，再加上轨道站到小区之间规划了一个超大的公园，整个小区就像一个悬浮在空中的绿岛。

天空浮岛社区的好处就是能隔绝外部的噪音，还有非常好的景观视野，即使是一楼也能看得出去。

在重庆，类似的悬浮社区我能想到的，就只有照母山那个豪宅舜山府。

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你以为这就完了？星光天空之城还有更大的惊喜。

项目位于所在的新桥片区，与三峡广场直线距离只有约3公里，到9号线起点站新桥站之间也只有约600米。

也就是说，你与三峡广场专柜的口红之间只有3个站的距离。

更关键的是，根据规划，新桥片区老旧城区将全部拆迁重建，形成一个集TOD、商业、医院、公园于一体的“新城”，城市界面和社区环境将得到彻底的改善。

新桥片区示意图

如果要在沙区核心找一个能大量承接沙区改善需求的板块，就只有这片城市留白地了。

未来这里极有可能成为沙区的全新富人区。

想象一下，住在富人区的大楼间距、大中庭、大景观视野的纯洋房里会是什么体验？

万科星光天空之城意境图

如果是在北区，很可能是“心有力而余额不足”的体验，但在星光天空之城，我猜应该是一种捡趴活的体验。

它的精装洋房总价只要约140万起，惊不惊喜？意不意外？

项目有建面约82平米和建面约100平米两个户型。

万科星光天空之城建面约100平米户型装修建议图

万科星光天空之城建面约82平米户型装修建议图

它们都是大面宽的设计，采光通风面达到了近12米及以上，将景观视野最大化。

在保证空间尺度的基础上，景观阳台、生活阳台、飘窗等功能空间都有，连厨房都是U形布局，非常好用。

要知道140万在北区只能买到一套普通高层，而在这里却能买到一套居住舒适度非常高的低密纯洋房，简直超值。

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清水甲第和星光天空之城这两个高品质项目的出现，让我都有点羡慕沙区的改善了。

清水甲第是主城唯一的商圈1公里半径洋房，有商圈，有轨道，家门口就是公园，周边名校聚集，它的资源集中度堪称“王炸”。

万科清水甲第洋房意境图

对于那些想要享受核心商圈便捷、浓厚的教育氛围，又想要住公园洋房的人来说，清水甲第是最好的选择。

星光天空之城作为主城核心唯一的超低密度纯洋房大盘，大楼间距、大中庭、高地势让它拥有更好的居住舒适度，未来区域的城市面貌也将彻底焕新，如同悬浮在沙区老城的一片绿洲。

万科星光天空之城意境图

如果你想要在核心区改善换房，但是又受不了核心区老旧的居住环境，那么这个未来富人区的低密纯洋房会是你更好的选择。

这两个项目就像两束改善之光照进了沙区核心，不仅弥补了沙区核心改善市场的缺憾，更能让沙区的改善需求彻底翻身。

不管是清水甲第，还是星光天空之城，都具有非常高的稀缺性，放眼整个主城，你几乎找不到比它们更能打的洋房。

越是稀缺的东西，价值就越高。

未来核心区的土地只会更加稀缺，所以沙区那些有改善换房需求的购房者，且行且珍惜。