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实探纯新盘!西安东郊万科东望、龙湖云璟有哪些不可忽视的槽点

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实探纯新盘!西安东郊万科东望、龙湖云璟有哪些不可忽视的槽点

这天,你肯定被“西安首套首付降至20%,二套首付降至30%”的消息吓了一跳;但仔细看了却要骂娘。

一是,降低首付比例的城市是咸阳,不是西安!属于标题党“张冠李戴”。

二是,网传的“降首付文件”没有从官方渠道发出、也没有落款签章。

总之,这消息来得蹊跷,是真是假还有待官方确认!

毕竟有南京楼市松绑政策”半日狂欢”的先例,让笔者不得不感叹朝令夕改,古人诚不欺我!


马上2022年的上半年就要走完,西安楼市各区域也陆续有新盘上线,笔者也抽出时间去新项目上转了转,比如东郊的万科东望、龙湖云璟。

因为两个项目因为在同一个板块,就放到一起来和大家分享下这两个项目的情况。

土拍 · 情况


从拿地情况看,龙湖的拿地要比万科早1个多月,在2021年西安的第二轮集中供地中龙湖力压群雄拿下了西安高新CID、大明宫、灞桥共351亩商住用地,其中龙湖云璟地块共计147.208亩(住宅122.723亩,商服24.485亩),容积率2.8,亩单价1358.62万元,楼面价6437元/㎡,地块毛坯销售限价19471元/㎡。

而万科在2021年的西安就比较老实,只有辛家庙金域东郡、万科雁鸣湖这两个项目开盘;到了年底第三轮集中供地中万科出手拿下了浐灞新兴南路南北两宗145.476亩土地,其中包含商服用地2.534亩,容积率4.67,毛坯限价18575元/㎡。


所以不难看出,在地块空间规划上龙湖2.8的容积率明显优于万科东望的4.67容积率,这表现在产品上就是舒适性更有想象空间。另外对于商业地块的规划,龙湖地块是被要求建设40808㎡四星级酒店。

周边 · 配套


在地段配套上,万科东望项目位于在建的地铁8号环线东月路站点附近,先天优势明显;东侧是已经入住的东等幸福新城、海亮唐宁府项目,有一定的成熟度,再往东约500米左右为西安市雁塔实验小学(原东等驾坡小学)、北侧有一所西安第七十八中学,;西侧长鸣路以西为雁塔区范畴,论起来与曲江文教园规划不远。


龙湖云璟在公共交通方面就比较遗憾,距未来的地铁口有约2公里的距离,没有万科东望便捷;在教育配套方面距雁塔实验小学800米左右,南侧800米有一所浐灞第十四小学,另外就是陕西师范大学绿地浐灞小学;

两所公办小学学区范围有所重叠,未来究竟如何划分并不好讲。

在商业方面,项目东侧雁鸣家园、五湖名邸、绿地生态城,商业方面基本成熟,不需要担心。

所以,综合来看万科东望在配套方面比龙湖云璟略胜一筹;不过万科东望首推的是新兴南路以北地块,在配套距离上会打些折扣。

不利 · 因素

提起不利因素,是大家在购房过程中最容易被忽略或者忽悠的地方,比如一些口头承诺的规划,刚才还看到远湖合能唐悦项目用“子虚乌有”的写字楼规划忽悠人180万买商铺的“销售话术”,希望大家能够重视起来。


从整体看新兴南路这个片区的发展有点受阻,北侧的白杨寨城中村拆迁时间还未定;另一方面2016年拆迁的月登阁区域仍旧有“钉子户”没能彻底结束,这也让区域开发陷入停滞,这是所有在这个区域买房置业都需要理性看待的。

具体到项目上,万科东望北侧地块以北200米是负责西安东南片区(东至浐河西路,南至南三环,西至雁塔路(延伸至建设西路),北至韩森路区)的热力公司,1、2、3、8、9号楼临近长鸣路和新兴南路快速干道高架,可能会有噪音、空气影响,这两个不利也对项目的影响最为直接。


龙湖云璟在项目公示出来的内容没有什么特别的不利因素,只不过一直有关于“垃圾处理站”的传言,笔者按图索骥也找到了2020年6月3日西安市规划局公示的一宗“浐灞生态区垃圾设施建设项目用地性质调整”,在其中看到了相关地块,占地约25亩,位于龙湖云璟项目西侧,仅一路之隔。


对于该规划的相关回复还停留在2020年9月16日,再没有该宗地规划的相关信息,具体如何还有待进一步考证。

另外在户型方面,龙湖的户型面积分为108㎡、116㎡、143㎡为主力户型,布局比较主流,没什么特别之处。而万科东望的户型为110㎡、128㎡、143㎡、198㎡为主力户型,在户型布局上主客分离还是不错。

项目 · 总结

龙湖云璟和万科东望两个项目都是在东郊比较受期待的项目。


不过周边缺陷和过高的价格因素都会对项目的销售造成影响。按目前土拍时的毛坯限价+精装包,价格都在2万元以上,超出了大部分购房者的心理价位,何况项目区位也无法与高新、曲江、航天基地去比。

至于能不能入手这个问题,还是结合自己的需求理性抉择。


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